TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 18 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/05689 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43L7

AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 4] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ S.C.I. SCI 26 ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. 26, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 423 295 948 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété, est composé de deux bâtiments.

La SCI 26 y possède les lots n°32 à 35, aux 6ème et 7ème étages de l’immeuble principal.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint de l’appropriation de parties communes sans autorisation de l’assemblée et de l’irrégularité des travaux réalisés par la SCI 26, ayant aménagé et privatisé les combles situés au-dessus ou en prolongement de ses lots.

Le syndicat des copropriétaires a présenté une requête au président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de désignation d’un huissier chargé de se rendre dans l’immeuble et de pénétrer, au besoin avec le concours de la force publique, dans les parties communes et privatives litigieuses.

Selon ordonnance du 30 octobre 2020, le président du tribunal judiciaire de Marseille a commis à cet effet la SCP REBUFFAT, GIRARDOT, [L].

Maître [L] a instrumenté le 17 novembre 2020 et a dressé procès-verbal de ses constatations.

***

Le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI 26 devant le président du tribunal judiciaire de Marseille par acte du 19 janvier 2021 aux fins d’expertise judiciaire. L’expertise a été ordonnée le 23 avril 2021.

Après ordonnances de remplacement des 25 mai 2021 et 24 juin 2021, M. [D] [U] a été désigné en qualité d’expert.

Postérieurement, le syndicat des copropriétaires a de nouveau saisi le juge des référés afin qu’il ordonné à la SCI 26 et à son représentant de laisser accéder à ses parties privatives, ou à celles qu’elle s’est appropriées et qu’elle a privatisées, situées dans l’immeuble du [Adresse 4].

Par décision du 8 juillet 2022, le juge des référés a ordonné à la SCI 26 et à son représentant de laisser acceder a ses parties privatives ou a celles qu’elle s’est appropriees et qu’elle a privatisees situees dans l’immeuble sis [Adresse 3] à Marseille 1er sans delai et a premiere demande de l’Expert pour y effectuer toutes investigations utiles sous astreinte et a condamné la SCI 26 à payer au syndicat une provision sur dommages et intérêts de 1.500 euros.

L’expert a déposé son rapport le 22 décembre 2022.

***

Par exploit de commissaire de justice du 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI 26 devant le Tribunal Judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965, l’article 55 du décret du 17 Mars 1967, les articles 1240 et suivants du CC, 9, 514, 696, 699, 700 du CPC, L. 131-1 et suivants du CPCE,

Venir la « SCI 26 » Entendre Recevoir le Syndicat Requérant en ses demandes et les Entendre Juger bien fondées,Venir, ce faisant, s’entendre la « SCI 26 » Condamner :- à procéder ou faire procéder à la remise en état du palier du 6ème étage de l’immeuble situé à [Adresse 6], en supprimant notamment la limaille de laiton visible au sol et toutes traces de précédente fermeture de l’accès au couloir commun menant notamment au 7° étage,

— à procéder ou faire procéder à la remise en état du lot 33 tel qu’il se présentait initialement, par reconstitution de la cloison qui a été abattue pour accès aux combles, et restitution au Syndicat des espaces annexés,

— à remettre en état et démanteler les deux espaces sous pente des équipements installés (doublages, revêtements de sols).

— à recréer tels qu’ils étaient initialement les lots 34 et 35 qui étaient indépendants et permettaient l’accès aux caisses à eau,

Le tout sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir,

Venir encore la « SCI 26 » s’Entendre Condamner à Justifier sans demande préalable à cet effet, auprès du syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic), des travaux qu’elle aura réalisés ou fait réaliser pour se conformer dans le délai qui lui est imparti à l’injonction judiciaire dont elle est destinataire, et ce sous nouvelle astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de l’expiration du délai ci-dessus d’un mois fixé pour remises en état,Venir s’entendre Condamner à Payer au Syndicat Demandeur la somme de 11.000 euros à titre de dommages et intérêts,Venir s’entendre Condamner à Payer au syndicat des copropriétaires Demandeur la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,Venir la SCI 26 s’entendre Condamner à supporter les entiers dépens, lesquels engloberont notamment :- les frais de consignation de l’expertise judiciaire d’un montant de 4.041,16 euros,

— le coût du procès-verbal de constat établi le 30.08.2022 d’un montant de 369,20 euros,

— les frais d’assignations et de significations de décisions ou sommations,

— ceux de la procédure d’ordonnance au pied de requête du 30 octobre 2020,

— ceux de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 8 juillet 2022,

— ceux de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 23 avril 2021 et seront distraits au profit de la Selarl LESCUDIER & Associés, Avocats en la cause,

Venir, enfin, Entendre Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à Intervenir , et Juger qu’aucune raison ne justifie qu’elle soit écartée.

Il fait état des conclusions de M. [U] au niveau des paliers des 6ème et 7ème étages, attestant de ce que la SCI 26 a agrandi le lot 33 de près de 30 m² en aménageant les combles de l’immeuble, lesquelles sont pourtant des parties communes appartenant à la copropriété et a fermé l’accès normal au 7ème étage de l’immeuble en plaçant une porte avec serrure sur le palier du 6ème étage. Aussi, les travaux réalisés dans les lots 35 et 33 n’ont pas fait l’objet d’autorisation de l’assemblée générale et ceux réalisés dans le lot 33 ont donné lieu à l’appropriation de parties communes de l’immeuble, soit les combles, sans autorisation.

Il sollicite la démolition des ouvrages irréguliers sous astreinte et l’indemnisation de son préjudice collectif né d’un trouble de jouissance et des nombreuses tracasseries causées.

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI 26, assignée à étude, n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure. La décision rendue sera réputée contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 21 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

Par ailleurs, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il est de jurisprudence constante que la démolition de la construction ou des travaux réalisés sur les parties communes doit être ordonnée lorsque le propriétaire l’exige et ce malgré l’importance minime de l’empiètement.

L’article 1240 du code civil prévoit quant à lui que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes:

— le sol les cours les parcs et jardins les voies d’accès;

— le gros œuvre des bâtiments les d’équipement commun y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;

— les coffres gaines et têtes de cheminées;

— les locaux des services communs;

— les passages et corridors;

— tout élément incorporé dans les parties communes;

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:

— le droit de surélever un bâtiment affecté l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes d’afouiller le sol;

— le droit d’édifier les bâtiments nouveaux dans des cours parcs ou jardins constituant des parties communes;

— le droit d’afouiller de tels cours parcs ou jardins;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes;

— le droit d’affichage sur les parties communes;

— le droit de construire afférent aux parties communes

Il en résulte qu’une partie est commune dès lors qu’elle est destinée à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires : toutefois, cette liste supplétive n’a vocation à s’appliquer que dans le silence ou la contradiction des titres, soit en l’absence d’énonciations claires et précises du règlement de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 4] du 6 janvier 1981 ne détaille aucunement les parties communes et privatives de celui-ci.

La SCI 26 y est propriétaire des lots n°32 à 35, décrits comme suit dans le règlement de copropriété:

un water-closet indépendant situé sur le palier du sixième étage du bâtiment principal (lot n°32),un petit logement de chambre et cuisine situé au septième étage du bâtiment principal, éclairé par tabatières (lot n°33),un placard au septième étage du bâtiment principal, situé contre la cage d’escalier (lot n°34),une resserre au septième étage du bâtiment principal, située près de la trappe d’accès au toit (lot n°35).

Suite à l’autorisation donnée par le président du tribunal judiciaire de Marseille sur pied de requête en date du 30 octobre 2020, le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires a constaté, le 17 novembre 2020, la présence d’une porte desservant l’escalier permettant d’accéder à l’appartement de la SCI 26, se verrouillant de l’intérieur et desservant un couloir encombré par du matériel, un cumulus et une machine à laver.

Le commissaire de justice a également mis en évidence :

les travaux ayant affecté l’escalier, en raison des taches de peinture et de la présence de planches de placo très grossièrement enduites,au sommet de l’escalier, de nombreux éléments laissés en vrac et une porte desservant l’appartement à la SCI 26,le mauvais état général des pièces de l’appartement de la SCI 26 au septième étage (salle d’eau, espace sur le droite, combles, soupente de toiture),l’impossibilité d’accéder aux combles d’une autre manière et l’agrandissement vraisemblable de l’appartement depuis la pièce principale en direction de la soupente de la toiture.

Il résulte du compte-rendu du premier accedit du 13 décembre 2021 que l’expert judiciaire, M. [U], n’a pu visiter les lots de la SCI 26 à cette date, en l’absence de représentant de la société copropriétaire en dépit de multiples relances. L’expert judiciaire a néanmoins remarqué, à cette occasion, le perçage ou le sciage du cylindre d’une porte dans le passage au 6ème étage.

Dans son compte-rendu d’accedit en date du 30 août 2022, l’expert judiciaire précise que la porte avec serrure présente sur le palier du 6ème étage, précédemment mise en évidence par le commissaire de justice et empêchant l’accès au septième étage, a été supprimée, puisque le vantail a été enlevé et de la limaille de laiton est visible au sol.

L’expert judiciaire indique que la cuvette de WC composant le lot n°32 n’est plus présente ; que les lots n°34 et 35 situés au septième étage sont accessibles depuis le palier du sixième étage et que le lot n°33 est composé d’un hall, d’une salle de bain, d’un passage, d’une pièce en prolongement de la cuisine de 15,40 m² ainsi que d’un passage dans un mur donnant accès à une dernière pièce d’une surface au sol de 14 m², dépourvue de fenêtre ou de finition.

Il ressort donc du rapport d’expertise que d’une part, des travaux ont été effectués sur le passage au 6ème étage, bien qu’à la date du rapport d’expertise, la porte ait été enlevée ; d’autre part que la surface réelle du lot n°33 s’avère bien supérieure à celle prévue par le règlement de copropriété et son plan annexé, puisque ce lot devrait correspondre à une surface de 9m². Or, la SCI 26 apparaît avoir annexé deux pièces non éclairées de 15,40 et 14m² situées sous les combles.

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précité, les passages et corridors ainsi que les combles de l’immeuble doivent être considérés comme des parties communes.

Il est incontestable que la SCI 26 a réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires afin de fermer l’accès au 7ème étage et s’est appropriée indûment des parties communes, les combles, en prolongement du lot n°33.

L’expert judiciaire préconise, afin de remettre les lieux en leur état initial, de faire procéder au bouchage pur et simple des espaces annexés au moyen d’un ensemble de carreaux de béton cellulaire permettant de revenir à l’état initial de l’appartement de 9m² et de démanteler de leurs équipements (doublages, revêtements de sols) les deux espaces sous pente non éclairés et non ventilés, étant précisé que les travaux devront être réalisés sous la direction de la copropriété et de son architecte ou ingénieur.

En revanche, l’expert judiciaire indique que l’accès aux caisses à eau actuellement bouché à côté de la resserre composant le lot n°35 ne fait peut être pas suite à l’initiative de la SCI 26, de sorte que les travaux de remise en état correspondants ne peuvent lui être imputés.

Dès lors, compte tenu des éléments mis en exergue par l’expert judiciaire et le commissaire de justice, la SCI 26 sera condamnée à :

— procéder ou faire procéder à la remise en état du palier du 6ème étage de l’immeuble situé à [Adresse 7], en supprimant notamment la limaille de laiton visible au sol et toutes traces de précédente fermeture de l’accès au couloir commun menant notamment au 7ème étage,

— à procéder ou faire procéder à la remise en état du lot n°33 tel qu’il se présentait initialement, par reconstitution de la cloison qui a été abattue pour accéder aux combles, et à restituer au Syndicat les espaces sous combles de 14 et 15m² annexés,

— à remettre en état et démanteler les deux espaces sous pente de 14 et 15m² des équipements installés (doublages, revêtements de sols),

ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

En revanche, le syndicat sera débouté de sa demande au titre de la reconstitution des lots n°34 et 35, puisqu’il n’est pas établi que la SCI 26 est à l’origine de ces travaux.

Il résulte des pièces du dossier que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager de multiples démarches judiciaires afin de pouvoir accéder aux parties communes privatisées par la SCI 26 et que celle-ci n’a cessé de se soustraire volontairement aux opérations d’expertise. L’intervention d’un serrurier s’est ainsi avérée nécessaire afin de mener à bien ces opérations.

Aussi, pour assurer la bonne exécution de la décision, les condamnations précitées seront assorties d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à l’issue du délai de deux mois, l’astreinte courant pendant un délai de deux mois.

Il convient également de condamner la SCI 26 à justifier au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, des travaux correspondants qu’elle aura réalisés ou fait réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à l’issue de ce délai, l’astreinte courant pendant un délai de deux mois.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat, il est indéniable que les travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale ainsi que l’appropriation du couloir et des espaces situés sous les combles a privé l’ensemble des copropriétaires de la jouissance de ces parties communes depuis le mois de mars 2020.

Les absences, carences et multiples manquements de la SCI 26 depuis l’engagement des démarches judiciaires par le syndicat des copropriétaires en 2020 apparaissent en outre constitutifs d’une résistance abusive de la société copropriétaire, qui était nécessairement consciente de la privatisation de parties communes au préjudice du syndicat mais s’est sciemment abstenue de participer aux opérations d’expertise judiciaire et de remédier à ses fautes.

En conséquence, la SCI 26 sera condamnée à verser la somme de 7 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI 26, qui succombe, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, comprenant les frais d’expertise judiciaire, les frais de constat d’huissier du 17 novembre 2020 ayant fait l’objet d’une ordonnance sur requête ainsi que les frais relatifs aux instances sur requête et en référé ayant préparé la présente instance ; et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI 26, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, à :

procéder ou faire procéder à la remise en état du palier du 6ème étage de l’immeuble situé à [Adresse 7], en supprimant notamment la limaille de laiton visible au sol et toutes traces de précédente fermeture de l’accès au couloir commun menant notamment au 7ème étage,

procéder ou faire procéder à la remise en état du lot n°33 tel qu’il se présentait initialement, par reconstitution de la cloison qui a été abattue pour accéder aux combles, et à restituer au Syndicat les espaces sous combles de 14 et 15m² annexés,remettre en état et démanteler les deux espaces sous pente de 14 et 15m² des équipements installés (doublages, revêtements de sols),

DIT que ces condamnations seront assorties d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à l’issue du délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, l’astreinte courant pendant un délai de deux mois,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande au titre de la reconstitution des lots n°34 et 35,

CONDAMNE la SCI 26 à justifier au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4], représenté par son syndic, des travaux correspondants qu’elle aura réalisés ou fait réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard à l’issue de ce délai, l’astreinte courant pendant un délai de deux mois,

CONDAMNE la SCI 26 à payer au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI 26 aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, les frais de constat d’huissier du 17 novembre 2020 ayant fait l’objet d’une ordonnance sur requête ainsi que les frais relatifs aux instances sur requête et en référé ayant préparé la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES,

CONDAMNE la SCI 26 à payer au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] du surplus de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Président