TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 12 JUIN 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00186 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBD5

Minute : n° 25/251

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] DU LAC sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL VINDICIS

domiciliée : chez SARL VINDICIS Syndic

[Adresse 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Chloé MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEUR

S.A.S. SNY prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 12 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :12/06/2025

exécutoire & expédition

à :M^e BOREL

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.S. S.N.Y. est propriétaire d’une villa et d’un garage constituant les lots n°6 et 132 de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 8]”, lequel constitue une résidence de tourisme située commune de [Localité 9] (84) et régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Vindicis.

Exposant que la S.A.S. S.N.Y. ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis 2023 et n’a pas régularisé sa situation malgré les courriers recommandés de mise en demeure de payer des 22 février 2025 et 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétés de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84) a, par acte du 10 avril 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— juger que le syndicat de copropriétaires “[Adresse 8]” est recevable et bien fondé en sa demande,

— condamner la S.A.S. S.N.Y. à payer au syndicat des copropriétaires “[Adresse 8]” la somme de 10 157,99 euros au titre des charges impayées arrêtées au 19 février 2025 (contenant appel de fonds du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025),

— condamner la S.A.S. S.N.Y. à payer au syndicat des copropriétaires “Les Rives du Lac” la somme de 2 038,67 euros au titre des provisions sur charges pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2025,

— condamner la S.A.S. S.N.Y. au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la S.A.S. S.N.Y. au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la S.A.S. S.N.Y. aux entiers dépens,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84), qui est représenté, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement citée, la S.A.S. S.N.Y. n’a pas constitué avocat.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

Enfin, les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 octobre 2023 et 24 septembre 2024 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le décompte de la créance arrêté au 19 février 2025,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 22 février 2024, dont il n’est pas justifié de la réception par son destinataire,

— le courrier de mise en demeure de payer du 25 octobre 2024, dont il n’est pas justifié de l’envoi en la forme recommandée et, a fortiori, pas de sa réception par son destinataire,

il est démontré que la S.A.S. S.N.Y. est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84) de la somme de 9 398,99 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du premier semestre 2025, cette somme portant intérêt à taux légal à compter du 9 avril 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure.

La S.A.S. S.N.Y. sera également condamnée au paiement des charges provisionnelles votées pour le second semestre de l’exercice 2025 (appel de charges d’un montant de 1 955,81 euros et cotisation Alur d’un montant de 82,86 euros, exigibles au 1er juillet 2025), soit la somme de 2 038,67 euros, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, la S.A.S. S.N.Y. supportera les frais d’actes extra-judiciaires (assignation en justice …) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du syndic de la copropriété du 22 février 2024, d’un montant de 48,00 euros. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des diverses mises en demeure (simples ou en la forme recommandée) adressées à la société débitrice en 2023 et 2024, aucun justificatif de l’envoi de ces courriers n’étant produit, ni au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat le 21 octobre 2024, ces prestations n’étant dues qu’en cas de « diligences exceptionnelles », ce dont ne justifie pas la S.A.R.L. Vindicis, qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient habituellement (procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic (711,00 euros) ne sont dues ni par la S.A.S. S.N.Y., ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84) :

Le retard récurrent de la S.A.S. S.N.Y. dans le paiement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 800,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. S.N.Y., qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 10 avril 2025.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A.S. S.N.Y. à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84) les sommes suivantes :

— NEUF MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET QUATRE VINGT DIX NEUF CENTIMES (9 398,99 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’à l’appel de fonds du 1er janvier 2025 (pour le premier semestre de l’exercice 2025), avec intérêts au taux légal à compter 9 avril 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure,

— DEUX MILLE TRENTE HUIT EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES (2 038,67 EUR) au titre des charges de copropriété prévisionnelles pour le second semestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— QUARANTE HUIT EUROS (48,00 EUR) au titre du coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du 22 février 2024,

— HUIT CENTS EUROS (800,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE la S.A.S. S.N.Y. aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice du 9 avril 2025,

CONDAMNE la S.A.S. S.N.Y. à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” à [Localité 9] (84) la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT