MINUTE N° 25/00224

ORDONNANCE DU:

11 Juin 2025

ROLE:

N° RG 25/00141 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IQWI

S.C.I. WASHINGTON

C/

S.A.S.U. TRAJECTIO

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e PAMBO

Copie(s) délivrée(s)

à M^e PAMBO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, onze Juin deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. WASHINGTON, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-François PAMBO de la SELARL BLONDEL VAN DEN SCHRIECK ROBILLIART PAMBO, avocats au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. TRAJECTIO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 21 Mai 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025;

Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Selon deux actes sous seing privé en date du 28 février 2020, la SCI Washington a donné à bail commercial à la société coopérative ouvrière de production à forme anonyme Instep, ci-après dénommée SCOP Instep, un bâtiment situé [Adresse 2] à Béthune (62400), d’une superficie de 219,30 m², moyennant un loyer mensuel en principal de 1 500 euros hors taxes outre une provision sur charges de 150 euros hors taxes, ainsi qu’un bâtiment situé à la même adresse, d’une superficie de 1 038 m², moyennant un loyer mensuel en principal de 3 300 euros hors taxes outre une provision sur charges de 700 euros hors taxes, les loyers étant payables d’avance le 1er de chaque mois, et ce pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2020 pour se terminer le 28 février 2029.

La SCOP Instep a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, selon jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 24 juin 2024. Par jugement du 29 novembre 2024, le tribunal de commerce de Lille Métropole a arrêté un plan de cession de la société SCOP Instep au profit de la société Trajectio Formation, transférant les contrats de baux au profit du cessionnaire à compter du 1er décembre 2024.

La SCI Washington allègue que la SASU Trajectio Formation n’a pas payé les loyers dus au titre des deux baux à compter de décembre 2024.

Le 17 février 2025, la SCI Washington a fait délivrer à la SASU Trajectio Formation deux commandements de payer, l’un pour la somme de 8 425,05 euros dont 7 504,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2025, de la clause pénale contractuelle et du coût de l’acte et l’autre pour la somme de 21 131,39 euros dont 19 017,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2025, de la clause pénale contractuelle et du coût de l’acte, et visant les clauses résolutoires respectivement au titre des deux baux commerciaux.

Invoquant que les commandements délivrés sont restés sans effet, par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SCI Washington a fait assigner la SASU Trajectio Formation devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire applicable dans chacun des deux baux commerciaux ;

Constater, en conséquence, la résiliation desdits baux à compter de cette date ;

Ordonner l’expulsion de la SAS Trajectio Formation et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, situés [Adresse 2] à [Localité 4], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard ;

Dire et juger que le juge des référés se réservera la compétence juridictionnelle aux fins de liquidation de l’astreinte ;

Pour le surplus, condamner à titre provisionnel la société Trajectio Formation à lui payer une somme de 20 386,04 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des loyers impayés des mois de décembre 2024, janvier, février et mars 2025 ;

A défaut de libération volontaire des lieux avant le 1er avril 2025 par la société Trajectio Formation, la condamner à titre provisionnel à payer à la SCI Washington une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025, pour un montant mensuel de 2 286,18 euros à défaut de libération du local de 219,30 m² et pour un montant de 5 473,61 euros pour le local commercial d’une superficie de 2 038 m² ;

Condamner la société Trajectio Formation à lui payer une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens en ce compris les frais des deux commandements de payer d’un montant de 170,10 euros et d’un montant de 212,65 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue.

A cette audience, la SCI [Adresse 6] maintient ses demandes initiales, réactualise le montant de ses créances et sollicite la condamnation provisionnelle de la défenderesse au paiement des sommes de 3 867,35 euros au titre du local d’une superficie de 219,30 m² et de 8 442,22 euros au titre du local d’une superficie de 2 038 m².

La SASU Trajectio Formation, assignée conformément aux dispositions de l’article 654 du code de procédure civile ne comparait pas.

La présente décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions )nantissement ou privilège( doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse produit un état d’endettement relatif au fonds de commerce de la SASU Trajectio Formation, délivré par le greffe du tribunal de commerce de Lille Métropole, à jour à la date du 19 mars 2025, ne faisant apparaître aucune inscription.

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation des deux baux est justifiée par la production aux débats :

1- du bail du 28 février 2020, portant sur l’immeuble d’une superficie de 219,30 m², qui contient une clause résolutoire, aux termes de laquelle « il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. (…) » ;

— du commandement de payer la somme en principal de 7 504,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2025, qui a été délivré le 17 février 2025 avec rappel de la clause résolutoire ;

2- du bail du 28 février 2020, portant sur l’immeuble d’une superficie de 1 038 m², qui contient une clause résolutoire, aux termes de laquelle « il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. (…) » ;

— du commandement de payer la somme en principal de 19 017,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2025, qui a été délivré le 17 février 2025 avec rappel de la clause résolutoire.

La SASU Trajectio Formation, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas.

Seuls sont produits les décomptes fournis par la demanderesse et réactualisés à la date du 21 mai 2025. Aux termes de ces décomptes, il apparaît qu’à la date du 18 mars 2025, la locataire demeurait redevable des sommes de 6 302,99 euros et 14 083,06 euros, le premier règlement de la part de celle-ci étant intervenu à cette date du 18 mars 2025, soit postérieurement à l’expiration du délai d’un mois ouvert par chaque commandement signifié le 17 février 2025.

La SASU Trajectio Formation n’ayant pas régularisé les sommes dues en vertu des deux baux dans les délais qui lui étaient impartis par les actes de commandements de payer signifiés, il y a lieu de constater la résiliation de chacun des deux baux à compter du 18 mars 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de SASU Trajectio Formation et de tous occupants de son chef.

Sur les demandes en paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

1 – s’agissant du bail portant sur l’immeuble d’une superficie de 219,30 m² :

— sommes dues au titre des loyers et charges impayés figurant au commandement de payer du 17 février 2025 : 7 504,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2025, échéance de février 2025 incluse ;

— loyers pour la période du 1er mars 2025 au 17 mars 2025 : 1 219,74 euros [ (2 224,24 x 17/31) (loyer dû du 1er mars au 17 mars 2025 inclus) ;

soit 8 724,24 euros, somme arrêtée à la date du 17 mars 2025 incluse.

Dès lors, la SASU Trajectio Formation était redevable de la somme de 8 724,24 euros, à la date du 17 mars 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés, le bail portant sur l’immeuble d’une superficie de 219,30 m² étant résilié à compter du 18 mars 2025.

2 – s’agissant du bail portant sur l’immeuble d’une superficie de 1 038 m² :

— sommes dues au titre des loyers et charges impayés figurant au commandement de payer du 17 février 2025 : 19 017,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2025, échéance de février 2025 incluse ;

— loyers pour la période du 1er mars 2025 au 17 mars 2025 : 2 926,92 euros [ (5 337,34 x 17/31) (loyer dû du 1er mars au 17 mars 2025 inclus) ;

soit 21 943,97 euros, somme arrêtée à la date du 17 mars 2025 incluse.

Dès lors, la SASU Trajectio Formation était redevable de la somme de 21 943,97 euros, à la date du 17 mars 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés, le bail portant sur l’immeuble d’une superficie de 1 038 m² étant résilié à compter du 18 mars 2025.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel du loyer dû. Aussi, la SASU Trajectio Formation sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025, tel que sollicité par la demanderesse, au titre de chacun des immeubles occupés, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Ces indemnités d’occupation seront égales au montant du dernier loyer dû avant résiliation du contrat de bail, pour chacun des immeubles, soit la somme mensuelle de 2 224,24 euros au titre du bâtiment d’une superficie de 219,30 m² et la somme de 5 337,34 euros s’agissant de l’immeuble d’une superficie de 1 038 m². Ces indemnités d’occupation seront dues jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Ainsi, au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 1er avril 2025 et jusqu’à la date de l’audience, il convient de condamner provisionnellement la SASU Trajectio Formation au paiement de la somme de :

Indemnités d’occupation dues du 1er avril 2025 au 21 mai 2025 pour l’immeuble d’une superficie de 219,30 m² : 3 730,98 euros [2 224,24€ +(2 224,24€ x 21/31)] ;

Indemnités d’occupation dues du 1er avril 2025 au 21 mai 2025 pour l’immeuble d’une superficie de 1 038 m² : 8 952,95 euros [5 337,34€ +(5 337,34€ x 21/31)].

Il ressort des décomptes actualisés, produits à l’audience par la demanderesse et arrêtés à la date du 1er mai 2025, que la SASU Trajectio Formation a procédé à des règlements à compter du 18 mars 2025.

Ainsi, au regard du décompte locatif relatif à l’immeuble d’une superficie de 219,30 m², la SASU Trajectio a procédé au paiement de la somme de 3 041,02 euros le 18 mars 2025, à deux paiements chacun de 2 224,24 euros le 31 mars 2025 et au paiement de la somme de 2 559,52 euros le 22 avril 2025, soit la somme totale de 10 049,02 euros.

Au regard du décompte locatif relatif à l’immeuble d’une superficie de 1 038 m², la SASU Trajectio a procédé au paiement de la somme de 8 327,36 euros le 18 mars 2025, à deux paiements chacun de 5 337,34 euros le 31 mars 2025 et au paiement de la somme de 5 913,38 euros le 22 avril 2025, soit la somme totale de 24 915,42 euros.

Au final, la SASU Trajectio Formation sera condamnée provisionnellement au paiement de la somme de 2 406,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 21 mai 2025 inclus, concernant l’immeuble d’une superficie de 219,30 m², et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Elle sera également condamnée provisionnellement au paiement de la somme de 5 981,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 21 mai 2025 inclus, concernant l’immeuble d’une superficie de 1 038 m², et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’assortir « l’expulsion ordonnée » d’une astreinte de 400 euros par jour de retard ;

Compte tenu de la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation pour chacun des immeubles donnés initialement à bail et de l’expulsion ordonnée en cas de maintien dans les lieux, il n’apparaît pas justifié de condamner la SASU Trajectio Formation à une astreinte.

Il n’y a, par conséquent, pas lieu à ce que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes accessoires

La SASU Trajectio Formation, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris les coûts des deux commandements de payer du 17 février 2025, soit les sommes de 170,10 euros et de 212,65 euros.

La SASU Trajectio Formation sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Washington la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

CONSTATONS l’acquisition des clauses résolutoires et la résiliation des baux du 28 février 2020, liant les parties, à compter du 18 mars 2025 ;

CONDAMNONS la SASU Trajectio Formation à restituer les lieux, objets des baux du 28 février 2020, liant les parties, soit un bâtiment situé [Adresse 2] à [Localité 5], d’une superficie de 219,30 m², et un bâtiment situé [Adresse 2] à [Localité 5], d’une superficie de 1 038 m², dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales ;

DEBOUTONS la SCI Washington de sa demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte par jour de retard en cas de maintien dans les lieux par la SASU Trajectio Formation ; et DIT, par voie de conséquence, qu’il n’y a pas lieu à ce que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS la SASU Trajectio Formation à payer à la SCI Washington, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2 224,24 euros (deux mille deux cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) concernant le bâtiment d’une superficie de 219,30 m² et une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 5 337,34 euros (cinq mille trois cent trente-sept euros et trente-quatre centimes) s’agissant de l’immeuble d’une superficie de 1 038 m², à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SASU Trajectio Formation à payer à la SCI Washington, à titre provisionnel, la somme de 2 406,20 euros (deux mille quatre cent six euros et vingt centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 21 mai 2025 inclus, concernant l’immeuble d’une superficie de 219,30 m², et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS la SASU Trajectio Formation à payer à la SCI Washington, à titre provisionnel, la somme de 5 981,50 euros (cinq mille neuf cent quatre-vingt-un euros et cinquante centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 21 mai 2025 inclus, concernant l’immeuble d’une superficie de 1 038 m², et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS la SCI [Adresse 6] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNONS la SASU Trajectio Formation aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts des deux commandements de payer du 17 février 2025, soit les sommes de 170,10 euros (cent soixante-dix euros et dix centimes) et de 212,65 euros (deux cent douze euros et soixante-cinq centimes) ;

CONDAMNONS la SASU Trajectio Formation à payer à la SCI Washington la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 11 juin 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS