TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [C] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe BENSUSSAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00158 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y3D

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 mars 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 8]” sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société CADOT BEAUPLET sise [Adresse 7]

représentée par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mars 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00158 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y3D

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [F] est propriétaire du lot n°70 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré AE n°[Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 2/1097 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [C] [F] a été condamné par jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 7 août 2019 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] les sommes provisionnelles de 952,96 euros au titre des charges de copropriété échues du premier trimestre 2018 au 2nd trimestre 2019, 307,92 euros pour les charges de copropriété des 3ème et 4ème trimestres 2019, 384 euros au titre des frais de recouvrement, outre 1000 euros de dommages et intérêts et 1000 euros de frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société CADOT BEAUPLET en exercice, a assigné M. [C] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2454,92 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 21/11/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2022, 1422 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 8]” sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion; qu’en dépit d’une première décision de justice, un nouvel arriéré de charges s’est constitué.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, M. [C] [F] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°70, indiquant la répartition des tantièmes (2/1097èmes), le précédent jugement de condamnation de M. [C] [F] au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, daté du 15 octobre 2019,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2022 au 31 décembre 2024,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021, 2022, et 2023l’historique du compte du 1 janvier 2022 au 1 octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2454,92 euros,un historique des frais de recouvrement engagés du 20 mai 2022 au 21 novembre 2024 pour un montant total de 1422 euros, les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mai 2019, 17 mai 2021, 21 février 2023, 6 juin 2023 et 3 juin 2024 comportant : -approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

— vote des budgets prévisionnels 2020, 2022, 2023 et 2024,

— le fonds travaux 2022, 2023 et 2024,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de réfection des collecteurs et des cours du [Adresse 1] et du [Adresse 5] (assemblée générale du 27 mai 2019), ratification d’une procédure à l’encontre de la SCI LAAM, prise en charge par le syndicat de copropriétaires des charges irrecouvrables au lot 133 (bien sans maître) jusqu’au 4 mars 2019, réfection de la cage d’escalier du bâtiment D (assemblée générale du 17 mai 2021), ratification d’études structurelles plancher travaux (assemblée générale du 21 février 2023), réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (AG du 6 juin 2023),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2454,92 euros.

M. [C] [F] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 2454,92 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2022 au 31 octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure du 25 août 2022, dont l’envoi n’est pas démontré, mais à compter de la date de la mise en demeure du 28 septembre 2022, sur la somme en principal de 1133,18 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1422 euros se décomposant comme suit :

—  300 euros pour l’envoi de 5 mises en demeure ;

—  96 euros pour la transmission de la mise en demeure à l’avocat ;

—  126 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par avocat ;

-900 euros pour la transmission du dossier assignation (450 euros portés au débit du compte le 25 septembre 2023 et 450 euros portés au débit du compte le 21 novembre 2024).

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

plusieurs courriers de relance adressés à M. [C] [F] les 18 janvier 2022, 21 juillet 2022, 17 octobre 2022, 6 février 2023, 27 avril 2023, 26 juillet 2023,des mises en demeure de payer adressées à M. [C] [F] :-le 25 août 2022, pour la somme en principal de 792,29 euros (sans preuve de l’envoi),

— le 28 septembre 2022, pour la somme en principal de 1133,18 euros (AR),

— le 3 mars 2023, pour la somme en principal de 1509,15 euros (sans preuve de l’envoi),

-2 juin 2023, pour la somme en principal de 1728,44 euros (sans preuve de l’envoi),

—  4 septembre 2023, pour la somme en principal de 2006,63 euros (sans preuve de l’envoi) ;

les factures de frais de gestion :-90 euros facturés par le syndic le 27 septembre 2022 au titre du « suivi dossier responsable »;

—  126 euros facturés par l’avocat le 28 septembre 2022 ;

-450 euros facturés par le syndic au titre de la « remise du dossier à l’avocat » le 25 septembre 2023.

Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure, ne peuvent être pris en compte.

Il n’est par ailleurs pas justifié de l’envoi des cinq mises en demeure, à l’exception de la mise en demeure par avocat du 28 septembre 2022. Il sera par ailleurs relevé que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat de sorte que le défendeur ne saurait être condamné à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat par le syndic, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 126 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [C] [F] présente, de manière récurrente depuis près de trois années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la seconde fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [C] [F]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [F] à payer; au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société CADOT BEAUPLET :

— la somme de 2454,92 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2022 au 31 octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 28 septembre 2022 à hauteur de 1133,18 euros, et de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 126 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 janvier 2025,

— la somme de 1000 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [C] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société CADOT BEAUPLET, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [C] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente