1ère chambre civile

S.C.I. BJV

c/

[Y] [H]

copies et grosses délivrées

le

à M^e HEMMERLING

à M^e FONTAINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/02176 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H2CZ

Minute: 331 /2025

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BJV, dont le siège social est sis 62 RUE d’ARRAS – 62400 BETHUNE

représentée par M^e Ludovic HEMMERLING, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [H] (n° RCS ARRAS D 491 913 109), demeurant 93 RUE PIERRE ET MARIE CURIE – 45800 SAINT JEAN DE BRAYE

représentée par M^e Sylvie FONTAINE, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LE POULIQUEN Jean-François, 1er vice-président, juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Janvier 2025 fixant l’affaire à plaider au 06 Mai 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 02 Juillet 2025. Puis le délibéré ayant été avancé au 1er Juillet 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation du 20 juin 2023 ;

Vu les conclusions de la société BJV déposées le 16 décembre 2024 ;

Vu les conclusions de Mme [Y] [H] déposées le 21 janvier 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 22 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La société BJV est propriétaire d’un immeuble situé 62 rue d’Arras à Béthune. La propriété contiguë située au numéro 64 appartient à Mme [Y] [H].

La société BJV se plaint d’infiltrations dans la cave provenant de la propriété voisine.

Une recherche de fuite a été réalisée par la société Nord intervention le 20 mars 2017.

Un rapport d’expertise extra-judiciaire daté du 02 novembre 2020 a été établi par la société Sogedex désigné par l’assureur de protection juridique de la société BJV.

Par ordonnance du 17 mai 2023, le président du tribunal judiciaire de Béthune a autorisé la société BJV à pratiquer une saisie conservatoire d’une partie du prix de vente de l’immeuble de Mme [H], situé 64 rue d’Arras à Béthune détenu par la SCP Pierre Hollander Vincent Hollander Sarah Hollander, notaires associés à hauteur de 15 000€.

Un procès-verbal de saisi conservatoire de créances a été signifié le 25 mai 2023 à l’étude de notaire. Il a été dénoncé à Mme [H] par acte du 26 mai 2023.

Par acte reçu le 26 mai 2023, Mme [H] a vendu l’immeuble litigieux à la société Les 2 copains.

Le projet d’acte de vente de l’immeuble produit par Mme [H] mentionne :

« L’immeuble objet de la présente vente a fait l’objet d’un sinistre en 2017, relatif à un dégât des eaux causé par un problème de canalisation, ainsi qu’il est indiqué dans un rapport d’expertise établi le 23 juillet 2020 à la demande des propriétaires voisins, lequel rapport est annexé aux présentes après mention.

Aux termes de ladite expertise, il est confirmé que ce problème de canalisation a engendré des dégâts dans l’immeuble voisin situé au 62 rue d’Arras et qu’il est donc nécessaire que des travaux de mise en conformité soient réalisés afin d’éviter un autre sinistre.

L’acquéreur reconnaît avoir été parfaitement informé dès avant la signature du présent compromis que les désordres ci-dessus relatés avaient été à l’origine d’un différend avec le voisin, qui avait saisi son assurance et déclare prendre en charge la totalité des travaux de réfection de l’immeuble, sans recours contre le vendeur.

Le vendeur précise en outre à ce sujet qu’une instance est en cours au tribunal judiciaire de Béthune en raison du préjudice subi par le propriétaire de l’immeuble voisin.. Ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, l’acquéreur prendra en charge les travaux de remise en état de l’immeuble voisin.

En revanche, le vendeur fera son affaire personnelle des dommages et intérêts susceptibles d’être réclamés par les propriétaires de l’immeuble voisin en raison notamment des troubles de voisinage subis et des préjudices occasionnés à leurs marchandises.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, la société BJV a fait assigner Mme [Y] [H] devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil :

— Condamner Mme [Y] [H] au paiement de la somme de 17 603,20 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi toutes causes confondues avec intérêts à compter l’assignation ;

— Dire et juger que la société Hollander sera autorisée à lui verser la somme de 15 000,00 euros saisie conservatoirement sur la simple remise de la décision à intervenir ;

— Condamner Mme [Y] [H] au paiement de la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [Y] [H] aux entiers frais et dépens qui comprendront les frais de saisie conservatoire ;

— Dire n’y avoir écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses conclusions déposées le 16 décembre 2024, la société BJV demande au tribunal de :

— Condamner Mme [Y] [H] au paiement de la somme de 17 603,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi toutes causes confondues ;

— Dire que la somme de 3 843,23 euros TTC au titre des travaux sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT53 depuis septembre 2021 jusqu’à la date du jugement ;

— Dire que le surplus des sommes portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Dire et juger que la société HOLLANDER sera autorisée à lui verser la somme de 15 000,00 euros saisie conservatoirement sur la simple remise de la décision à intervenir ;

— Condamner Mme [Y] [H] au paiement de la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [Y] [H] aux entiers frais et dépens qui comprendront les frais de saisie conservatoire ;

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— Débouter la défenderesse de toutes ses demandes.

Aux termes de ses conclusions déposées le 21 janvier 2025, Mme [H] demande au tribunal de :

— Débouter la société BJV de l’ensemble de ses demandes ;

— Fixer la somme due par elle à la société BJV à la somme de 7 860,00 euros ;

— Débouter la société BJV de sa demande de prise en charge par elle des travaux de remise en état, des frais de déménagement et de réaménagement de la cave ;

— Procéder à la mainlevée de la saisie conservatoire ;

— Condamner la société BJV à lui régler une somme de 1 200,00 euros en réparation du préjudice financier subi ;

— Condamner la société BJV au paiement d’une somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

I) Sur les demandes de la société BJV

A) Sur la demande de dommages et intérêts

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

La société BJV demande au tribunal de

— condamner Mme [Y] [H] au paiement de la somme de 17 603,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi toutes causes confondues ;

— dire que la somme de 3 843,23 euros TTC au titre des travaux sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT53 depuis septembre 2021 jusqu’à la date du jugement.

La somme de 17 603,20€ se divise en :

— trouble de jouissance de janvier 2017 à mai 2023 : 76 mois x 100 euros : 7600€

— surcoût d’assurance : 360€

— travaux de reprise : 3843,23€

— frais de déménagement : 800€

— dommages et intérêts pour résistance abusive 5000€

Mme [Y] [H] se reconnaît redevable de la somme de 7860€ composée de :

— trouble de jouissance de février 2017 à mai 2023 : 75 mois x 100€ : 7500€

— surcoût d’assurance : 360€.

Il résulte de l’accord de Mme [H] au paiement de ces sommes qu’elle reconnaît qu’une fuite d’eau provenant de l’immeuble dont elle était propriétaire a causé un trouble à l’immeuble dont la société BJV est propriétaire.

La recherche de fuite d’eau est intervenue le 27 février 2017. Il n’est pas justifié de la date de l’apparition des fuites. Mme [Y] [H] a vendu l’immeuble le 26 mai 2023. La durée entre ces deux dates est de 75 mois.

Le trouble de jouissance subi sera indemnisé par le paiement de la somme de 7500€. Mme [Y] [H] sera condamnée au paiement de cette somme.

Conformément à l’accord des deux parties, Mme [Y] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 360€ au titre du surcoût d’assurance.

Il résulte des pièces produites par la société BJV que la société BJV a établi un protocole d’accord non signé par Mme [Y] [H]. Mme [Y] [H] a indiqué par l’intermédiaire de son notaire qu’elle était d’accord pour le séquestre de la somme de 10 000€. Les échanges entre les parties postérieurs à ce courrier n’ont pas permis la signature d’un protocole d’accord. Mme [Y] [H] n’est en conséquence pas engagée.

La société BJV demande le paiement de la somme de 3843,23€ au titre de travaux de reprise.

La clause du contrat de vente conclu entre Mme [Y] [H] et la société Les 2 copains aux termes de laquelle l’acquéreur a accepté prendre en charge les travaux de remise en état de l’immeuble voisin n’est pas opposable à la société BJV. Elle ne lui interdit en conséquence pas de demander le paiement du coût des travaux de reprise de son immeuble à Mme [Y] [H].

Si le rapport d’expertise extra-judiciaire mentionne que l’enduit recouvrant le mur séparant les deux propriétés est dégradé, il ne mentionne pas les travaux de reprise nécessaires à la reprise des désordres. Il n’est notamment pas établi qu’il soit nécessaire de procéder à des travaux d’imperméabilisation du mur.

La société BJV sera déboutée de sa demande.

La société BJV demande le paiement de la somme de 800€ au titre du « temps consacré à l’enlèvement et au déménagement de la partie du stock après travaux de reprise puis à leur réaménagement complet de l’entier stock : 2x4Hx50€x2 personnes. »

La société BJV a été déboutée de sa demande relative au travaux de reprise. De plus, elle n’apporte aucun élément permettant d’établir les marchandises stockées dans la cave et leur volume. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il résulte des échanges entre les parties que Mme [Y] [H] a été informée plusieurs années avant la vente de l’immeuble qu’une fuite ayant pour origine le fonds dont elle était propriétaire était le cause d’un désordre dans l’immeuble dont la société BJV est propriétaire. Elle n’a effectué aucun travaux de réparation pour mettre fin à cette situation. Le préjudice causé par l’inaction de Mme [Y] [H] sera indemnisé par la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts.

Mme [Y] [H] sera condamnée à payer à la société BJV la somme de 8660€ portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

B) Sur la demande tendant à ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire et la demande tendant à dire et juger que la société Hollander sera autorisée à verser à la société BJV la somme de 15 000,00 euros saisie conservatoirement sur la simple remise de la décision à intervenir

Mme [Y] [H] sera déboutée de sa demande tendant à ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire, non justifiée.

Les modalités de conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution sont fixées par le code des procédure civiles d’exécution et notamment en ses articles L. 523-2 et R. 523-7 et suivant du code de procédure civile d’exécution.

Il appartiendra, le cas échéant, à la société BJV de procéder à la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution selon les formes fixées par le code des procédure civiles d’exécution en la matière.

II) Sur la demande reconventionnelle Mme [Y] [H]

Il ne peut être reproché à la société BJV d’avoir cherché à mettre fin au trouble anormal de voisinage causé par les fuites provenant de l’immeuble appartenant à Mme [Y] [H].

De plus, il n’est pas établi la preuve d’une faute commise par la société BJV dans la mise en oeuvre de la saisie conservatoire.

Mme [Y] [H] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant à l’instance Mme [Y] [H] sera condamnée aux dépens et aux frais de saisie conservatoire. Elle sera condamnée à payer à la société BJV la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

— CONDAMNE Mme [Y] [H] à payer à la société BJV la somme de 8660€ portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— DEBOUTE la société BJV de ses autres demandes indemnitaires ;

— DEBOUTE Mme [Y] [H] de sa demande tendant à ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire ;

— DIT qu’il appartiendra, le cas échéant, à la société BJV de procéder à la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution selon les formes fixées par le code des procédure civiles d’exécution en la matière ;

— DEBOUTE Mme [Y] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE Mme [Y] [H] aux dépens et aux frais de saisie conservatoire ;

— CONDAMNE Mme [Y] [H] à payer à la société BJV la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DEBOUTE Mme [Y] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président