COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 24/02138 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2JC

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [Z]

né le 15 Juillet 1965 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 4] LA DURANNE IMMOBILIER, RCS [Localité 4]-en-PROVENCE n°819.695.594, [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Cathy DELGADO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 02 Septembre 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE , Vice-Présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte de donation-partage du 30 juillet 2020, M. [S] [Z] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 3 au sein de la copropriété [Adresse 2].

Le 29 avril 2024, une assemblée générale ordinaire de la copropriété a été organisée par vote par correspondance et le procès-verbal a été notifié à M. [Z] le 17 juin 2024.

Faisant grief au syndic de la copropriété d’organiser les assemblées générales depuis 2023 en imposant le recours au vote par correspondance, M. [S] [Z] a, selon exploit introductif d’instance en date du 7 août 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de :

— déclarer recevable l’action en nullité introduite par M. [S] [Z],

A titre principal,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 22 mai 2024,

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité de la résolution n°7, 7a et 7b en l’absence de Conseil syndical élu au sein de la copropriété [Adresse 5] ;

— prononcer la nullité de la résolution n°11, 11a et 11b pour violation de l’obligation de mise en concurrence ;

— prononcer la nullité de la résolution n°12, 12a et 12b pour violation de l’obligation de mise en concurrence ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à [S] [Z] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens;

— ordonner l’exclusion de M. [S] [Z] de la répartition de cette somme par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

— dire ne pas y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 28 février 2025, M. [S] [Z] a conclu dans les mêmes termes que dans son assignation et sollicité le débouté du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de ses demandes.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a conclu comme suit:

— débouter M. [Z] de toutes ses demandes ;

Reconventionnellement,

— le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 4 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance en date du 11 mars 2025, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [Z] a été convoqué à une assemblée générale ordinaire de la copropriété qui s’est tenue le 22 mai 2024, convocation précisant que celle-ci se tiendra par vote par correspondance uniquement, ce à l’instar de l’assemblée générale du 1er mars 2023.

M. [Z] était absent et non représenté à cette assemblée générale.

1. Nullité de l’assemblée générale du 22 mai 2024:

Le requérant fait grief au syndic de la copropriété d’avoir organisé cette assemblée générale selon les modalités du vote par correspondance, modalité privative selon lui de tout débat démocratique, considérant que ce mode d’expression ne pouvait être admis uniquement qu’à défaut de recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique.

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que:

“Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté…”.

Il en résulte que le vote par correspondance constitue une modalité originelle d’expression et n’est en aucun cas subrogatoire de celui prévu au 1er alinéa du texte.

M. [Z] fait valoir que le procès-verbal de 2024 enseigne l’absence de vote quant aux modalités de vote à distance prévues par l’article 13-1 du décret de 1967.

L’introduction par la loi n°2018-2021 du 23 novembre 2018, de l’article 17-1 A permettant la participation à distance des copropriétaires aux assemblées générales par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, a elle-même entraîné l’insertion notamment de l’article 13-1 visé par le requérant, article indiquant qu’il appartient à l’assemblée générale de décider “des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique et des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant”.

Ayant opté pour une expression par vote par correspondance, l’assemblée générale des copropriétaires n’avait donc pas à décider des dits moyens et supports.

M. [Z] invoque également au visa de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, une irrégularité quant à la formation de l’assemblée générale et fait valoir que la désignation du Président de séance, du scrutateur et du secrétaire est depuis 2023 la même d’une année sur l’autre, sans possibilité pour lui de contester, proposer d’autres noms ou faire acte de candidature pour l’un ou l’autre rôle.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] explique qu’il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que la majorité de l’article 24 requise pour l’élection du président de séance, du secrétaire et du scrutateur a été réunie par 636/636 tantièmes exprimés correspondant aux 636 tantièmes des votants par correspondance.

Le texte visé par le demandeur prévoit que « Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs”.

Nonobstant la formulation de ces dispositions, il est constant qu’en l’absence de tenue de l’assemblée générale par présence physique mais par vote par correspondance, le choix des personnes composant le conseil syndical ne peut s’effectuer “en début de réunion” mais selon les modalités de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, aucun motif d’irrégularité de la formation de l’assemblée générale ne pouvant dès lors être soutenu.

Il résulte des développements qui précèdent que le motif invoqué par M. [Z] n’est pas de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale, de sorte que la demande est rejetée.

2. Résolutions n’ayant fait l’objet d’aucun vote :

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en son deuxième alinéa, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale ».

Seules sont visées par ces dispositions, les délibérations de l’assemblée générale ayant fait l’objet d’un vote dès lors qu’elles revêtent le caractère d’une véritable décision et non d’un simple voeu ou d’une mesure préparatoire.

En l’espèce, les résolutions suivantes dont l’annulation est sollicitée, n’ont été sanctionnées par aucun vote :

— la résolution n°7, qui est intitulée « Consultation du conseil syndical », titre qui n’a fait l’objet d’aucun vote ;

— la résolution n°11, libellée comme suit :

“ A la demande de M. [H] à prendre quant à l’installation d’un système de traitement automatique de la piscine avec régulation de PH:

L’assemblée générale informe les copropriétaires qu’en date du 06/12/2023, M. [E] [R] propriétaire du lot n°4 de la copropriété a adressé au syndic une demande pour installer d’un système de traitement automatique de la piscine avec régulation de PH.

Afin de réaliser ces travaux, M. [E] est en mesure de proposer le devis suivant:

*devis ACCES PISCINES MAGILINE n°DV0004312 du 19 mai 2022".

Cette résolution, purement informative, n’a fait l’objet d’aucun vote.

— la résolution n°12 :

“ A la demande de M. [H] à prendre quant à la remise à niveau du dallage qui entoure la piscine.

L’assemblée générale informe les copropriétaires qu’en date du 06/12/2023, M. [E] [R] propriétaire du lot n°4 de la copropriété a adressé au syndic une demande afin de faire réaliser des devis pour remettre à niveau le dallage qui entoure la piscine.

Vous trouverez en annexe de cette convocation le courrier adressé par M. [E] ainsi que son argumentaire concernant l’installation de ce système”.

Cette résolution, purement informative, n’a fait l’objet d’aucun vote.

Ne revêtant pas le caractère d’une véritable décision, ces résolutions ne peuvent faire l’objet d’une annulation.

3. Nullité des résolutions n°7a et 7b :

Les résolutions n°7a et 7b sont intitulées “Consultation du conseil syndical (majorité article 25 ou 25-1)” et “Consultation du conseil syndical (majorité article 24)”.

La première de ces résolutions a été votée à l’unanimité des voix exprimées et compte tenu de ce vote, la résolution n°7b a été considérée comme sans objet, de sorte qu’en l’absence de délibération, aucune nullité n’est encourue.

Au visa de l’article 21 de la loi de 1965, M. [Z] sollicite l’annulation de la résolution n°7a pour absence de conseil syndical.

Ces dispositions prévoient que « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un

montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.

A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] oppose aux moyens d’annulation invoqués par M. [Z], le dispositif dérogatoire à des copropriétés de cinq lots tel que prévu par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 relative aux petites copropriétés, s’agissant en l’espèce d’une copropriété comportant 5 copropriétaires.

Ainsi, l’article 41-9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que par dérogation aux dispositions des articles 21 et 17-1, le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical.

Nonobstant le rappel de ces dispositions ci-dessus, il doit être relevé que l’assemblée des copropriétaires a voté à l’unanimité des voix exprimées, une résolution n°7a par laquelle elle a fixé à la somme de 500 euros HT le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire.

Il s’en déduit, comme le relève M. [Z] que si la copropriété se devait en effet de constituer un conseil syndical pour la mise en oeuvre de la résolution votée, le motif invoqué par M. [Z] n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation de la résolution n°7a qui ne vise pas à cette constitution mais à fixer le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire.

3. Violation de l’obligation de mise en concurrence :

Aux termes du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi de 1965, “ l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête le montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui du syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire”.

Il est rappelé que la mise en concurrence n’est obligatoire qu’à partir du moment où elle a été imposée par l’assemblée générale et que faute pour elle de voter le montant au-delà duquel le syndic est tenu d’y procéder, elle ne s’applique pas.

Par une résolution n°8a, non contestée dans le présent litige, l’assemblée générale des copropriétaires a, à l’unanimité des voix exprimées, fixé à la somme de 500 euros HT le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence par le syndic est rendue obligatoire.

3.1. Nullité des résolutions n°11a et n°11b :

Par la résolution n°11a aujourd’hui critiquée, l’assemblée générale des copropriétaires a, à la majorité des voix exprimées, pris la décision de provisionner un montant de 4 500 euros “afin de pallier l’augmentation prévue du devis datant de 2022", sur la base du seul devis présenté par M. [E], de la société ACCES PISCINES MAGILINE n°DV0004312 du 19 mai 2022, comme mentionné à la résolution n°11.

Il en résulte en l’espèce que l’assemblée générale ayant arrêté un marché de travaux, devait satisfaire à une mise en concurrence des entreprises.

Or, la mise en concurrence suppose que les copropriétaires disposent de plusieurs contrats ou devis, et qu’il soit organisé un vote sur chacun d’eux. Et dès lors qu’une mise en concurrence est prévue, le vote de l’assemblée générale sur un seul devis constitue une atteinte aux droits des copropriétaires et encourt la nullité.

La nullité de la délibération n°11a est par conséquent prononcée.

La résolution n°11b a été considérée comme sans objet en raison du vote de la résolution n°11a, de sorte qu’en l’absence de délibération, aucune nullité n’est encourue.

3.2. Nullité des résolutions n°12a et 12b :

Au rappel des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sont visées les délibérations de l’assemblée générale ayant fait l’objet d’un vote dès lors qu’elles revêtent le caractère d’une véritable décision, que celles-ci aient été adoptées ou rejetées.

Par la résolution n°12a, l’assemblée générale des copropriétaires a, à la majorité des voix exprimées selon l’article 25 ou 25-1, rejeté “la décision à prendre quant au devis de la société VICTORIEN [V]” pour un montant de 12 414 euros, seul devis présenté aux copropriétaires, en violation de l’obligation de mise en concurrence des entreprises.

Cette délibération est annulée.

La résolution n°12b a été considérée comme sans objet, de sorte qu’en l’absence de délibération, aucune nullité n’est encourue.

4. Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de M. [Z], qui succombe partiellement en ses demandes.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des parties le montant des frais irrépétibles exposés par elles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite la condamnation de M. [Z] à des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Cependant, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, circonstances non avérées en l’espèce et alors qu’il a été fait droit en partie aux demandes du requérant.

La demande de dommages et intérêts est rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Déboute M. [S] [Z] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 22 mai 2024 ;

Déboute M. [S] [Z] de sa demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 22 mai 2024, n°7, n°7a, n°7b, n°11, n°11b, n°12 et n°12b ;

Prononce la nullité des délibérations n°11a et n°12a de l’assemblée générale du 22 mai 2024 ;

Condamne M. [S] [Z] aux dépens de l’instance;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dit que chaque partie supportera la charge des frais irrépétibles exposés par elle en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT