Tribunal Judiciaire de Bastia, Chambre civile 3, 31 juillet 2025, n° 25/00564

TJ Bastia 31 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a justifié d'une créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de M. [T] pour le paiement des charges, en raison de son refus de s'acquitter de ses obligations.
Accepté
Fautes dans le paiement des charges
La cour a jugé que les manquements répétés de M. [T] à ses obligations de paiement sont fautifs et justifient l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Dépens et frais non compris
La cour a décidé d'accorder le remboursement des frais exposés au syndicat, tenant compte de l'équité et de la situation économique de M. [T].

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Sur la décision

Référence :	TJ Bastia, ch. civ. 3, 31 juil. 2025, n° 25/00564
Numéro(s) :	25/00564
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine MERIDJEN
Parties :	son syndic en exercice, Syndicat des copropriétaires Résidence CASE CALVESE à [ Localité 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BASTIA

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00564 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DLWF

S.D.C. Résidence CASE CALVESE

M. [Q] [T]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 31 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires Résidence CASE CALVESE à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, – [Adresse 1]

représenté par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA substitué par M^e Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

M. [Q] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 22 Mai 2025 mise en délibéré au 31 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice en date du 16 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence CASE CALVESE à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [Q] [T] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir sa condamnation, aux visas de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, à lui verser les sommes suivantes :

3 346,42 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux arrêtés au 1er mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 novembre 2023 2 000 euros à titre de dommages et intérêts né de sa résistance abusive1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileIl a également sollicité la condamnation de Monsieur [T] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 date à laquelle elle a été retenue.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par un avocat, a indiqué oralement se référer aux conclusions écrites déposées à l’audience aux termes desquelles il a maintenu ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, il a exposé que Monsieur [Q] [T] est propriétaire d’un lot de copropriété au sein de la Résidence Case Calvese et que toutes les démarches amiables pour parvenir au règlement des charges de copropriété, et notamment une mise en demeure en date du 3 novembre 2023, sont demeurées vaines.

Il a soutenu que le refus de ce copropriétaire de s’acquitter de sa quote-part de charges de copropriété est fautif et entraîne une désorganisation de la gestion budgétaire du syndicat. Il a ajouté que ces manquements répétés causent à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble un préjudice financier certain et que malgré diverses relances, Monsieur [T] n’a jamais daigné régler la moindre somme.

Cité dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [T] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera en outre indiqué qu’il appartient aux copropriétaires de notifier au syndic tout changement d’adresse.

I. Sur la demande relative au paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 énonce que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’ « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale. A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d’exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont par ailleurs imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée au titre des charges impayées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [Q] [T] au paiement de la somme de 3 346,42 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux arrêtés au 1er mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 novembre 2023.

Au soutien de sa demande, il verse aux débats une situation de compte individuel et les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes des exercices clos aux 28/02/2021, 28/02/2022, 28/02/2023 et 29/02/2024 ainsi que les budgets prévisionnels pour les périodes du 01/03/2022 au 28/02/2023, du 01/03/2023 au 28/02/2024, du 01/03/2024 au 29/02/2025 et du 01/03/2025 au 28/02/2026.

L’examen du décompte général permet de constater que sont facturés les charges approuvées au titre de ces exercices ainsi que les frais nécessaires à leur recouvrement, conformément aux dispositions légales précitées.

En revanche, les frais libellés « AVOCAT MERIDJEN – FRAIS DE PROCEDURE » pour des montants respectifs de 840 euros et 625,73 euros, soit 1 465,73 euros au total, seront écartés au titre du règlement des charges et des frais, ces frais relevant des dépens et des frais irrépétibles.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il apparaît que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [T] d’un montant de 1 880,69 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux arrêtés au 1er mars 2025 inclus.

Monsieur [Q] [T] sera par conséquent condamné à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence CASE CALVESE à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, la somme de de 1 880,69 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux arrêtés au 1er mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 novembre 2023.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires soutient que le refus de ce copropriétaire de s’acquitter de sa quote-part de charges de copropriété est fautif et entraîne une désorganisation de la gestion budgétaire du syndicat. Il ajoute que ces manquements répétés causent à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble un préjudice financier certain et que malgré diverses relances, Monsieur [T] n’a jamais daigné régler la moindre somme.

L’examen du décompte général permet de noter qu’aucun règlement de charges n’est intervenu depuis le 01 mars 2021 malgré plusieurs mises en demeure. Ces carences dans l’accomplissement des obligations lui incombant en sa qualité de copropriétaire, au premier rang desquelles le paiement des charges, sont fautives et justifie l’allocation de de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros.

Monsieur [Q] [T] sera en conséquence condamné à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires de la Résidence CASE CALVESE à [Localité 1].

III. Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [T], partie perdante au procès, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [Q] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence CASE CALVESE à [Localité 1] la somme de 1 200 euros sur ce fondement.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant en premier ressort par décision réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [Q] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence CASE CALVESE à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, la somme de 1 880,69 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux arrêtés au 1er mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 novembre 2023.

CONDAMNE Monsieur [Q] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence CASE CALVESE à [Localité 1], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Q] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence CASE CALVESE à [Localité 1], la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Q] [T] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE