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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00054 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DPMW

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Antoine MERIDJEN

Le : 11 Mars 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

[F] [V] [D]

née le 18 Janvier 1952 à BASTIA (20200), de nationalité française,

demeurant 15 Allées des Mimosas – Cité Comte – 20200 VILLE-DI-PIETRABUGNO

représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS

[G] [M]

Exploitant sous l’enseigne CODE ACADEMIE, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 988 951 679,

demeurant 8 Avenue Général Maurice Chevance-Bertin – 13015 MARSEILLE

non comparante, ni représentée,

[B] [I]

né le 30 Novembre 1982 à MARSEILLE,

demeurant 35 Avenue du Maréchal – 13700 MARIGNANE

non comparant, ni représenté,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le dix huit Février, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 septembre 2025, Madame [F] [D] a donné à bail à Madame [G] [M], exploitant sous l’enseigne CODE ACADEMIE, par l’intermédiaire de l’agence immobilière CENTURY 21, un local à usage professionnel situé au rez-de-chaussée d’un immeuble Avenue de la libération (20600) à BASTIA, pour une durée de 6 années renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 832,43€, outre la somme de 49 euros à titre de provision sur charges. L’exécution du présent contrat a été garantie par Monsieur [B] [I] aux termes d’un engagement de caution solidaire en date du 8 septembre 2025.

Par commandement de payer en date du 5 novembre 2025, Madame [F] [D] a sommé Madame [G] [M], la locataire, et Monsieur [B] [I] en qualité de caution de bien vouloir lui payer la somme de 3.723.31€ au titre des loyers et charges impayés.

Invoquant la persistance des impayés, Madame [F] [D] a par acte de Commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, fait citer à comparaître Madame [M] [G] et Monsieur [I] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia afin de voir :

— Juger que le bail consenti le 8 septembre 2025 a été résilié de plein droit le 16 janvier 2026 ;

— Ordonner l’expulsion immédiate tant de leurs personnes que de leurs biens, au besoin est avec le concours de la force publique, de la requise ainsi que de tous occupants de son chef non identifié, du local occupé avenue de la libération à BASTIA, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 96 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 5.688,97 euros au titre des loyers impayés au 16 janvier 2026, date de résiliation du bail ;

— Les condamner solidairement en outre à la somme de 881,43 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance comprenant le coût du commandement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2026.

A cette audience, Madame [F] [D] représentée, a maintenu oralement les demandes développées dans son acte introductif d’instance. Elle ajoute que les demandes sont formulées à titre provisionnel.

Monsieur [I] [B], n’a pas constitué avocat. L’acte lui a été remis par un dépôt en l’étude du commissaire de justice le 26 janvier 2026.

Madame [M] [G], n’a pas constitué avocat. L’acte lui a été remis par un dépôt en l’étude du commissaire de justice le 26 janvier 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements. L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est établi que le bail conclu le 8 septembre 2025 comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat en cas de défaut de paiement des loyers.

En effet, il s’infère de l’article « extinction du bail – renouvellement du bail » qu'" en cas de non-exécution par le locataire de l’une quelconque des conditions du bail, le BAILLEUR aura la faculté de résilier de plein droit le présent bail un mois après avoir mis le locataire en demeure de régulariser sa situation par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail.

Si le locataire ne quittait pas les lieux, l’expulsion pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé sans que les offres ultérieures puissent arrêter l’effet de cette clause. Tous les frais de procédure et de poursuite seraient à la charge du LOCATAIRE."

Madame [F] [D] a fait délivrer aux défendeurs un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 novembre 2025, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, en détaillant le montant de la créance comme suit :

PRINCIPAL CREANCE 3.567,49 €Coût de l’acte 155,82 € Soit un total de 3.723,31€

Les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, puisqu’au 5 décembre 2025, Madame [M] [G] et Monsieur [I] [B] demeuraient débiteurs.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 5 décembre 2025 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date. La date du 16 janvier 2026 relevée par la demanderesse ne correspond pas au délai d’un mois écoulé depuis la délivrance du commandement (soit le 5 novembre 2025).

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [G] et de Monsieur [I] [B] du local à usage professionnel situé au rez-de-chaussée d’un immeuble Avenue de la libération (20600) à BASTIA, ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée en raison de la possibilité de recourir à l’assistance de la force publique.

— Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés. Une indemnité d’occupation à titre provisionnel peut quant à elle être allouée au propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d’une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l’occupation sans droit ni titre, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Toutefois, l’indemnité d’occupation accordée au bailleur en raison de l’occupation de son local sans droit ni titre est une indemnité réparatrice qui, de ce fait, ne doit pas être soumis au régime de la TVA.

La clause résolutoire étant acquise au 5 décembre 2025, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analysant en une indemnité d’occupation.

*Sur la demande de provision pour les sommes dues :

La demanderesse sollicitait dans son acte introductif d’instance, la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 5.688,97 euros au titre des loyers impayés, comprenant la somme retenue à la délivrance du commandement de payer au 5 novembre 2025, soit 3.723,31 euros ; puis les échéances de novembre, de décembre et de janvier, incluant les provisions sur charges et le coût du commandement de payer.

Ci-dessous le relevé de situation laisse apparaître les sommes sollicitées :

Il convient de rappeler que le bail a été résilié à compter du 5 décembre 2025 (après commandement de payer délivré le 5 novembre 2025 restait infructueux dans le délai d’un mois) de sorte qu’à compter de cette date, toute somme due doit s’analyser en une indemnité d’occupation.

Il ressort du relevé de compte communiqué qu’une somme de 1.000 euros a été versée le 11 septembre 2025 « Versement espèces de » CODE ACADEMIE " sur les 2 804,63 euros dû à cette date, soit la somme restante de 1 804, 63 euros.

A la lecture des pièces communiquées et notamment du commandement de payer, et du relevé de compte, il est démontré que le loyer mensuel était de 832,43€, mais que le premier mois du 8 au 30 septembre 2025, seule la somme de 675,76 euros était due. Il est également spécifié que la somme de 49 euros devait être versée mensuellement pour les provisions sur charge, sauf pour le mois de septembre, ou là encore, seule la somme de 37,57 euros était due. Il est en outre indiqué que la somme de 1.600 euros n’a pas été payée pour le dépôt de garantie.

Le bail faisait également état de la somme de 528,86 euros à régler pour les honoraires de l’agence immobilière. Soit conformément au relevé :

*125 euros « Honoraires Etat des lieux »,

*315,72 euros « honoraires visite dossier bail »,

*25 euros TVA/Honoraires Etat des lieux,

*63,14 euros TVA/Honoraires visite dossier Bail.

A cela vient s’ajouter l’ensemble des loyers et provisions sur charges dus jusqu’au 5 décembre 2025, soit les loyers d’octobre, novembre et décembre 2025 et le coût du commandement de payer à hauteur de 155,82 euros.

A l’analyse des pièces produites, il est également justifié que Monsieur [B] [I] a accepté de devenir caution solidaire de l’engagement souscrit par la locataire principale le 8 septembre 2025. Il est donc solidairement responsable des impayés.

La demande concernant les loyers, et par extension les charges, après déduction du dépôt de garantie, des honoraires et du coût de l’acte inclus dans les dépens, il convient donc de condamner Madame [M] [G] et Monsieur [I] [B] solidairement à payer la somme provisionnelle de 2.320,06€ euros à Madame [F] [D].

* Sur la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle :

Madame [F] [D] sollicite également la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation de 881,43€ par mois, pour la période courant du 1er février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Il est établi que le loyer commercial seul s’élève à la somme de 832,43€. Les provisions sur charge s’élèvent quant à elle à la somme de 49 euros.

La demande de Madame [F] [D] concernant l’allocation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnelle pourra être retenue à compter du 5 décembre 2025, date de résolution du bail. Il convient de prendre en compte pour en définir le quantum, le dernier loyer actualisé et non contesté soit la somme de 832,43 euros et les 49 euros de provisions sur charge soit la somme totale de 881,43 euros valable pour les sommes dus à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux.

Madame [M] [G] et Monsieur [I] [B] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant total de 881,43 euros à compter du 5 décembre 2025, jusqu’à la libération définitive des lieux par remise des clés, ou expulsion, correspondant au montant du loyer commercial et des provisions sur charge.

— Sur les demandes accessoires

Madame [M] et monsieur [I], partie perdante, supporteront la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au regard des circonstances de l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner les défendeurs à payer solidairement à Madame [F] [D] la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail cédé entre Madame [F] [D] et Madame [G] [M], à la date du 5 décembre 2025 ;

CONSTATONS que Monsieur [I] [B] s’est porté caution solidaire de Madame [G] [M] le 8 septembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [G] [M] et de tout occupant de son chef du local à usage professionnel situé au rez-de-chaussée d’un immeuble avenue de la libération (20600) à BASTIA, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [M] [G] et Monsieur [I] [B] solidairement à payer à titre provisionnel la somme de de 2.320,06 euros à Madame [F] [D] au titre des loyers et charges résultant du bail commercial de septembre à décembre 2025 inclus ;

CONDAMNONS Madame [M] [G] et Monsieur [I] [B] solidairement à payer à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, la somme de 881,43 euros par mois à compter du 6 décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTONS les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [M] [G] et Monsieur [I] [B] solidairement aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [M] [G] et Monsieur [I] [B] solidairement à payer à Madame [F] [D] la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES