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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 08 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00476 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOHH

NATURE DE L’AFFAIRE : 5AC – Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Jacques VACCAREZZA

— M^e Charles Eric TALAMONI

Le : 08 Avril 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCCV VICTORIA

Société civile de construction vente au capital de 1000 € immatriculée au RCS de Bastia n° 452 113 301, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 15 AVENUE DE LA REPUBLIQUE – 20260 CALVI

représentée par Maître Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

et par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA, avocat postulant,

DÉFENDEURS

[K] [B]

né le 20 Novembre 1945 à AULT, de nationalité française,

demeurant Immeuble Les Alizés – Avenue Christophe Colomb – 20260 CALVI

représenté par Maître Charles Eric TALAMONI, avocat au barreau de BASTIA

La S.C.I. LES JARDINS D’ERBALUNGA

Société civile immobilière au capital de 1500 € immatriculée au RCS de Bastia sous le N°491 704 995, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis Avenue Christophe Colomb – 20260 CALVI

représentée par Maître Charles Eric TALAMONI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le dix huit Mars, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Soutenant que monsieur [K] [B] et la SCI LES JARDINS D’ERBALUNGA occupe sans aucun droit des biens lui appartenant, la SCCV VICTORIA, par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, a fait citer monsieur [K] [B] et la SCI LES JARDINS D’ERBALUNGA à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins de condamner solidairement les requis à lui verser les provisions suivantes :

—  688.800 euros, à titre d’indemnité d’occupation des biens, se détaillant comme suit :

655.200 euros pour les 13 années (de février 2012 à février 2025),33.600 euros pour les 8 mois (de mars à octobre 2025)- 4.200 euros par mois du 29 octobre 2025 jusqu’à la complète libération des lieux.

Elle sollicitait encore l’expulsion des lieux des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Enfin, la SCCV VICTORIA sollicitait la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 12 novembre 2025, a été renvoyée à 4 reprises à la demande des parties pour être retenue le 18 mars 2026.

Lors de cette audience, la demanderesse se référait à ses dernières écritures et modifiait ses prétentions initiales. Ainsi, la SCCV VICTORIA demandait désormais la condamnation de monsieur [B], seul, au paiement des provisions suivantes :

—  150.000 euros à titre d’indemnité d’occupation des biens, jusqu’au 29 octobre 2025,

—  2.500 euros par mois du 29 octobre 2025 jusqu’à la complète libération des lieux.

Elle sollicitait encore l’expulsion des lieux de monsieur [B] ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Enfin, la SCCV VICTORIA sollicitait la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la SCCV VICTORIA expose que monsieur [B] occupe à son seul profit un appartement ainsi que des garages appartenant à la SCCV VICTORIA depuis de nombreuses années.

Monsieur [B] et la SCI LES JARDINS D’ERBALUNGA, dans leurs dernières écritures soutenues à l’audience, demandent à la juridiction de dire n’y avoir lieu à référé en ce que les demandes de la SCCV VICTORIA se heurtent à des contestations sérieuses et sollicitent la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans l’hypothèse où il serait considéré que le juge des référés a le pouvoir de trancher le litige, les défendeurs sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre et de condamner la demanderesse à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, ils demandent la mise hors de cause de la SCI LES JARDINS D’ERBALUNGA, et de décider :

— Qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être réclamée en ce qui concerne les garages,

— Qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être réclamée pour la période antérieure au mois de juillet 2025, subsidiairement déclarer prescrite toute demande d’indemnité d’occupation portant sur une période antérieure au 20 octobre 2020,

— Que l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée sur le fondement d’une valeur locative excédant 950 euros par mois.

Ils demandaient enfin de débouter la requérante de sa demande d’expulsion.

A l’appui de leur position, les défendeurs font valoir que la requérante ne précise pas le fondement juridique de sa demande. Ensuite, ils indiquent qu’aucun élément de preuve ne permet d’établir que la SCI LES JARDINS D’ERBALUNGA aurait occupé les biens litigieux et contestent avoir occupé les garages. Ils soulignent également que si monsieur [B] occupe le lot n°241 de l’immeuble VISTAREO, c’est en sa qualité d’acquéreur, titulaire d’un droit de propriété portant sur ce bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de provision

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la SCCV VICTORIA expose que monsieur [B] occupe à son seul profit un appartement ainsi que des garages appartenant à la SCCV VICTORIA depuis de nombreuses années, sans aucune contrepartie financière.

Toutefois, la SCCV VICTORIA ne produit aucun élément objectif permettant d’établir une occupation des garages litigieux. En effet, la SCCV VICTORIA ne produit qu’un courrier émanant de sa personne qui fait état de cette occupation et qui ne peut dès lors servir à étayer ses propos et la sommation interpellative délivrée par le commissaire de justice le 10 septembre 2025 a posé la question sur l’occupation d’un « logement » qui ne saurait impliquer au titre de sa terminologie les garages litigieux.

Sur l’occupation de l’appartement en cause, monsieur [B] reconnaît cette occupation en invoquant un droit de propriété sur le bien litigieux.

A ce titre, il cite l’article 1583 du code civil qui dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En ce sens, les défendeurs produisent notamment un protocole transactionnel conclu entre la SARL LIVINGSTON et la SCI LES JARDINS D’ERBALUNGA le 29 février 2012 dans lequel il était notamment stipulé que la SARL LIVINGSTONE prend l’engagement express de voter une résolution à l’assemblée générale de la SCCV VICTORIA autorisant la vente au profit des époux [B] ou de toute société qu’ils pourraient constituer aux fins de se substituer à eux, au sein du bâtiment VISTAREO du lot 241, ainsi que trois garages au sein du même bâtiment, moyennant le prix de 600.000 euros.

Il est également produit un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 29 février 2012 de la société VICTORIA dans lequel il était votée la deuxième résolution par laquelle l’assemblée décidait de vendre au profit de monsieur et madame [B] ou à une société à constituer dans laquelle ils seront associés le numéro 241 ainsi que trois garages dans le bâtiment VISTAREO moyennant le prix de 600.000 euros.

Ainsi, les défendeurs produisent des pièces qui tendent à questionner la détermination des propriétaires de l’appartement litigieux, en ce que les éléments produits pourraient tendre à établir que les parties auraient convenu des éléments essentiels à la vente des biens cités au profit des époux [B], la chose et le prix étant précisément identifiés, même s’il est constant que le prix n’apparaît pas avoir été versé et que la vente n’a pas été régularisée par un acte authentique entre les parties directement concernées.

En l’état, les défendeurs font dans tous les cas valoir des contestations sérieuses sur les demandes émises par la demanderesse qui ne permettent dès lors pas au juge des référés de statuer.

Dès lors, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé, toutes les demandes émises par la SCCV VICTORIA découlant de la propriété d’un bien qui n’apparaît pas clairement établie au regard des pièces produites, l’action apparaissant au regard de ces éléments mal dirigée.

— Sur les demandes accessoires,

L’alinéa 2 de l’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les circonstances et l’équité commandent de condamner la demanderesse à verser aux défendeurs la somme de 2.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé et renvoyons la SCCV VICTORIA à mieux se pourvoir ;

CONDAMNONS la SCCV VICTORIA à verser à monsieur [K] [B] et à la SCI LES JARDINS D’ERBALUNGA la somme de 2.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCCV VICTORIA aux entiers dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES