TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 08 DECEMBRE 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00479 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KHIZ

Minute : n° 25/495

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LE GIOTTO sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [W] [V]

domiciliée : chez SAS FONCIA [W] [V] Syndic

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Lionel FOUQUET, avocat au barreau de CARPENTRAS

DÉFENDEUR

S.C.I. ROCA 2 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :08/12/2025

exécutoire & expédition

à :M^e FOUQUET

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée, le 6 novembre 2025 devant le président du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON statuant selon la procédure accélérée au fond par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à l’encontre de la S.C.I. ROCA 2 à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur ;

Faits et prétentions des parties,

La S.C.I. ROCA 2 est propriétaire des lots n°2, n°11, n°37, n°54, n°56, n°70, n°110 et n°560, dépendants de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 3] à [Localité 6] (84), auquel est attaché des charges de copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. Foncia [W] [V].

Exposant que la S.C.I. ROCA 2 ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré divers courriers recommandé de mise en demeure, et un commandement de payer délivré le 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 6] (84) a, par acte du 6 novembre 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— CONDAMNER la SCI ROCA 2 à payer au demandeur :

Au titre des charges et travaux de copropriétés arrêtés au 19/8/25 : la somme de 24.566,06€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2/9/25

Au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure arrêtés au 19/8/25 : la somme de 849,84 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2/9/25

A titre de dommages et intérêts, la somme de 2000 €

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la SCI ROCA 2 à payer au demandeur la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI ROCA 2 aux dépens en ce compris les frais d’hypothèque judiciaire à venir,

— JUGER qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier et que le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article A 444-32 du Code de Commerce devra alors être supporté par la SCI ROCA 2, en supplément de la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Quoique régulièrement citée, la S.C.I. ROCA 2 n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 6] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles […]” ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires ; qu’en conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre ;

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 26 octobre 2023, 9 décembre 2024 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice à venir, et adoption de divers travaux,

— Les appels de fonds pour la période du 1er décembre 2023 au 30 septembre 2025,

— Le bilan annuel des charges pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024,

— Le décompte de la créance arrêté au 19 août 2025,

— Les courriers recommandés de mise en demeure adressés les 5 février 2024, 27 février 2024, 6 mai 2024, 8 janvier 2025 et le 2 septembre 2025,

Il est démontré que la S.C.I. ROCA 2 est redevable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de la somme de 24.566,06 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtés au 19 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date du dernier courrier recommandé de mise en demeure.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, la S.C.I. ROCA 2 supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice, commandement de payer), les frais de mise en demeure et de relance d’un montant de 122,00 euros selon les justificatifs produits, et les frais relatifs au dépôt d’une requête en injonction de payer d’un montant de 210,00 euros selon le justificatif produit, engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ce copropriétaire.

Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des intérêts de retard, aucun justificatif n’étant produit, ni au titre des frais de transmission du dossier à l’huissier en mai 2024, ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas la S.A.S. Foncia [W] [V], qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice la copie des pièces qu’elle détient habituellement (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par les copropriétaires. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic (361,37 euros) ne sont dues ni par la S.C.I. ROCA 2, ni par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 6] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 6] (84) :

Le retard récurrent de la S.C.I. ROCA 2 dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 6] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui, sans pouvoir être pour autant qualifié de ‟résistance abusive”, doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1.000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.C.I. ROCA 2, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en justice du 6 novembre 2025 (81,41 euros) et du commandement de payer du 16 mai 2024 (156,47 euros).

Une indemnité de 1.000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 6] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I. ROCA 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 6] (84) les sommes suivantes :

— VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-SIX EUROS ET SIX CENTIMES (24.566,06 euros) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date du dernier courrier recommandé de mise en demeure,

— TROIS CENT TRENTE-DEUX EUROS (332,00 euros) au titre des frais engagés pour le recouvrement des charges dues,

— MILLE EUROS (1.000,00 euros) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE la S.C.I. ROCA 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 6] (84) la somme de MILLE EUROS (1.000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. ROCA 2 aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice et du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT