ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00038 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C3RK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP,

GREFFIER : Madame Frédérique PRUDHOMME, lors des débats et Madame Sandrine TACHET, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE

Madame [D] [A], demeurant 747, Avenue de Cahors – 24150 COUZE-ET-SAINT-FRONT

représentée par Maître Dominique ASSIER de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD, avocats au barreau de BERGERAC, substitué par Maître Charlotte SAUMAGNE, avocat au barreau de BERGERAC

DEFENDERESSE

S.C.I. CAHORS – ST FRONT, dont le siège social est sis Le Puch – 24240 MONBAZILLAC

représentée par Maître Frédéric CHASTRES de la SCP CHASTRES, avocats au barreau de BERGERAC,

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Avril 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 31 octobre 2024, madame [D] [A] a acquis de la SCI Cahors – Saint-Front une maison d’habitation située 747 avenue de Cahors à Couze-et-Saint-Front (24150), au prix de 78 000 €.

Le 22 janvier 2025, madame [D] [A] a fait dresser constat de désordres affectant les toitures par le ministère de la SCP Froment [T]-[F], commissaires de justice.

Par acte du 3 mars 2025, madame [D] [A] a fait assigner la SCI Cahors – Saint-Front devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé, en vue de le voir ordonner une expertise, en application de l’article 145 du code de procédure civile, afin d’établir l’existence des désordres constatés.

A l’audience du 17 avril 2025, madame [D] [A] maintient sa demande d’expertise.

Elle expose que souhaitant faire réaliser des travaux d’aménagement, elle a fait appel à des artisans qui l’ont alertée sur des désordres affectant les toitures et les rendant potentiellement dangereuses. Elle estime qu’au moment de la vente, l’immeuble présentait des défauts cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil. Elle ajoute qu’elle a dû quitter l’immeuble et aller vivre dans un gîte, puis chez un membre de sa famille, en raison du risque d’effondrement.

Elle soutient enfin que la SCI Cahors – Saint-Front peut être qualifiée de professionnelle de l’immobilier de par son objet social et également son appartenance à la galaxie de sociétés à caractère immobilier du groupe Montdoyen dont son gérant, monsieur [M] [Z], est président.

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La SCI Cahors – Saint-Front demande au juge des référés, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, de :

constater qu’elle s’en remet à justice sur la demande d’expertise et ce sous les plus expresses réserves et protestations d’usage quant à la recevabilité et au bienfondé des demandes qui pourraient être présentées à son encontre devant un tribunal ;dans cette hypothèse, donner à l’expert judiciaire la mission d’usage en matière de défauts et vices cachés, tel que précisé dans ses conclusions ;dire que les frais d’expertise seront avancés par la partie demanderesse qui devra consigner la somme fixée par l’ordonnance à valoir sur la rémunération de l’expert ;laisser les dépens à la charge de madame [D] [A].

La défenderesse soutient que madame [D] [A] ne justifie pas d’un motif légitime pour obtenir le prononcé d’une mesure d’instruction, dès lors que l’état de la toiture était parfaitement apparent, tel que décrit par le procès-verbal de constat du 22 janvier 2025, et qu’elle a donc fait son acquisition en pleine connaissance de cause.

En réponse aux moyens adverses, elle fait valoir que la SCI Cahors – Saint-Front est une société familiale strictement patrimoniale, que le bien en question avait été acquis le 10 octobre 2018 au prix de 97 500 €, au moyen d’un crédit amortissable, et qu’il a été revendu en état identique, sans être affecté d’un quelconque vice caché.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, tout intéressé peut solliciter une mesure d’instruction, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir – avant tout procès – la preuve de faits dont dépend la solution d’un litige.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Par ailleurs, il est rappelé que le juge fixe souverainement le contenu et l’étendue de la mission de l’expert (Civ. 1, 26 novembre 1980, 79-13.870), de sorte qu’il arrête librement les termes de la mission qui lui est confiée, en rapport avec les prétentions des parties, sans être tenu de suivre les propositions qu’elles ont formulées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats et notamment du procès-verbal de constat dressé par maître [T] [F], commissaire de justice, en date du 22 janvier 2025 (pièce 5 de la demanderesse) que la charpente de l’immeuble acquis par madame [D] [A] présenterait un certain nombre de désordres. Selon le devis établi par monsieur [U] [K] le 1er février 2025, le coût de réfection de la charpente et de la couverture s’élèverait à la somme de 87 971,50 € (pièce 6 de la demanderesse). Monsieur [K] atteste que la charpente présente un risque avéré d’effondrement (pièce 9 de la demanderesse). Il ressort par ailleurs des attestations de madame [S] et monsieur [V] que lors de la visite du bien par madame [D] [A], l’agent immobilier, monsieur [L], lui a indiqué que la toiture ne serait pas à refaire avant plusieurs années (pièces 7 et 8 de la demanderesse).

Madame [D] [A] justifie ainsi suffisamment d’un motif légitime à l’organisation d’une expertise de la couverture en cause, qui aura précisément pour objet de déterminer si les désordres paraissant affecter la toiture étaient apparents pour un acquéreur profane dans toute leur ampleur et leurs conséquences.

Il y sera procédé dans les conditions énoncées au dispositif, aux frais avancés de la requérante.

En l’état du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Ordonne une expertise portant sur la toiture de l’immeuble d’habitation appartenant à madame [D] [A], situé 747 avenue de Cahors à Couze-et-Saint-Front (24150) ;

Désigne à cet effet monsieur [C] [N] (6 rue Georges Sand – 47520 Le Passage, tel. 05 53 66 90 03, port. 06 77 02 96 42, miakinen.expertises@gmail.com), expert près la cour d’appel d’Agen, avec la mission de :

se faire remettre tous documents utiles par les parties ;entendre au besoin tous sachants ;se rendre sur les lieux, les visiter et les décrire, les parties présentes ou appelées ;

dire si la toiture de l’immeuble présente des désordres tels que décrits dans l’assignation et les pièces jointes, notamment le procès-verbal de constat en date du 22 janvier 2025 ;dans l’affirmative, les décrire précisément et en indiquer la ou les causes, ainsi que la ou les dates d’apparition ;dire si des travaux d’entretien ou autres ont été réalisés sur la toiture de l’immeuble vendu à madame [D] [A] préalablement à la vente de cet immeuble, les dater et indiquer leur objet, se faire remettre tout document relatif à ces travaux ;dire notamment si les désordres étaient existants au moment de la vente, s’ils étaient apparents pour un acquéreur profane normalement diligent, et s’ils pouvaient être ignorés de la venderesse ;indiquer s’ils portent atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble ; dire notamment si la charpente présente un risque d’effondrement comme l’indique monsieur [U] [K] dans l’attestation qu’il a établie le 7 mars 2025 ;donner tous éléments techniques et de faits permettant au juge de déterminer les responsabilités encourues et, le cas échéant, déterminer la part imputable, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation,dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens,indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en chiffrer le coût, en évaluer la durée d’exécution désordre par désordre, après information des parties et communication à ces dernières, quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse ou d’un pré-rapport, des devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés ;dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente, fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de la maison au titre de ce vice ;donner son avis sur le préjudice subi par madame [D] [A], notamment au niveau du trouble de jouissance,faire toute remarque utile à la résolution du litige ;

Fait injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe ;

Dit que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement :

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’ expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

Dit que l’original du rapport définitif sera déposé en un seul exemplaire au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans les six mois de l’avis de consignation sauf prorogation expresse ;

Dit qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises ;

Dit que madame [D] [A] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal une somme de 4 994,04 € dans un délai de trois mois en garantie des frais d’expertise ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque et celui-ci non saisi de sa mission ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe du versement de la consignation ;

Invite l’expert et les parties à recourir à la procédure de l’expertise dématérialisée ;

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne à charge pour lui de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le vingt deux mai ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière

La Greffière La Présidente