ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00119 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C44I

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDERESSE

Madame [B] [K] [N], demeurant 23, impasse de l’aire du Céou Lieu-dit le Bouscot – 24250 ST-CYBRANET

représentée par Maître Alexandre LEMERCIER de la SELARL LEMERCIER AVOCAT, avocats au barreau de PERIGUEUX, substitué par Maître Dorothée BONDAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

DEFENDEURS

— S.A. AXA FRANCE IARD (RCS de PARIS n° 722 057 460) es qualité d’Assureur de la SOCIETE EXPERT HABITAT devenue EH COMPANY, dont le siège social est sis 313 Terrasses de l’Arche – 92727 NANTERRE CEDEX

— S.A.S.U. EH COMPANY, venant aux droits de EXPERT HABITAT (RCS de PERIGUEUX n° 980 837 157) prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 2, rue de l’Arsault – 24000 PERIGUEUX

Toutes deux représentées par Maître Karine PERRET de la SELAS PERRET & ASSOCIES, avocats au barreau de BERGERAC, substituée par Maître Bettina GRELLETY, avocat au barreau de BERGERAC

— Madame [F] [U] [V] [Y], demeurant 20 Place de l’Eglise – 24250 ST MARTIAL DE NABIRAT

— Monsieur [C] [A], demeurant 1355 Chemin de la Marie – 24250 ST CYBRANET

— Monsieur [L] [S] [R], demeurant 5 avenue Pierre Brossolette – 59280 ARMENTIERES

Tous trois représentés par Maître David LARRAT de la SELARL H.L. CONSEILS, avocats au barreau de BERGERAC, substitué par Maître Cassandra QUEMENER, avocat au barreau de BERGERAC

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Octobre 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 mai 2023, madame [B] [N] a acquis de madame [F] [Y] et monsieur [L] [R] un bien immobilier situé 23 Impasse de l’Aire Céou, Le Bouscot, à Saint-Cybranet (24250), au prix de 289 000 €, par l’entremise de monsieur [C] [A], agent commercial IAD France.

Les diagnostics obligatoires (termites et DPE) avaient été réalisés par la société Expert Habitat.

Se plaignant de difficultés lors d’épisodes pluvieux, au niveau de l’isolation et de l’étanchéité, liées à l’évacuation des eaux de pluie ou de ruissellement, en particulier dans le garage, madame [N] a fait appel à la société EB, expert en bâtiment, laquelle a établi un rapport en date du 29 août 2024 faisant état d’un certain nombre de désordres et non-conformités constructives, ainsi que d’erreurs sur le DPE.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé.

Par actes des 17, 18 et 23 juin, et 2 juillet 2025, madame [N] a fait assigner la SASU EH Company (venant aux droits de la société Expert Habitat), la SA AXA France IARD ès qualités d’assureur de la société Expert Habitat devenue EH Company, monsieur [C] [A], madame [F] [Y] et monsieur [L] [R] devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé, en vue de le voir ordonner une expertise, en application de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’établir l’existence et l’origine des désordres allégués et déterminer les responsabilités. Elle sollicitait en outre la condamnation de l’ensemble des défendeurs à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 octobre 2025, madame [N] maintient ses demandes.

Elle s’oppose à ce que la mission de l’expert concernant le contrôle des diagnostics soit limitée, faisant valoir qu’il s’agit de s’assurer que le travail qui était demandé a été réalisé correctement.

Elle soutient par ailleurs que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de l’écoulement des eaux pluviales dans son garage, ainsi que de la nécessaire mise en place d’un dispositif de traitement secondaire conforme au niveau de l’assainissement.

Elle fait valoir que les vendeurs ont déclaré qu’aucuns travaux n’avaient été réalisés lors des dix dernières années, alors qu’ils ont construit le cabanon ainsi que l’extension comportant l’espace buanderie et salle de douche, ce sans déclaration préalable ni autorisation administrative, que de surcroît le cabanon a été construit au-dessus des tranchées d’épandage de la fosse toutes eaux.

* * *

La SA AXA France IARD demande au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

juger qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise en ce qu’elle porte sur les missions termites et DPE, sous les plus expresses réserves quant à la mise en oeuvre de sa garantie ;débouter madame [N] de sa demande d’expertise en ce qu’elle porterait sur les autres diagnostics ;modifier la mission de l’expert sur le point 5 de la manière suivante :- “Indiquer, en se plaçant dans les mêmes conditions d’exécution, si le diagnostic de performance énergétique réalisé par la société Expert Habitat est erroné. Le cas échéant, indiquer la classe énergétique réelle de la maison, les travaux de nature à mettre en conformité la maison avec la classe énergétique stipulée dans le DPE, et en chiffrer le montant”.

— “Indiquer, en se plaçant dans les mêmes conditions d’exécution, si l’état relatif à la présence de termites réalisé par la société Expert Habitat est erroné. Le cas échéant, préciser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés.”

débouter madame [N] de sa demande tendant à mettre à la charge des demandeurs la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;réserver les dépens.

La SA AXA France IARD fait notamment valoir que la mission proposée par madame [N] est trop générale, alors que des désordres ne sont dénoncés qu’à l’encontre de deux diagnostics, le DPE et l’état relatif à la présence de termites.

* * *

Monsieur [C] [A], madame [F] [Y] et monsieur [L] [R] demandent au juge des référés, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de :

— à titre principal,

débouter madame [B] [N] de sa demande d’expertise et, plus généralement, de toutes ses demandes ;la condamner à leur payer une somme de 1 000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens ;- à titre subsidiaire,

leur donner acte qu’ils émettent les plus expresses protestations et réserves d’usage, notamment quant à la recevabilité de l’action initiée à leur encontre et à l’engagement de leur responsabilité ;dire que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera payée par madame [B] [N] ;la débouter de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Ils font valoir que madame [N] a été destinataire de plusieurs diagnostics techniques préalablement à l’acte d’achat, ainsi que du rapport du compromis de vente en janvier 2024, et qu’elle possédait dès lors une connaissance détaillée des caractéristiques du bien, s’agissant notamment de la nature constructive des murs, toitures et annexes.

* * *

La SASU EH Company a initialement constitué avocat mais n’a pas conclu, son conseil ayant indiqué qu’il n’intervenait plus que pour la compagnie AXA.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, tout intéressé peut solliciter une mesure d’instruction, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir – avant tout procès – la preuve de faits dont dépend la solution d’un litige.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats et notamment du rapport établi par monsieur [T] du cabinet Expert Bâtiment en date du 29 août 2024 (pièce 7 de la demanderesse) que l’immeuble acquis par madame [N] présenterait un certain nombre de désordres, en particulier :

— des non-conformités constructives au niveau de l’extension douche, buanderie,

— des non-conformités constructives au niveau de l’extension du cabanon,

— des non-conformités au niveau du dallage du garage avec des venues d’eau non gérées,

— des erreurs sur le DPE,

— des erreurs sur l’acte de vente,

— des obligations à réaliser par le vendeur non réalisées.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à la demande d’expertise, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision. Les précisions sollicitées par la société AXA France IARD seront prises en compte, dès lors qu’une expertise n’a pas une finalité exploratoire mais probatoire relativement à des désordres déjà identifiés.

L’expertise étant ordonnée à la demande de la requérante et dans son intérêt probatoire, il conviendra de lui faire supporter la consignation des frais d’expertise.

En l’état du litige, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonne une expertise portant sur l’habitation appartenant à madame [B] [N] située 23 Impasse de l’Aire Céou, Le Bouscot, à Saint-Cybranet (24250) ;

Ordonne une expertise et désigne à cet effet monsieur [M] [Z] [40 Impasse des Frênes – 19120 Beaulieu-sur-Dordogne, tel : 07 68 99 38 83, mèl : forsseexpertise@gmail.com], expert près la cour d’appel de Limoges, avec la mission de :

se faire remettre tous documents utiles par les parties, entendre au besoin tous sachants,se rendre sur les lieux, les visiter et les décrire, les parties présentes ou appelées,dire si les bâtiments construits et présents sur la propriété vendue bénéficient d’une autorisation administrative ou d’un permis de construire,dire si l’immeuble présente les désordres ou malfaçons allégués dans l’assignation et les pièces jointes, en particulier le rapport établi par monsieur [T] du cabinet Expert Bâtiment en date du 29 août 2024,dans l’affirmative, les décrire précisément et en indiquer la ou les causes,en préciser la date d’apparition,dire notamment si les désordres étaient existants au moment de la vente, s’ils étaient apparents pour un acquéreur profane et s’ils pouvaient être ignorés des vendeurs ,

indiquer s’ils portent atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble,indiquer, en se plaçant dans les mêmes conditions d’exécution, si le diagnostic de performance énergétique réalisé par la société Expert Habitat est erroné. Le cas échéant, indiquer la classe énergétique réelle de la maison, les travaux de nature à mettre en conformité la maison avec la classe énergétique stipulée dans le DPE, et en chiffrer le montant,- indiquer, en se plaçant dans les mêmes conditions d’exécution, si l’état relatif à la présence de termites réalisé par la société Expert Habitat est erroné. Le cas échéant, préciser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés,

donner tous éléments techniques et de faits permettant à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer la part qui leur est imputable, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation,dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens,indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en chiffrer le coût, en évaluer la durée d’exécution désordre par désordre, après information des parties et communication à ces dernières, quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse ou d’un pré-rapport, des devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,donner son avis sur le préjudice subi par madame [N], notamment au niveau du trouble de jouissance éventuel,faire toute remarque utile à la résolution du litige ;

Fait injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe ;

Dit que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement :

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’ expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

Dit que l’original du rapport définitif sera déposé en un seul exemplaire au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans les six mois de l’avis de consignation sauf prorogation expresse ;

Invite l’expert et les parties à recourir à la procédure de l’expertise dématérialisée ; dit que dans cette hypothèse, la remise du rapport se fera par dépôt sur OPALEXE et non pas sous forme d’un envoi papier, y compris au greffe ;

Dit qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises ;

Dit que madame [N] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal une somme de 3 500 € dans un délai de trois mois en garantie des frais d’expertise ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque et celui-ci non saisi de sa mission ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe du versement de la consignation ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne à charge pour lui de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le vingt novembre ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière

La Greffière La Présidente