TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

1 rue Mégevand

BP 33.159

25014 BESANÇON CEDEX 6

Références : N° RG 25/00270 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAW4 (Code nature affaire 5AA/0A)

Société NEOLIA

[W] [T]

Grosse délivrée le

à M^e GIACOMONI

Copie délivrée le

à MME [T]

Ordonnance de référé du 02 Septembre 2025

DEMANDEUR(S)

Société NEOLIA, dont le siège social est sis 34 Rue de la Combe aux Biches – 25200 MONTBELIARD

Représentée par Maître Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocats au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Madame [W] [T]

née le 09 Décembre 1993 à PONT A MOUSSON (54700), demeurant 2 allée des Dahlias – E.3 a.170 – 25000 BESANCON,

Comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : ROCHE Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 08 Juillet 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 02 Septembre 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 mars 2022, [I] a donné à bail à Mme [W] [T] un logement à usage d’habitation situé 2 allée des Dahlias à Besançon (25000) pour un loyer mensuel initial de 290,96 € hors charges et annexes. Des loyers étant demeurés impayés, [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 février 2025, pour un montant en principal de 2 253,23 €. Il a ensuite fait assigner Mme [T] en référé le 23 avril 2025 devant la juge des contentieux de la protection de Besançon pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience de référé du 8 juillet 2025, [I] demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [T]

— condamner Mme [T] au paiement

de l’arriéré locatif actualisé à la somme provisionnelle de 4 020,64 € avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 482,44 €,

des dépens

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

[I] précise n’avoir eu aucun prise de contact ni paiement de Mme [T] et souligne le fait que cette dernière n’a effectué qu’un paiement pour toute l’année 2025. La locataire comparaît en personne et déclare avoir récemment déposé un dossier de surendettement, qui n’a pas encore été déclaré recevable. Sur question, elle reconnaît n’avoir pas réglé son loyer courant et ne demande pas à se maintenir dans les lieux. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il est donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Doubs le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 juillet 2025. La CCAPEX a été saisie le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 28 mars 2022 contient une clause résolutoire (titre 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 février 2025, pour la somme en principal de 2 253,23 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 avril 2025. En conséquence, l’expulsion de Mme [T] ordonnée.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 12 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée à 482,44 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera indexée sur la clause prévue à cette fin dans le contrat de bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’obligation de paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat que par la loi du 6 juillet 1989 en son article 7 a).

[I] produit un décompte actualisé, non contesté par Mme [T], démontrant que cette dernière reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 020,64 € à la date du 1 juillet 2025. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme provisionnelle de 4 020,64 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2022 entre [I] et Mme [W] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au 2 allée des Dahlias à Besançon (25000) sont réunies à la date du 12 avril 2025,

ORDONNONS en conséquence à Mme [W] [T] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Mme [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS Mme [W] [T] à verser à [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 482,44 € à compter du 12 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail,

CONDAMNONS Mme [W] [T] à verser à [I] la somme provisionnelle de 4 020,64 € (décompte arrêté au 1 juillet 2025, incluant l’indemnité d’occupation de juin 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS Mme [W] [T] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge