REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/04514 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MZJS

En date du : 20 novembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 septembre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 avancé au 20 novembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES ESPALUNS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Régis DURAND, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de M^e Boris AYACHE BOURGOIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

S.A.S. [K] AND CO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Daniel BARRIONUEVO

M^e Régis DURAND – 1015

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2020, la SCI LES ESPALUNS a donné à bail professionnel pour une durée de 9 ans à la SAS IMMO CONSULTING, renommée SAS [K] AND CO le 30 juin 2022, un ensemble de bureaux sur une superficie de 100 m2 comprenant 5 espaces bureaux, un espace réunion, une kitchenette, un espace sanitaire, moyennant un loyer mensuel de 3 000€ TTC.

Par 4 actes sous seing privé du même jour, 30 avril 2020, la SCI LES ESPALUNS, bailleur, et la SAS IMMO CONSULTING (SAS [K] AND CO), locataire, ont consenti 4 baux en sous-location à usage professionnel à la SAS AM2B, à la SAS CR HOLDING, à la SAS [M] DEVELOPPEMENT et à la SASU SCR, pour une durée de 9 ans, portant chacun de manière totalement identique sur « une pièce de 15 m2 environ nommé bureau 1 avec accès aux commodités communes soit WC, Open Space, sanitaire et salle de lunch », moyennant un loyer mensuel de 600€ TTC.

Par acte sous seing privé du 25 avril 2023, la SCI LES ESPALUNS, bailleur, et la SAS [K] AND CO, locataire, ont consenti un bail en sous-location à usage professionnel à la SASU BATI OPERIS, pour une durée de 9 ans, portant sur « une pièce de 15 m2 environ nommé bureau 4 avec accès aux commodités communes soit un WC, un Open Space, un point d’eau et une kitchenette », moyennant un loyer mensuel de 600€ TTC.

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2023, la SCI LES ESPALUNS et la SAS [K] AND CO ont réévalué le loyer mensuel à la somme de 3 600€ TTC.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, la SASU BATI OPERIS, la SAS CR HOLDING, la SAS [M] DEVELOPPEMENT et la SASU SCR ont fait signifier à la SAS [K] AND CO leur intention de résilier le bail de sous-location à compter du 1er août 2024.

La SAS [K] AND CO a cessé de régler les loyers dus à la SCI LES ESPALUNS à compter du 1er avril 2024.

La SAS AM2B n’a pas résilié le bail de sous-location mais a cessé de régler ses loyers à la SAS [K] AND CO à compter du mois de juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la SCI LES ESPALUNS a fait assigner la SAS [K] AND CO devant le Tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir prononcer la résiliation du bail professionnel aux torts exclusifs du preneur et de condamner le preneur au paiement d’une somme de 10 800€ au titre des loyers impayés.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI LES ESPALUNS demande au tribunal de :

PRONONCER la résiliation du bail professionnel conclu entre les sociétés SCI LES ESPALUNS et [K] AND CO à compter du 1er août 2024 aux torts exclusifs de la société [K] AND CO pour défaut de paiement des loyers contractuellement convenus;

CONDAMNER la société [K] AND CO à verser à la SCI LES ESPALUNS la somme de 10.800 euros au titre des loyers et des charges dus pour la période courant du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 [A PARFAIRE JUSQU’A LA DECISION A INTERVENIR] ;

CONDAMNER la société [K] AND CO à verser à la SCI LES ESPALUNS une indemnité d’occupation d’un montant de 3.960 euros (loyers + 10%) outre la somme de 11.880 euros au titre des charges pour réparer le trouble né de l’occupation des lieux sans droit ni titre à compter du 30 juin 2024 et ce jusqu’à libération effective ;

DEBOUTER la société [K] AND CO de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER la société [K] AND CO à quitter les lieux dans les huit jours suivant la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

SE RESERVER la compétence pour liquider l’astreinte ;

CONDAMNER la société [K] AND CO à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [K] AND CO aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Régis DURAND, Avocat, sur son affirmation de droit

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS [K] AND CO demande au tribunal de :

A titre principal :

— CONSTATER la caducité du contrat de bail entre la société LES ESPALUNS et la société [K] AND CO à compter du 21 mars 2024 ;

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la société LES ESPALUNS ;

— CONDAMNER la société LES ESPALUNS à payer la somme de 10 800 euros au titre du préjudice financier de la société [K] AND CO ;

A titre infiniment subsidiaire :

— ACCORDER la suspension du paiement du montant des mensualités dues par la société [K] AND CO pendant une durée de deux ans ;

— SUSPENDRE l’exécution provisoire du jugement

En tout état de cause :

— DEBOUTER la société LES ESPALUNS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions;

— CONDAMNER la société LES ESPALUNS à payer la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral de la société [K] AND CO

— CONDAMNER la société LES ESPALUNS à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 ;

— CONDAMNER la société LES ESPALUNS aux dépens.

Par ordonnance en date du 3 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture d’instruction au 18 août 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025.

A l’audience du 18 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, puis avancée au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation et de caducité du bail

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1186 du code civil : "Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement."

L’article 1187 du même code précise que la caducité met fin au contrat.

La SCI LES ESPALUNS soutient que la SAS [K] AND CO a cessé de régler ses loyers à compter du 1er avril 2024 et qu’il convient, dès lors, de prononcer la résiliation judiciaire du bail professionnel aux torts exclusifs du preneur.

Toutefois, il ressort des pièces produites que, le 30 avril 2020 (en pleine période crise sanitaire), ont été signés :

d’une part, un contrat de bail entre la SCI LES ESPALUNS, dirigée par [F] [M], et la SAS IMMO CONSULTING (renommée plus tard SAS [K] AND CO), portant sur un local de 100 m2 moyennant un loyer mensuel de 3 000€ TTC,

d’autre part, quatre contrats de sous-location tripartites entre la SCI LES ESPALUNS, la SAS IMMO CONSULTING (renommée plus tard SAS [K] AND CO), et quatre sociétés dirigées par [F] [M], portant sur le même local de 15 m2 intitulé « bureau 1 », moyennant un loyer mensuel de 600€ TTC.

Par la suite, de manière également concomitante,

la SCI LES ESPALUNS et la SAS [K] AND CO ont consenti un bail en sous-location à la SASU BATI OPERIS, le 25 avril 2023, portant sur une pièce de 15 m2 environ nommée cette fois « bureau 4 » moyennant un loyer mensuel de 600€ TTC,la SCI LES ESPALUNS et la SAS [K] AND CO ont, le 30 juin 2023, réévalué le loyer mensuel du bail principal à la somme de 3 600€ TTC.

Ainsi, il résulte du caractère concomitant de la signature du bail principal et des 4 baux de sous-location, du caractère concomitant de la signature d’un cinquième bail de sous-location et de l’augmentation du loyer principal d’une somme équivalente au loyer perçu auprès de ce cinquième sous-locataire, de la circonstance que les parties sont identiques, le bailleur intervenant aussi bien dans le bail principal que dans les baux de sous-location, et de l’équilibre économique global, les sous-locations couvrant environ 80% du montant du loyer principal, que ces contrats s’inscrivent dans le cadre d’une opération d’ensemble que connaissaient la SCI LES ESPALUNS et la SAS IMMO CONSULTING (renommée plus tard SAS [K] AND CO) lorsqu’elles ont donné leur consentement.

Or, de manière tout aussi concomitante, le 21 mars 2024, 4 des 5 sous-locataires ont signifié leur congé au locataire principal, la SAS [K] AND CO, et le cinquième sous-locataire, la SAS AM2B, a cessé de payer ses loyers.

Il s’ensuit que quatre des cinq contrats de sous-location ayant disparu en droit, et le cinquième en fait, il convient de prononcer la caducité du bail principal.

La SAS [K] AND CO fait valoir, dans les projets d’assignation qu’elle produit, que les différentes sociétés sous-locataires ont cessé de payer leur loyer à compter du mois de mai 2024.

Il y a donc lieu de prononcer la caducité du bail principal au 1er mai 2024 et de débouter la SCI LES ESPALUNS de sa demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs du preneur.

Le bail étant caduc, la SAS [K] AND CO sera condamnée à quitter les lieux dans les 8 jours suivant la décision à intervenir. Il n’y a pas lieu, en revanche, d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dès lors qu’il est probable, en tout état de cause, que la SAS [K] AND CO n’occupe plus les lieux depuis plusieurs mois, si tant est qu’elle les ait jamais occupés physiquement.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnités d’occupation

Il n’est pas contesté que la SAS [K] AND CO n’a pas réglé le loyer du mois d’avril 2024 à la SCI LES ESPALUNS. Il y a donc lieu de condamner la SAS [K] AND CO à payer une somme de 3 600€ à la SCI LES ESPALUNS au titre du dernier loyer dû avant caducité du contrat de bail principal.

En l’absence de résiliation judiciaire, aucune indemnité d’occupation n’est due et la SCI LES ESPALUNS sera déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, l’équité commande de laisser les dépens à la charge de chacune des parties et de les débouter de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’amende civile

Il résulte de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, la SCI LES ESPALUNS a introduit un recours devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de résiliation d’un bail professionnel consenti à la SAS [K] AND CO aux torts exclusifs du preneur alors qu’elle avait toute connaissance du déséquilibre économique induit par la résiliation des baux de sous-location conclus le même jour et de l’impossibilité, pour la SAS [K] AND CO, de poursuivre le versement des loyers alors que 80% du coût du loyer devait être couvert par les sous-locations auxquelles le bailleur était, au demeurant, partie prenante. Le tribunal judiciaire de Toulon n’ayant pas vocation à subir la mauvaise foi du dirigeant de la SCI LES ESPALUNS, qui se trouve également être le dirigeant des sociétés sous-locataires, il convient de condamner la SCI LES ESPALUNS au paiement d’une amende civile de 3 000€.

Sur l’application de l’article 40 du code de procédure pénale

Aux termes de l’article 40 du code de procédure pénale, toute autorité constituée, tout officier public ou fonctionnaire qui, dans l’exercice de ses fonctions, acquiert la connaissance d’un crime ou d’un délit est tenu d’en donner avis sans délai au procureur de la République et de transmettre à ce magistrat tous les renseignements, procès-verbaux et actes qui y sont relatifs.

Il résulte des pièces produites que le contrat de bail litigieux et les contrats de sous-location subséquents sont datés du 30 avril 2020 alors que les statuts de la SCI LES ESPALUNS ont été signés par ses associés, la SAS CR HOLDING, créée par [F] [M] le 30 octobre 2020, et la SAS IMMO HOLDING, ainsi dénommée par une délibération de son associé unique [U] [K] le 30 octobre 2020, seulement le 1er décembre 2020. En outre, l’immatriculation de la SCI LES ESPALUNS au registre du commerce et des sociétés a été enregistrée le 2 février 2021, alors que le contrat de bail litigieux et les quatre contrats de sous-location subséquents, datés du 30 avril 2020, portent déjà mention du n° RCS 893 610 840.

Ces éléments sont susceptibles de recevoir une qualification pénale et justifient, de ce fait, leur transmission au Procureur de la République.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la caducité du bail professionnel conclu le 30 avril 2020 entre la SCI LES ESPALUNS et la SAS IMMO HOLDING (devenue SAS [K] AND CO) à compter du 1er mai 2024 ;

DEBOUTE la SCI LES ESPALUNS de sa demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs du preneur ;

CONDAMNE la SAS [K] AND CO à quitter les lieux dans les 8 jours suivant la notification de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI LES ESPALUNS de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE la SAS [K] AND CO à payer une somme de 3 600€ à la SCI LES ESPALUNS au titre du loyer du mois d’avril 2024 ;

DEBOUTE la SCI LES ESPALUNS de sa demande d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SCI LES ESPALUNS au paiement d’une amende civile de 3 000€.

DEBOUTE la SCI LES ESPALUNS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS [K] AND CO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties ;

DIT que la présente décision sera transmise au Procureur de la République au visa de l’article 40 du code de procédure pénale au vu des anomalies constatées ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE