TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 JANVIER 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00324 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KESI

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.A.R.L. [A], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Gilles MATHIEU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEUR

S.A.R.L. EURO SAUMANE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-Blanche TAPIERO-SAUVAT, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Carole BENDRIHEM, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 08 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes extra judiciaires des 22 juillet 2025 et 13 décembre 2025, la S.A.R.L. [A], qui est propriétaire de deux appartements constituant les lots n° 242 et 362 de la résidence de tourisme dénommée “[Adresse 3]”, située à [Localité 3] (84), donnés en bail à la S.A.R.L. Euro Saumane, qui exploite cette résidence de tourisme, a fait délivrer à sa locataire un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 2025 en ce qui concerne le lot n° 362, pour le 30 juin 2025 en ce qui concerne le lot n° 242, offrant également, par courrier séparé, de régler une indemnité d’éviction d’un montant de 24 578,00 euros pour chacun des lots.

La locataire estimant le montant de ces indemnités d’éviction insuffisant, la S.A.R.L. [A], à défaut de parvenir à un accord sur ledit montant malgré les discussions engagées et les expertises privées réalisées, a fait citer devant le juge des référés de cette juridiction, par acte du 15 juillet 2025, la S.A.R.L. Euro Saumane aux fins de désignation d’un expert chargé de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle ce preneur à bail peut prétendre mais également le montant de l’indemnité d’occupation dont celui-ci est redevable.

A l’audience, la S.A.R.L. [A], qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Dans ses écritures en réponse, soutenues à l’audience, la S.A.R.L. Euro Saumane déclare ne pas s’opposer à la mesure d’expertise sollicitée, mais former les protestations et réserves d’usage. Elle précise que l’expert désigné par la juridiction devra tenir compte, pour chiffrer son estimation de l’indemnité d’éviction, de la destination para hôtelière des locaux litigieux.

SUR CE :

Sur la demande d’expertise formée par la S.A.R.L. [A] :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé” .

Ordonnée avant tout procès sur le fondement de cette disposition, la mesure d’instruction ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher, aux frais avancés de celui qui la réclame, les faits nécessaires à la solution d’un litige.

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement […]” . Selon l’article L.145-28 de ce même code, “aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré”.

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que celles-ci n’ont pu parvenir à s’accorder ni sur le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire, dont le principe n’est pas contesté par la bailleresse, ni sur le montant de l’indemnité d’occupation due par ce locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Dès lors, afin de permettre à la société bailleresse, mais également à la locataire, de disposer d’éléments permettant de déterminer le montant de ces deux indemnités préalablement à toute action en justice, il est légitime, au sens des dispositions de l’article 145 ci-avant rappelées, de faire droit à la demande d’expertise formée par la S.A.R.L. [A]. Celle-ci sera ordonnée dans les conditions ci-après précisées. Les frais de consignation seront avancés par la société demanderesse, cette mesure étant ordonnée à sa demande et dans son principal intérêt, pour lui permettre ultérieurement d’engager éventuellement une instance judiciaire.

Sur les dépens :

La partie défenderesse dans le cadre d’une mesure d’instruction ordonnée in futurum ne pouvant être considérée comme partie perdante, la S.A.R.L. [A] supportera les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une mesure d’expertise et COMMETTONS pour y procéder Mme [U] [M], expert près la cour d’appel de [Localité 4] (30), domiciliée [Adresse 4] (Tel : [XXXXXXXX01]) (Mèl : [Courriel 1]), laquelle pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour elle d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises, et aura pour mission, les parties régulièrement convoquées et connaissance prise des documents et pièces par elles produits, de :

1. entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,

2. entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission (rapport d’expertise privée du cabinet Favre-Réguillon …),

3. dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,

4. visiter les locaux commerciaux consistant en deux appartements n° 242 et 362 situés dans la résidence de tourisme “[A] Club”, [Adresse 5] à [Localité 3] (84) ; les décrire très précisément, les photographier et en mesurer la superficie exacte,

5. fournir les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due pour chacun des lots à la S.A.R.L. Euro Saumane, locataire, en tenant compte des critères habituels en pareille matière, rappelés par l’article L.145-14 du code de commerce : état des locaux, valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, frais de déménagement et de réinstallation, frais et droits de mutation, réparation du trouble commercial et de perte de clientèle et tous autres préjudices éventuels,

6. fournir les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due pour chacun des lots par la S.A.R.L. Euro Saumane à la S.A.R.L. [A] à partir de la date d’effet de chacun des congés,

7. plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige,

8. s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part au moins un mois auparavant de sa note de synthèse (pré-rapport), étant rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, sauf cause grave dûment justifiée, l’expert n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises par les parties au-delà du terme qu’il fixe,

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport,

DISONS que l’expert se conformera, pour l’exécution de son mandat, aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, devra faire connaître aux parties qui en feront la demande lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, le programme de ses investigations et l’évaluation aussi précise que possible du montant prévisionnel de ses frais et honoraires et communiquera directement le rapport de ses opérations à chacune des parties et en déposera un exemplaire, sous forme papier, au greffe du tribunal judiciaire d’Avignon,

DISONS que l’expertise aura lieu aux frais avancés de la S.A.R.L. [A], qui consignera avant le 10 février 2026, par virement auprès du régisseur du tribunal judiciaire d’Avignon (RIB disponible sur demande à l’adresse mail suivante : [Courriel 2]), la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000,00 EUR) à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert,

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus fixé, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours,

DÉSIGNONS le juge chargé du contrôle des expertises pour remplacer par ordonnance l’expert empêché ou refusant, soit à la requête de la partie la plus diligente, soit d’office, d’une part, et assurer le contrôle de la mesure d’instruction, d’autre part,

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire d’Avignon, service du dépôt des rapports, un rapport détaillé de ses opérations dans le délai de HUIT MOIS à compter du dépôt de la consignation, sauf prolongation dûment autorisée, et que, dans le même délai, il adressera à chacune des parties ou à leurs conseils copie complète dudit rapport ainsi que la demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile,

VU l’article 696 du code de procédure civile,

LAISSONS à la charge de la S.A.R.L. [A] les dépens de la présente instance,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT