TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 2025/774

AFFAIRE : N° RG 25/00237 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VMN

Copie à :

Monsieur [D] [N]

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître [R] [G]

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [U]

née le 04 Avril 1994 à [Localité 10])

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante et assistée de Maître Avner DOUKHAN de l’AARPI DZ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [N]

né le 25 Novembre 1990 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [J] [N]

née le 05 Mai 1988 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Greffière : Emeline DUNAS

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 04 juillet 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 juillet 2022, Madame [Z] [U] a donné à bail à Monsieur [D] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 390 € et 60 € de provision sur charges.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [J] [N].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 février 2025.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par un acte d’huissier du 10 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 04 juillet 2025, Madame [Z] [U] – représentée par Maître [R] [G] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N]; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 7213 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 468 euros, de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Madame [Z] [U] expose que le commandement de payer visant la clause résolutoire est demeuré sans effet, que le délai octroyé est aujourd’hui expiré et que la clause résolutoire est irrévocablement acquise. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la dette n’a cessé d’augmenter au profit du requérant, que les impayés constituent un manquement grave aux stipulations des clauses du contrat et que la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée.

Monsieur [D] [N], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à payer la somme de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [J] [N] est non comparante, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 29 avril 2025, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [Z] [U] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 04 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 12 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 février 2025, pour la somme en principal de 5809 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 03 avril 2025 à minuit.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [Z] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [N] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8617 euros à la date du juillet 2025 (mois de juillet inclus).

Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 8617 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5809 euros à compter du commandement de payer (03 février 2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience par Monsieur [D] [N], celui-ci sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 468 euros par mois.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Z] [U], Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N] seront condamnés à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2022 entre Madame [Z] [U] et Monsieur [D] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 03 avril 2025 à minuit ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N] à verser à Madame [Z] [U] la somme de 8617 euros (décompte arrêté au juillet 2025 (mois de juillet inclus), incluant ), avec les intérêts au taux légal à compter du 03 février 2025 sur la somme de 5809 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [D] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 300 euros chacune et une 217ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [Z] [U] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N] soient condamnés à verser à Madame [Z] [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 468 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N] à verser à Madame [Z] [U] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,