Minute N° 24/00197

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01563 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JMX2

JUGEMENT DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Syndicat de coproprietaires de [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA FABRE GIBERT, RCS AVIGNON n° 478.180.243,34 [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ELIOT prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS Avignon n° 529.168.064,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Christian BENDO, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 01 Octobre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Pierre-François GIUDICELLI

Expédition à :M^e Christian BENDO

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI Eliot était propriétaire d’un appartement constituant le lot n°108 de [Adresse 5] régi en copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Au moment de la vente du lot n°108 par la SCI Eliot, régularisée par acte authentique en date du 14 décembre 2020, le syndic a adressé à la SCP Prely, notaire à Levens, un état daté aux termes duquel il était appelé la somme provisionnelle de 14 395,26 euros incluant la totalité des travaux.

Cette somme a été versée par le notaire entre les mains du syndic, la SAS Foncia Fabre Gibert, le 15 décembre 2020. Par la suite, une somme de 7 384,44 euros va être restituée à la SCI Eliot en février 2021.

Soutenant que cette restitution relevait d’une erreur, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] a mis la SCI Eliot en demeure d’avoir à restituer cette somme, puis par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mars 2022, de lui régler la somme de 9 302,90 euros correspondant à un solde de charges de copropriété relatives à des travaux et à une avance sur travaux.

Par exploit en date du 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Fabre Gibert, a fait assigner la SCI Eliot devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de paiement de charges de copropriété.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, a conclu comme suit :

— débouter la SCI Eliot de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Eliot à lui payer la somme de 9 302,90 euros au titre d’un solde de charges de copropriété relatives à des travaux et une avance sur travaux ;

— condamner la SCI Eliot à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SCI Eliot à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’en raison d’une erreur, le service de comptabilité de la SAS Foncia Fabre Gibert a remboursé à la SCI Eliot la somme de 7384,44 euros.

Il explique également que la somme de 1 509 euros constitue une provision sur charge prévue par le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 14 septembre 2018, date à laquelle la SCI Eliot était encore propriétaire.

Le requérant indique que :

— la somme de 14 395,26 euros correspond aux travaux dont le principe a été adopté par les copropriétaires selon procès-verbal du 18 décembre 2019, sans que le montant exact soit fixé ;

— il était prévu un calendrier selon lequel le budget maximal devait être provisionné en totalité au terme de plusieurs échéances entre le 15 février 2020 et le 30 juin 2020, de sorte que l’intégralité des appels de fonds était devenue exigible au moment de la vente conclue par la SCI ELIOT, en décembre 2020 ;

— l’approbation des comptes des exercices clos successifs a toujours été votée et approuvée en AGO ;

— le fait que les comptes définitifs n’aient pas encore été approuvés au moment où le lot n° 108 a été cédé, n’emporte aucun effet sur l’exigibilité des provisions sur charge qui étaient exigibles avant la cession puisqu’il ressort du troisième alinéa de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, qu’en tout état de cause, la différence entre les sommes provisionnées et celles finalement convenues doit être portée au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire au moment du vote portant approbation des comptes annuels de la copropriété.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 décembre 2023, la SCI Eliot a conclu comme suit :

— juger que la SAS Foncia Fabre Gibert est mal fondée en ses demandes ;

— juger que la SAS Foncia Fabre Gibert ne rapporte pas la preuve qu’elle lui a remboursé le solde de 7 384,44 euros par erreur ;

— juger que la SAS Foncia Fabre Gibert est défaillante dans la production de la preuve notamment le procès-verbal relatif à l’approbation des comptes par les copropriétaires réunis en assemblée générale ordinaire ;

— juger que l’assemblée générale ordinaire du 5 septembre 2023 ne concerne pas l’exercice antérieur au 01/07/2021 ;

par conséquent,

— débouter la SAS Foncia Fabre Gibert de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS Foncia Fabre Gibert à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour s’opposer à la réclamation du requérant, la SCI Eliot expose qu’elle a versé des sommes provisionnelles pour la somme de 14 395,26 euros dans le cadre de la réalisation des travaux d’escalier et de rénovation des communs et considère comme légitime la restitution de la somme de 7 384,44 euros à la SCI Eliot au titre du trop-perçu sur provisions.

Elle fait valoir que lorsque la différence entre les sommes provisionnelles avancées et celles réellement engagées dégagent un solde positif, celui-ci doit être restitué à qui de droit, relevant que la SAS Foncia Fabre Gibert considère que ce remboursement est intervenu par erreur mais sans jamais caractériser celle-ci.

La défenderesse explique avoir vainement demandé à la SAS Foncia Fabre Gibert de lui adresser entre autres, les documents relatifs à l’approbation des comptes, ajoutant qu’il n’est versé aucun document relatif à l’approbation des comptes par les copropriétaires réunies en assemblée générale ordinaire.

La SCI Eliot fait observer que la SAS Foncia Fabre Gibert verse aux débats le procès-verbal d’AGO portant entre autre approbation des comptes mais de l’exercice du 1/07/2021 clos le 30/06/2022, soit une période qui ne couvre pas l’exercice antérieur à la date de remboursement des fonds à la SCI.

Elle fait valoir que de principe, l’exigibilité des sommes prévisionnelles a lieu après leur approbation par les copropriétaires réunis en assemblée générale ordinaire.

Par ordonnance en date du 20 juin 2024, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il est relevé que dans le dispositif de ses conclusions, la SCI Eliot a dirigé ses demandes à l’encontre de la SAS Foncia Fabre Gibert qui n’est pas en la cause mais représente le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5], et non à l’encontre de ce dernier, de sorte que la défenderesse doit être déboutée de ses demandes en ce qu’elles sont mal dirigées.

Le syndicat des copropriétaires est fondé à recouvrer sur le propriétaire qui a cédé son lot, les créances liquides et exigibles la date de la mutation, et notamment les appels de fonds votés par une assemblée générale, même pour le financement de travaux non encore exécutés.

Il est constant que le débiteur des charges de copropriété est celui qui est propriétaire au moment où l’appel de fonds est lancé.

L’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 résultant du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 dispose que :

« A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »

Concernant l’avance de 1509 euros, dans sa lettre du 14 mars 2022 adressée à la défenderesse, le syndic indique que la somme de 1509 euros n’a pas été réclamée lors de l’établissement de l’état daté.

La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 12 janvier 2018, enseigne qu’il a été décidé la constitution d’une avance de trésorerie exceptionnelle de 15 000 euros pour couvrir les travaux d’urgence concernant les importantes fissures qui sont apparues dans la seconde cage d’escalier.

Un appel de provision a été délivré le 12 avril 2018 à la SCI Eliot pour la somme de 1 509 euros représentant sa quote part, justifiant ainsi la réclamation du syndicat des copropriétaires détenteur d’une créance liquide et exigible à l’encontre de la défenderesse, au rappel de ce que celle-ci, au visa des dispositions ci-dessus visées, débitrice du montant des provisions exigibles lors de la vente, ne peut prétendre à la restitution de la somme correspondant au trop ou moins perçu sur provision, du fait du coût définitif des travaux révélé lors de l’approbation des comptes, inférieur aux provisions initiales.

S’agissant des travaux dans les parties communes imputés pour la somme de 14 395,26 euros à la SCI Eliot, il est constant que sur cette somme ayant fait l’objet d’un état daté adressé au notaire en charge de la vente du lot 108, la somme de 7 384,44 euros sera remboursée par le syndic, par erreur selon le syndicat des copropriétaires qui produit un tableau mentionnant le montant des appels pour les travaux et la quote-part de la SCI Eliot.

Aux termes du procès-verbal du 18/12/2019, l’assemblée générale ordinaire a décidé de la réalisation des travaux de rénovation des communs composés de huit lots au coût provisionnel de 75 000 euros.

Il a été convenu de procéder aux appels de provisions :

— le 15/02/2020 pour 40%,

— le 15/03/2020 pour 20% ,

— le 15/05/2020 pour 20% ,

— le 30/06/2020 pour 20%.

Dans sa lettre du 14 mars 2022, le syndic a expliqué qu’en raison de la crise sanitaire, ces travaux ont été retardés, que le premier appel de fonds a été fait le 15 février 2020 et que les autres ont été repoussés.

Un appel de provisions pour un montant de 5 195,93 euros a été émis le 15 février 2020.

En l’état de ce calendrier par lequel les copropriétaires ont autorisé le syndic à présenter des appels de fonds provisionnels selon un pourcentage du montant global des travaux envisagés sur les parties communes, il s’en déduit que la créance du syndicat à l’égard de la SCI Eliot est certaine, liquide et exigible à la date de la mutation intervenue.

Il est dans ces conditions fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires.

En conséquence de quoi, la SCI Eliot est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] la somme de 9 312,90 au titre du solde de charges de copropriété relatif à l’avance sur travaux et aux travaux sur les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse des dommages intérêts pour résistance abusive, au motif selon lui de la mauvaise foi évidente de la SCI Eliot qui soutient qu’il ne produirait aucune pièce probante ou se contenterait de produire tardivement des pièces établies pour les besoins de la cause.

Il est rappelé que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, les circonstances en l’espèce non avérées de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts.

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la SCI Eliot qui succombe en ses demandes.

Il y a lieu enfin de condamner la SCI Eliot au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Déboute la SCI Eliot de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la SAS Foncia Fabre Gibert ;

Condamne la SCI Eliot à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] la somme de 9 312,90 au titre du solde de charges de copropriété relatif à l’avance sur travaux et aux travaux sur les parties communes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne la SCI Eliot aux dépens de l’instance ;

Condamne la SCI Eliot à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT