COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00503 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J5FM

Minute N° : 24/00174

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :01/04/2025

DEMANDEUR

S.C.I. MATHYS & CO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, venant aux droits de l’indivision [P]/[R] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON, substitué par M^e Corinne CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Madame [D] [J]

née le 20 Janvier 1988 à [Localité 7] (59)

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

Monsieur [O] [I]

né le 16 Mai 1991 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2015 avec effet au 1er novembre 2015, l’indivision [P]/[R] [S], au droit de laquelle intervient la SCI MATHYS & CO, a consenti à [D] [J] et [O] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 500,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, la SCI MATHIS & CO a fait délivrer à [D] [J] et [O] [I] un congé pour vente avec effet au 31 octobre 2024.

En l’absence de départ de la locataire à l’issue de la prise d’effet du congé pour vente, la SCI MATHYS & CO a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [D] [J] et [O] [I] par acte de commissaire de justice délivré le 25 novembre 2024 aux fins de :

A titre principal,

constatation de la validité du congé pour vente de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,à titre subsidiaire, de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, en toute hypothèse,

lui régler la somme de 5230,00 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 600,00 euros à compter du 1er novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du congé pour vente, du commandement de payer et de dénonce à la CCAPEX.

*

A l’audience du 04 mars 2025, la SCI MATHIS & CO, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [D] [J] et [O] [I] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 04 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la validité du congé pour vente délivré le 15 novembre 2023,

Aux termes de l’article 15-I alinéa 1er de la loi 89-462 du 06 juillet 1980, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

En outre, s’agissant du congé délivré par le bailleur pour vente, l’article 15-II de la loi précitée précise que « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

*

Au cas d’espèce, il ressort des pièces produites que le 15 novembre 2023, les bailleurs ont donné congé pour vente à leur locataire. Le congé laisse un délai de préavis de six mois puisqu’il prend effet au 31 octobre 2024 et il indique le prix de vente du logement.

Les conditions imposées par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ont été respectées.

Dès lors, il y a lieu de constater la validité du congé pour vente délivré le 15 novembre 2023.

En conséquence, le bail a été réalisé le 31 octobre 2024.

La demande principale ayant été accordée, il n’y a pas lieu d’étudier la demande fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 1er avril 2015, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

*

Au cas d’espèce, la SCI MATHIS & CO sollicite le paiement de la somme 5 230,05 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 25 novembre 2024. A l’audience, elle a fait valoir que les sommes dues s’élèvent à la somme de 7501,09 euros. Cependant, aucune justification n’est apportée à la juridiction quant au caractère contradictoire du dernier décompte produit, de sorte que le Tribunal ne peut en tenir compte.

La SCI MATHIS & CO justifie d’avoir fait délivrer un commandement de payer la somme de 3553,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2024 suivant acte de commissaire de justice délivré le 05 septembre 2024.

Il ressort du décompte produit que les locataires n’ont pas régularisé la dette entre le commandement de payer et la délivrance de l’assignation. Au contraire, la dette s’est alourdie.

[D] [J] et [O] [I] ne justifient pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [D] [J] et [O] [I] seront condamnés à titre provisionnel à régler à la SCI MATHIS & CO la somme de 5 230,05 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 25 novembre 2024.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation du bail depuis le 31 octobre 2024, [D] [J] et [O] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [D] [J] et [O] [I] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [D] [J] et [O] [I] constitue une faute et cause un préjudice à la SCI MATHIS & CO qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de La SCI MATHIS & CO.

En l’espèce, il convient de condamner [D] [J] et [O] [I] à verser à La SCI MATHIS & CO, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 26 novembre 2024, lendemain de l’arrêt du décompte entre les parties, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[D] [J] et [O] [I] seront donc condamnés à titre provisionnel verser à La SCI MATHIS & CO la somme de 567,76 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[D] [J] et [O] [I] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens étant précisé qu’ils n’incluront pas le coût du congé qui est un acte pris à l’initiative du bailleur et indépendamment de l’attitude des locataires. Ils n’incluront pas le coût du commandement de payer, et sa dénonce, la demande principale se fondant sur la validation de congé et aucune obligation ne pesant sur le bailleur de faire délivrer la mise en demeure dans ce cas par voie de commissaire de justice.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [D] [J] et [O] [I] à verser une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles que La SCI MATHIS & CO a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

CONSTATONS la validité du congé pour vente délivré le 15 novembre 2023 concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [D] [J] et [O] [I] suivant contrat de bail du 30 octobre 2015, entre la SCI MATHIS & CO et [D] [J] et [O] [I] .

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 31 octobre 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel [D] [J] et [O] [I] à payer à La SCI MATHIS & CO, la somme de 5230,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2024,

CONSTATONS que [D] [J] et [O] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 1er novembre 2024,

AUTORISONS l’expulsion de [D] [J] et [O] [I] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DISONS qu’à défaut de départ volontaire, [D] [J] et [O] [I] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 593,73 euros,

CONDAMNONS à titre provisionnel [D] [J] et [O] [I] à régler à La SCI MATHIS & CO une indemnité d’occupation de 567,76 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 26 novembre 2024 (lendemain de l’arrêté de compte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8],

CONDAMNONS [D] [J] et [O] [I] à régler à La SCI MATHIS & CO la somme de 150,00 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [D] [J] et [O] [I] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge