5AA Minute N°

N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSP2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 MAI 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [S] [T]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 3])

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [P] [R], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [J] [K]

née le 02 Avril 2000 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 11 AVRIL 2025, DATE PROROGEE AU 09 MAI 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 29 avril 2021, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM, a donné à bail à [J] [K] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 257,36 € outre une provision mensuelle sur charges de 121,02 €.

Le 14 août 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] a fait signifier à [J] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 665,38 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner à comparaître en référé [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [J] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [J] [K] au paiement d’une provision d’un montant de 5 951,86 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [J] [K] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], régulièrement représenté, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 6 712,44 €. Il précise n’avoir obtenu aucun contact avec la locataire.

[J] [K], qui a été citée à étude, n’est ni présente, ni représentée.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 11 avril 2025, délai qui a été prorogé au 9 mai 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructeux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 14 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 15 octobre 2024. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 6 712,44 € au 12 mars 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de février 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [J] [K] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 6 712,44 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La locataire ne comparaît pas à l’audience.

Il résulte du diagnostic social et financier que [J] [K], qui est de nationalité congolaise, est âgée de 24 ans, et qu’elle se trouve dans une situation socialement et financièrement précaire, en raison notamment de son isolement sur le territoire, d’une part, et de sa situation administrative, d’autre part. La précarité de son insertion professionnelle, compliquée par sa situation administrative, a obéré la gestion de son budget, de sorte que la locataire s’inscrit à brève échéance dans un parcours d’accompagnement à la gestion de son budget. Elle espère par ailleurs obtenir l’ouverture de droits sociaux.

Toutefois, en l’absence de reprise de paiement du loyer, d’une part, et d’accord du bailleur, d’autre part, aucun délai de paiement, suspensif ou non des effets de la clause résolutoire ne peut être envisagé.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [J] [K] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 15 octobre 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] et [J] [K], portant sur le logement situé [Adresse 5] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [J] [K] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [J] [K] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [J] [K], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [J] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision de 6 712,44 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 12 mars 2025, incluant l’indemnité de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter du 13 mars 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [J] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 3] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (286,15 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (90,77 €) ;

CONDAMNONS [J] [K] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES