TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Marie-Laure FILLY

Copie certifiée conforme à:

— Maître Marie-Laure FILLY

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06246

N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3T

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] ET [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] – [Localité 1], représenté par son Syndic, le CABINET LOISELET PERE ET FILS ET F DAIGREMONT, S.A

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par Maître Marie-Laure FILLY de l’AARPI EML ASSOCIEES ASSOCIATION D’AVOCATS A RESPONSABILITE PROFESS IONNELLE INDIVIDUELLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1425

DÉFENDERESSE

S.C.I. ROUME BOUFFLERS

[Adresse 5]

[Localité 1]

non-représentée

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/06246 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3T

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Janvier 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI ROUME BOUFFLERS est propriétaire des lots de copropriété n° 170 et 217 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 1].

Par exploits d’huissier signifiés le 28 mars 2024 à étude à l’adresse de l’immeuble et le 24 avril 2024 suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse de son siège social sis LE CLOS SAINT GEORGES [Localité 3], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 1] a fait assigner la SCI ROUME BOUFFLERS en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 14 novembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI ROUME BOUFFLERS au paiement de la somme de 24.347,55 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner la SCI ROUME BOUFFLERS au paiement de la somme de 114 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/06246 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4D3T

— condamner la SCI ROUME BOUFFLERS au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI ROUME BOUFFLERS au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI ROUME BOUFFLERS au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 26 mars 2025, signifiées le même jour à la défenderesse à l’adresse de son siège social suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI ROUME BOUFFLERS au paiement des sommes de :

—  35.457,69 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la « présente assignation » ;

—  424,26 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de « la présente assignation » ;

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— outre les dépens.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 2) que la SCI ROUME BOUFFLERS est propriétaire des lots de copropriété n° 170 et 217 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 janvier 2021, 15 juillet 2021, 16 février 2022, 6 juillet 2022, 19 décembre 2022, 28 juin 2023, 29 octobre 2024 et du 21 octobre 2024 (pièces n° 9-1 à 9-6, n° 16-1 et 16-2), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes s’agissant des assemblées générales des 8 janvier 2021, 15 juillet 2021, 16 février 2022, 6 juillet 2022, (pièce n° 10) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur du 4ème trimestre 2021, des années 2022 et 2023 (pièce n° 8), 2024, du 1er appel 2025 (pièce n° 15) ;

— des décomptes de créance actualisés au 17 janvier 2024 (page 5 des dernières conclusions ; pièce n° 7) et au 17 mars 2025 (page 7 de ses dernières conclusions ; pièce n° 14).

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la reprise de solde de 1.170,73 € [1.194,82 € – 24,09 €] dès lors que si ce solde est reporté au 1er janvier 2021 sur l’extrait du grand livre édité le 26 août 2021 (pièce n° 7), le syndicat ne vise ni ne produit aucune pièce (notamment aucun extrait du grand livre des exercices précédents) permettant au tribunal de savoir à quels appels de charges correspond ladite reprise de solde.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI ROUME BOUFFLERS est débiteur de 34.286,96 euros.

La SCI ROUME BOUFFLERS ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 mars 2025, 1er trimestre 2025 et 1er appel « vidéophone AGE 21/10/2024 D9 » inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 23.176,82 € (somme réclamée aux termes de l’assignation déduction faite de la reprise de solde non justifiée), et à compter du 26 mars 2025 sur le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les mises en demeure adressées au défendeur correspondant aux frais dont il demande le paiement.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI ROUME BOUFFLERS de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI ROUME BOUFFLERS a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2021.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI ROUME BOUFFLERS a d’ores et déjà été condamnée, par jugements du tribunal d’instance et du tribunal de grande instance de Paris des 6 octobre 2009, 13 décembre 2013, 17 février 2015 et 8 septembre 2017 (pièces n° 4 et 5), à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré quatre précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI ROUME BOUFFLERS comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI ROUME BOUFFLERS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI ROUME BOUFFLERS, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la SCI ROUME BOUFFLERS sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ROUME BOUFFLERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7], [Adresse 8] à [Localité 1] les sommes de :

—  34.286,96 euros au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 17 mars 2025, 1er trimestre 2025 et 1er appel « vidéophone AGE 21/10/2024 D9 » inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 23.176,82 € et à compter du 26 mars 2025 sur le surplus,

—  3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ROUME BOUFFLERS au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 02 Avril 2026

La Greffière La Présidente