COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 26/09/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/196

N° RG 23/00558

N° Portalis DB2O-W-B7H-CT63

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6])

représenté par son syndic la SARL VINDICIS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Laura DEROBERT, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Chloé MARTIN, du cabinet CMG AVOCATS, avocate plaidante au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEUR :

S.A. SOGIRE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Philippe RIGLET, avocat plaidant au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Président : […], vice président

Assesseur : […], Juge

Assesseur : […], Vice-Présidente

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 juin 2025, […], Juge Rapporteur, assistée de […], greffière a entendu, seul, les parties après avoir constaté leur non opposition de ce chef (Art. 786 du C.P.C) et en a ensuite rendu compte au Tribunal pendant son délibéré.

Exécutoire délivré le : 26/09/2025

Expédition délivrée le :

à : M^e DEROBERT et M^e CHOMETTE

à :

EXPOSE DU LITIGE :

La résidence [Adresse 5] est une résidence de tourisme au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7] et soumis au statut de la copropriété.

La société SOGIRE qui a été le syndic de copropriété de la livraison de l’ensemble immobilier jusqu’au 30 juin 2022 a conclu le 29 décembre 2021 avec la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE un contrat de fourniture d’énergie électrique pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022.

La société VINDICIS est devenue le syndic de copropriété à compter du 1er juillet 2022.

Se plaignant des tarifs d’électricité, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a par acte du 27 avril 2023 fait assigner la société SOGIRE devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de l’entendre condamner à réparer les préjudices résultant de l’absence de mise en concurrence et du défaut de consultation préalable du conseil syndical lors de la conclusion du contrat de fourniture d’énergie électrique précité.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner la société SOGIRE à lui payer la somme de 231 106,87 euros au titre du préjudice financier causé par le manquement à ses obligations de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence,

— condamner la société SOGIRE à lui payer la somme de 3 000 euros au titre du préjudice distinct du fait de la résistance abusive, causé par le manquement à ses obligations de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence,

— rejeter toutes demandes de la société SOGIRE,

— condamner la société SOGIRE à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société SOGIRE aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic de copropriété doit consulter le conseil syndical pour les marchés et les contrats d’un certain montant, que le seuil a été fixé à 4 500 euros TTC lors des assemblées générales des 6 mars 2020 et 24 février 2017, que la société SOGIRE n’a pas consulté le conseil syndical lors de la conclusion du contrat de fourniture d’énergie électrique avec la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE, qu’en conséquence la société SOGIRE a commis un premier manquement, que le déblocage des fonds exceptionnels pour le paiement des factures d’électricité a été voté lors de l’assemblée générale du 6 mai 2022 sans pour autant approuver le bien fondé du contrat, qu’en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic de copropriété doit également mettre en concurrence les entreprises pour la conclusion de marchés et contrats d’un certain montant, que cet article ne s’applique pas uniquement aux contrats de travaux, qu’en l’absence de seuil arrêté par l’assemblée générale cette obligation est respectée en cas de demandes de plusieurs devis, que la société SOGIRE a conclu le contrat de fourniture d’énergie électrique avec la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE sans mise en concurrence et qu’en conséquence la société SOGIRE a commis un deuxième manquement. Il explique que le budget annuel d’électricité selon les tarifs de la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE a été évalué à 345 719,61 euros pour 2022, que le contrat de fourniture d’énergie électrique aurait dû être renouvelé en juin 2021, que le budget annuel d’électricité selon les tarifs de la société ÉLECTRICITÉ DE FRANCE de juin 2021 a été évalué à 114 612,75 euros, que le préjudice financier est donc de 231 106,87 euros, qu’il a été contraint d’être lié à une entreprise qu’il n’a pas choisie et de faire de nombreuses démarches et que cela lui a causé un préjudice distinct évalué à 3 000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société SOGIRE demande au tribunal de :

— rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société SOGIRE fait valoir que la mise en concurrence prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel elle doit être mise en oeuvre, que l’assemblée générale n’a prévu aucun seuil, que l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique qu’aux contrats de travaux et d’études techniques pour la réalisation de travaux, que l’article 7.2.5 du contrat de syndic restreint l’obligation de mise en concurrence aux prestations relatives aux travaux et aux études techniques, qu’en conséquence la société SOGIRE n’était pas tenue à une mise en concurrence dans le cadre de la conclusion du contrat de fourniture de l’énergie électrique avec la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE, que la consultation du conseil syndical est sans objet pour la conclusion d’un contrat de fourniture d’énergie électrique qui relève en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de la gestion courante de l’immeuble par le syndic, que lors de l’assemblée générale du 6 mai 2022 les copropriétaires ont voté la constitution d’un fonds exceptionnel destiné au paiement des charges d’électricité et qu’en conséquence la société SOGIRE n’était pas tenue de consulter préalablement le conseil syndical pour la conclusion du contrat de fourniture d’énergie électrique avec la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE. Elle explique que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le préjudice qu’il aurait subi.

La clôture a été prononcée le 20 février 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 13 juin 2025 et mise en délibéré au 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la responsabilité de la société SOGIRE

Sur les manquements de la société SOGIRE

L’article 1992 alinéa 1 du Code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Il est admis que si l’assemblée générale n’a pas fixé de montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, celle-ci n’a pas lieu d’être (Cass. Civ. 3ème, 26/03/2014, n°13-10.693).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit en pièces n°8 et 9 les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mars 2020 et 24 février 2017. Il en résulte que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais arrêté un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence était rendue obligatoire. Contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires la mise en concurrence n’était pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en oeuvre. Dès lors, la société SOGIRE n’a pas commis de manquement en concluant le contrat de fourniture d’énergie électrique avec la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE sans mise en concurrence.

En revanche, l’assemblée générale des copropriétaires a fixé à 4 500 euros TTC le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical était rendue obligatoire. Le fait que ce seuil soit prévu dans les résolutions relatives à la désignation du conseil syndical n’a aucune incidence sur l’obligation du syndic de copropriété de consulter le conseil syndical en cas de dépassement de ce seuil. Il n’est pas versé aux débats les procès-verbaux des assemblées générales postérieures à celle du 6 mars 2020. Il doit donc être considéré que le seuil de 4 500 euros TTC fixée lors de l’assemblée générale du 6 mars 2020 était toujours en vigueur au moment de la conclusion du contrat de fourniture d’énergie électrique avec la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE. Contrairement à ce qu’affirme la société SOGIRE l’obligation de consulter le conseil syndical ne s’applique pas uniquement aux marchés et aux contrats de travaux, l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne faisant aucune distinction selon l’objet des marchés et des contrats. S’il revient au syndic de copropriété en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’assurer la gestion quotidienne de l’immeuble, il n’en demeure pas moins que cette obligation doit se concilier avec celle de consulter le conseil syndical pour les marchés et les contrats supérieurs à 4 500 euros TTC. Le coût annuel de la consommation en électricité de la résidence [Adresse 5] est supérieur à 4 500 euros TTC puisque de l’analyse des factures d’électricité produites en pièce n°5 par le demandeur le coût a été de 104 529,97 euros en 2020, de 79 206,73 euros en 2021 et de 431 484,23 euros en 2022. Il est constant que la société SOGIRE n’a pas consulté le conseil syndical préalablement à la conclusion le 29 décembre 2021 du contrat de fourniture d’énergie électrique avec la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE. Cette consultation était d’autant plus justifiée compte tenu de l’augmentation très importante des tarifs d’électricité en 2022. Dès lors, la société SOGIRE a commis un manquement en ne consultant pas préalablement le conseil syndical. Ce manquement n’a pas été couvert par l’adoption de la résolution n°12 relative à la constitution d’un appel de fonds exceptionnels au titre du règlement des consommations électriques lors de l’assemblée générale du 6 mai 2022 dont le procès-verbal est produit en pièce n°2-1 par le demandeur car il est expressément précisé aux termes de cette résolution que les “votants n’approuvent pas pour autant le bien fondé du contrat de fourniture d’électricité ni les conditions de sa signature”.

En conséquence, la société SOGIRE engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires

L’article 1991 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Sur le préjudice financier

Le syndicat des copropriétaires produit en pièce n°6 un mail du 16 mars 2023 de Monsieur [D] [V], responsable commercial de la société ÉLECTRICITÉ DE FRANCE, adressé à la société VINDICIS, nouveau syndic de copropriété, aux termes duquel il communique un tableau comparatif des tarifs. Ce tableau qui est produit en pièce n°4 par le demandeur mentionne le coût annuel de la consommation d’électricité du syndicat des copropriétaires pour l’année 2022 en application des tarifs de la société ÉLECTRICITÉ DE SAVOIE et le coût annuel de la consommation d’électricité du syndicat des copropriétaires en application des tarifs EDF des mois de juin, octobre et décembre 2021. Force est de constater que cette comparaison ne se fonde pas sur une proposition commerciale de la société ÉLECTRICITÉ DE FRANCE tenant compte des spécificités du point de livraison du syndicat des copropriétaires. Il n’est donc pas démontré que la société ÉLECTRICITÉ DE FRANCE proposerait des contrats de fourniture d’énergie électrique sur la commune de [Localité 7]. De plus, s’il est fait état des tarifs de la société ÉLECTRICITÉ DE FRANCE pour les mois de juin, octobre et décembre 2021, il n’est pas précisé les modalités d’engagement qui auraient été proposées notamment la durée du contrat qui est une donnée essentielle eu égard à la tension du marché de l’énergie fin 2021. Il peut aussi être constaté que les tarifs EDF ont doublé entre juin 2021 et décembre 2021 et ont fortement augmenté entre octobre 2021 et décembre 2021. Ce tableau ne permet donc pas de déterminer les tarifs qui auraient été appliqués par la société ÉLECTRICITÉ DE FRANCE en 2022. Dès lors, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’établir qu’il aurait été possible de souscrire un contrat de fourniture d’énergie électrique avec un autre fournisseur d’électricité à des conditions économiques plus avantageuses. Le syndicat des copropriétaires est défaillant à prouver le préjudice financier subi.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la société SOGIRE à payer la somme de 231 106,87 euros en réparation du préjudice financier.

Sur le préjudice distinct

Il n’est pas contesté que la souscription d’un contrat de fourniture d’énergie électrique était indispensable au fonctionnement de la résidence [Adresse 5]. Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’un autre fournisseur d’électricité aurait été en mesure de faire une proposition commerciale plus avantageuse, le demandeur est défaillant à démontrer l’existence d’un préjudice distinct du préjudice financier en lien avec le manquement de la société SOGIRE relatif au défaut de consultation préalable du conseil syndical.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la société SOGIRE à payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice distinct.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui a été débouté de ses prétentions est la partie perdante.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires succombe, c’est faute de preuve suffisante du préjudice consécutif à la faute retenue et en raison de la difficulté à reconstituer rétroactivement les éléments certains qui seraient issus d’une négociation que le conseil syndical aurait sans doute réclamée eu égard à l’importance des augmentations du coût de l’électricité et que le syndic ne justifie pas avoir accomplie, de sorte que c’est bien la faute initiale commise sus-retenue qui a généré le recours à l’instance et qu’il est équitable que le responsable en supporte les frais irrépétibles comme le syndicat succombant au final doit supporter les siens.

Les demandes respectives au titre de l’article 700 du Code de procédure civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de ses demandes de condamnation de la société SOGIRE à lui payer la somme de 231 106,87 euros en réparation du préjudice financier et la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice distinct,

REJETTE les demandes respectives des parties fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 26 septembre 2025 , la minute étant signé par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière.

La Greffière Le Président