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MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00519 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOIJ

NATURE DE L’AFFAIRE : 72I – Demande en paiement de provisions ou sommes exigibles présentée devant le Président du TJ statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de L. 1965)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT EN PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

PRESIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Stéphanie SALDUCCI

Le : 04 Mars 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires [I] [X] à SAN NICOLAO,

pris en la personne de son syndic en exercice, la société VINDICIS, Société à Responsabilité Limitée au capital de 25 000 euros ayant son siège social au Domaine de Saint-Pierre, 881 Route de Volx, BP128 04101 MANOSQUE, pris en la personne de son représentant légal domicilié audit sièsge,

représentée par Maître Chloé MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée à l’audience par Maître Stéphanie SALDUCCI, avocat au barreau de BASTIA,

DÉFENDEUR

[F] [N],

demeurant Via Aurelia Sud – 57027 SAN VINCENZO (Italie)

non comparant, ni représentée,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le onze Février, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [F] [N] est propriétaire de deux appartements au sein de la copropriété SOGNU DI RENA située sur la commune de SAN NICOLAO.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété SOGNU DI RENA située (20230) SAN NICOLAO, lieudit Poggiole, représenté par son syndic en exercice la SARL VINDICIS a fait assigner Monsieur [F] [N] devant le tribunal judiciaire de Bastia pour voir sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 18, 44 du décret du 17 mars 1967 et 700 du Code de procédure civile condamner monsieur [F] [N] à lui payer la somme de 7.399,90€ au titre des charges impayées arrêtées au 11 août 2025 contenant l’appel de fonds du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 ; de le condamner également à lui payer 1.618,56€ au titre des provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2025 au 30 juin 2026 ; de le condamner en outre à lui verser la somme de 500 € au titre des dommages-intérêts ; 1.000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété SOGNU DI RENA située (20230) SAN NICOLAO, lieudit Poggiole, représenté par son syndic en exercice la SARL VINDICIS, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [F] [N], n’a pas constitué avocat. L’acte a été remis à un membre de sa famille, Madame [S] [L] à l’adresse du destinataire.

Le délibéré est fixé au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précisent que les copropriétaires sont tenus de participer d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et, d’autre part, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une des provisions trimestrielles à valoir sur le budget annuel prévisionnel votée par l’assemblée générale des copropriétaires pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Les dispositions de l’article 19-2 précité instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au Président du Tribunal judiciaire.

La mise en demeure prévue par ce même article constitue un acte préalable à une action de droit commun en paiement de charges de copropriété.

Le juge peut relever d’office l’irrecevabilité d’un demandeur en son action sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires affirme que monsieur [N] [F] demeure débiteur des sommes de 7.399,90€ et 1.618,56€ correspondant aux charges impayées arrêtées au 11 août 2025, et celles pour la période du 1er octobre 2025 au 30 juin 2026.

A l’appui de ses demandes, il produit diverses pièces, notamment le règlement de copropriété SOGNU DI RENA, le titre de propriété, le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales de 2023, 2024 et 2025, des appels de fonds et des extraits de compte du 27 mai 2025 et du 11 août 2025. Il verse également deux courriers de mise en demeure.

Or, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le demandeur communique deux courriers de mise en demeure du 21 juin 2024 et du 28 mai 2025, qui ne mettent pas en demeure monsieur [F] [N] de régler une simple provision, mais l’ensemble d’un arriéré de charge l’un réclamant une dette de 3.454,72€, l’autre de 6.380,38€.

Les mises en demeures sont en effet rédigées comme suit :

Le syndicat des copropriétaires produit pour la première une situation de compte au 21 juin 2024. Il y apparaît que la somme de 3.454,72€ dont il était demandé le paiement dans la mise en demeure représente non pas une provision mais l’ensemble d’un arriéré de charge depuis le 1er janvier 2023. Elle comprend notamment des frais de mise en demeure et des cotisations travaux.

S’agissant de la seconde mise en demeure, il est spécifié que le défendeur est redevable de la somme de 6.380,38€ sur le relevé de compte joint, arrêté au 27 mai 2025. Il lui est également spécifié qu’il dispose d’un délai de trente jours pour régler la somme sollicitée, sous peine de poursuites. Il est mentionné en outre, que cette somme correspond aux charges impayées, arrêtées au 30 juin 2025, pour les appels de charges courantes et charges du fonds travaux ALUR, ainsi que les provisions à venir. La somme sollicitée comprend également des arriérés de charge, des cotisations travaux, des frais de mise en demeure.

En outre, les mises en demeure ne comportent pas le visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne précisent pas les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payées, étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes. Sur la seconde mise en demeure il est simplement fait mention que les provisions à venir qui lui seraient sollicitées " seraient relative à la période allant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 conformément à l’approbation du budget prévisionnel lors de la dernière assemblée générale, soit 1.968,48€ au titre des charges courantes. "

Ces mises en demeure ne permettent pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s’il règle une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l’article 19-2, pour le paiement de l’intégralité de l’arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Par ailleurs, les mises en demeure indiquent que monsieur [F] [N] est contraint de payer les sommes sollicitées dans les trente jours, ce qui prête à confusion. Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le Syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le Président du Tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l’article 14-1.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété SOGNU DI RENA située (20230) SAN NICOLAO, lieudit Poggiole, représenté par son syndic en exercice la SARL VINDICIS, doit donc être déclaré irrecevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera nécessairement débouté de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les autres demandes,

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, conserve la charge des dépens qu’il a exposés et est débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété SOGNU DI RENA située (20230) SAN NICOLAO, lieudit Poggiole, représenté par son syndic en exercice la SARL VINDICIS ;

LAISSE au syndicat des copropriétaires de la copropriété SOGNU DI RENA située (20230) SAN NICOLAO, lieudit Poggiole, représenté par son syndic en exercice la SARL VINDICIS, la charge des dépens exposés ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété SOGNU DI RENA située (20230) SAN NICOLAO, lieudit Poggiole, représenté par son syndic en exercice la SARL VINDICIS, de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE