COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 25/03758 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KIZ7

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DEMANDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble dénommé [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA L’HORLOGE RCS AVIGNON n°349.759.647, [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Christophe TIXADOR, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Philippe CORNET avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [A]

né le 6 juin 1982 à [Localité 1] (UKRAINE)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 03 Février 2026

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [A] est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant les lots n° 41 et 53 de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 1]”, situé [Adresse 3], régi par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Citya L’Horloge.

Exposant que M. [A] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré le commandement de payer qui lui a été délivré le 11 mai 2020 et l’envoi le 17 juillet 2025 d’un courrier recommandé de mise en demeure de payer, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” à [Localité 2], a, par acte du 15 décembre 2025, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de :

— condamner M. [O] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” sis [Adresse 3] :

• la somme en principal de 13 463,04 euros au titre des charges de copropriété dues au 14 octobre 2025,

• la somme de 2 226,63 euros au titre des frais nécessaires,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020, date du commandement de payer,

— condamner M. [O] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” sis [Adresse 3] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [O] [A] au paiement d’une somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Quoique régulièrement cité, M. [O] [A] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” à [Localité 2] :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” à [Localité 2] verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juillet 2018, 23 avril 2019, 12 décembre 2020, 5 juillet 2021, 4 juillet 2022, 13 juillet 2023, 13 juin 2024 et du 10 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le commandement de payer délivré au débiteur le 11 mai 2020,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé au débiteur le 17 juillet 2025 et retourné à l’expéditeur avec la mention “Destinataire inconnu à l’adresse”,

— le décompte de la créance arrêté au 14 octobre 2025,

il est établi que M. [A] est redevable envers la copropriété de la résidence “[Adresse 1]” à [Localité 2] de la somme de 13 018,56 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel du quatrième trimestre 2025 (octobre – décembre 2025), dernier appel de fonds trimestriel de l’exercice budgétaire. Ce copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, M. [A] supportera les frais d’actes de commissaire de justice (commandement de payer du 11 mai 2020 et assignation en justice du 15 décembre 2025) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer adressés à ce débiteur, d’un montant de 7,01 euros. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers recommandés de mise en demeure de payer qui auraient été adressés à ce copropriétaire les 18 octobre 2018 et 18 janvier 2019, aucun justificatif de l’existence et de l’envoi de ces courriers n’étant produit, ni au titre des frais intitulés “procédure judiciaire”, d’un montant de 222,42 euros, ni au titre des frais de contentieux des 26 mars 2020, 19 juin 2020, 20 juillet 2020, 17 juillet 2025 et 9 septembre 2025, d’un montant respectif de 480,00 euros, 480,00 euros, 250,00 euros, 480,00 euros et 250,00 euros, ces frais n’étant dus, selon l’article 9 du contrat de syndic versé aux débats, qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas le syndic, qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice habituel et à son avocat habituel la copie des pièces qu’il détient (procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds…), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par la copropriétaire. En conséquence, les sommes facturées à ce titre par ce syndic ne sont dues ni par M. [A], ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 1]” à [Localité 2].

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” à [Localité 2] :

Le retard récurrent de M. [A] dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” à [Localité 2] un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [O] [A], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 mai 2020 et de l’assignation en justice du 15 décembre 2025.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” à [Localité 2] au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— TREIZE MILLE DIX HUIT EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES (13 018,56 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 1er octobre 2025 (appel de fonds pour le quatrième et dernier trimestre de l’exercice 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025,

— SEPT EUROS ET UN CENTIME (7,01 EUR) au titre du coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer adressé le 17 juillet 2025 à ce copropriétaire,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” à [Localité 2] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [O] [A] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

CONDAMNE M. [O] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]” à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT