Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/00039

N° Portalis DB2E-W-B7I-MO7S

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e WEYL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [W]

— Mme [J]

— Sous-préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [W]

[Adresse 3]

Lgt n°0533

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [P] [J]

[Adresse 3]

Lgt n°0533

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Octobre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant actes sous seings privés des 25 septembre 2020 et 27 décembre 2022, la société 3 F GRAND EST a donné à bail à Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4].

Après plusieurs mois de loyers impayés, la société 3F GRAND EST a, le 3 octobre 2023, fait délivrer à Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté à cette date à la somme de 3 373,27 euros en principal.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société 3F GRAND EST a, le 20 décembre 2023, fait assigner les locataires devant le Juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] au paiement de la somme de 4 726,95 euros due au 20 décembre 2023 au titre des loyers impayés outre les frais,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ les condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée aux audiences des 13 mars et 29 mai puis du 2 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. La société 3F GRAND EST, représentée par son conseil, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 8 944,63 euros.

La bailleresse explique que Monsieur [V] [W] bénéficie d’un plan de surendettement mais sollicite la délivrance d’un jugement.

Quoique régulièrement convoquée Madame [P] [J] n’était ni présente, ni représentée. Monsieur [V] [W] reconnaissait le montant de la dette et sollicitait des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait de la commission de surendettement et des saisie-arrêt pratiquées.

Les conclusions du diagnostic social étaient communiquées à l’audience.

Les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 27 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 24 II les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Tel est le cas en l’espèce puisque la société 3F GRAND EST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2023.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 21 décembre 2023 et l’audience au fond s’est tenue le 2 octobre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 3 octobre 2023, la société 3F GRAND EST a fait délivrer à Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 décembre 2023 (date commandement de payer, en l’espèce le 3 octobre 2023 + 2 mois).

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 2 octobre 2024, la somme de 8 944,63 euros outre les frais.

Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

En outre par jugement du 17 septembre 2024, Monsieur [V] [W] n’a pas été considéré comme étant en situation de surendettement.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement provisionnel de la somme de 8 944,63 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 2 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. L’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social que Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] ne bénéficient pas d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches.

Il n’y a en conséquence pas lieu d’accorder les délais sollicités.

Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Il y a lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités enquête sociale…, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aucun délai de remboursement n’ayant été accordé, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la société 3F GRAND EST et de condamner solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 décembre 2023 (3 octobre 2023 + 2 mois) du bail conclu entre la société 3F GRAND EST d’une part, et Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] d’autre part, pour les locaux situés au [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] à payer à la société 3F GRAND EST la somme provisionnelle de 8 944,63 euros (huit mille neuf cent quarante-quatre euros et soixante-trois cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 2 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] à payer à la société 3F GRAND EST et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société 3 F GRAND EST sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [W] et Madame [P] [J] à payer à la société 3F GRAND EST la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [W] et madame [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 octobre 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12] le 27 novembre 2024,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY