TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/01352 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FTWR

Minute : 25/00245

JUGEMENT

DU 10 Décembre 2025

AFFAIRE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [B] [P]

C/

[X] [J]

Copies certifiées conformes

Maître [L] [G]

Monsieur [X] [J]

Copie exécutoire

Maître Gilles APCHER

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [B] [P]

Activité : , demeurant Syndic CABINET [O] [D] [V] – [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Monsieur [X] [J]

né le 08 Août 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

Non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Léa DELOBEL, greffier placé, lors des débats

Léna LE BOHEC, greffier placé, lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 08 octobre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025

JUGEMENT

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Monsieur [X] [J] est propriétaire de l’appartement N° 68 dans l’ensemble immobilier dénommé [B] [P], situé à [Localité 11] au [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

Par courrier recommandé en date du 12 mars 2024 distribué le 19 mars 2024, le Cabinet [V] IMMOBILIER en sa qualité de syndic l’a mis en demeure de régler la somme de 4.712,10 €. Par la suite, l’assureur de protection juridique du syndicat des copropriétaires [B] [P] puis le conseil ont réitéré des mises en demeure de payer.

Les fonctions de syndic sont exercées depuis le 28 janvier 2025 par la société THIERRY IMMOBILIER ATLANTIQUE.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] a fait assigner monsieur [J] devant le tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire a été retenue dès la première audience du 8 octobre 2025, à laquelle seule la partie demanderesse a comparu, représentée par son avocat.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] demande dans les termes de son assignation à voir, au visa des aticles 10, 10-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 1er et 55 du décret du 17 mars 1967 :

— condamner monsieur [J] à lui payer la somme de 7.559,66 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 22 avril 2025, assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit ;

— condamner monsieur [J] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

— condamner monsieur [J] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Bien qu’assigné à compaître, monsieur [J] ne s’est pas présenté, ni fait représenter à l’audience, ni manifesté par écrit.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le défendeur non comparant a été régulièrement assigné le 19 mai 2025 avec remise à personne.

I – Sur la demande principale

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (Abrogé par Ord. no 2019-1101 du 30 oct. 2019, art. 10-2o, à compter du 1er juin 2020) «notamment» en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25.»

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.»

e) Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Par application de l’article 1353 du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic d’apporter la preuve de l’obligation dont il réclame l’exécution ; c’est au débiteur d’apporter la preuve du paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [B] [P] a produit les documents suivants :

— le relevé de compte arrêté au 22 avril 2025 ;

— les appels de fonds des deuxième, troisième et quatrième trimestres de l’année 2023 ;

— les quatre appels trimestriels de fonds de l’année 2024 ;

— l’appel de fonds du premier trimestre de l’année 2025 ;

— les appels de fonds travaux (ravalement de façade, élaboration plan pluriannuel, changement tête de candelabre, réfection du syphon disconnecteur, éclairage du compost, remplacement portion eaux usées, ratification ravalement chaufferie, remplacement alimentation eau potable, abbatage arbres morts, remplacement porte chaufferie, diagnostic état colonne eaux usées);

— les courriers adressés à monsieur [J] à titre de premier rappel simples, en date des 31 mai et 15 novembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 16 février 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30 mars 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 12 mai 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 mars 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la condamnation de monsieur [J] à lui payer la somme de 7.559,66 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure, soit le 19 mai 2025, jusqu’à parfait règlement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

II – Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ; le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il résulte des impayés laissés par monsieur [J], au vu de leur montant et de leur période, un préjudice pour le syndicat des copropriétaires non indemnisé par les intérêts de retard avant l’assignation.

Au vu de la première mise en demeure dont il est justifié de la réception, il convient de réduire la somme sollicitée à de plus justes proportions.

En conséquence, monsieur [J] sera condamné au paiement de la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

II – Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [J] succombant à l’instance sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû engager pour obtenir le recouvrement des charges et frais exposés pour leur recouvrement. Monsieur [J] sera condamné à lui payer la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les indemnités allouées seront majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil, jusqu’à leur paiement intégral.

L’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 7.559,66 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025 jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE monsieur [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE monsieur [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les indemnités allouées seront majorées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement jusqu’à leur paiement intégral ;

CONDAMNE monsieur [X] [J] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Léna LE BOHEC Hélène CHERRUAUD