COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

N° RG 24/03451 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVZR

N° : 25/00169

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Monsieur [V] [L], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [B] [W] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non comparant et non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Février 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Sylvie GUILLEMEAU, Greffière, lors des débats et de Nebia BEDJEDIET, Greffière, lors du délibéré,

GROSSE : TLH

EXPEDITION : M. [C] [H]

le

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 30 novembre 2021, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a consenti un bail d’habitation à monsieur [C] [H] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel de 309,97 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Le 28 mars 2023, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait délivrer une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement au locataire.

Par ordonnance sur requête en date du 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a notamment constaté la résiliation du bail conclu entre l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT et monsieur [C] [H], ordonné la reprise des locaux d’habitation abandonnés et condamné monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 2039,31 euros au titre des loyers impayés avec les intérêts de droit arrêtés à la date du 30 mai 2023 (loyer et charges de mai 2023 non inclus).

L’état des lieux de sortie a été réalisé par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023.

Se plaignant de désordres constatés dans le logement après le départ du locataire, le bailleur a sollicité un conciliateur de justice. Un procès-verbal de carence a été établi par le conciliateur de justice le 15 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 septembre 2024, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a fait assigner monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de plein droit, de :

dire et juger l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable et bien fondé en ses demandes ;condamner monsieur [C] [H] à payer la somme de 1133,87 euros au titre des indemnités d’occupation ;condamner monsieur [C] [H] à payer la somme de 1173,25 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives ;dire que cette somme sera productive d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir ;condamner monsieur [C] [H] à payer la somme de 300 au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 19 février 2025.

Au cours de cette audience, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, bien que régulièrement assigné à l’étude, monsieur [C] [H] n’a pas comparu ni personne pour lui.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en paiement

En vertu des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, modifiées par décret n°2023-357 du 11 mai 2023, applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT justifie avoir saisi le conciliateur de justice qui a établi un procès-verbal de carence le 15 mai 2024. Sa demande sera donc déclarée recevable.

Sur les demandes principales

* Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 novembre 2021, le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 1133,87 euros à la charge de monsieur [C] [H] à la date du 26 juillet 2023, date d’établissement de l’état des lieux de sortie. Le bailleur a justement déduit la somme de 2039,31 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 avril 2025.

En s’abstenant de comparaître, monsieur [C] [H] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [C] [H] sera condamné au paiement de la somme de 1133,87 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 26 juillet 2023, date de l’établissement de l’état des lieux de sortie, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Ce texte impose également au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient de procéder à un examen comparatif de l’état des lieux d’entrée et de sortie pour déterminer les éventuelles dégradations imputables à monsieur [C] [H].

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement donné à bail a été mis à la disposition en bon état locatif. L’essentiel des items cochés sur le document signé par les parties indique « bon état ». Des commentaires résiduels ont été ajoutés manuscritement. 6 clés ont été remises au locataire (3 de la serrure principale, 1 de la boîte aux lettres, 2 des communs). L’état des lieux de sortie résulte du procès-verbal de constat établi par la SCP DELORME SALLES Sylvie – Olivier FAVIER, commissaires de justice, le 26 juillet 2023. Il met en évidence que le logement a été rendu dans un état d’usage : la plupart des items sont cochés comme étant en « état d’usage ». Il est également fait état de traces de saleté. De plus, le procès-verbal fait également état de la présence d’encrassement répétitif.

Au soutien de sa demande, l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT produit une grille de facturation pour un montant total de 1382,22 euros correspondant :

— à la réfection des peintures de la cuisine pour 297,32 euros : l’état des lieux de sortie démontre la présence de saleté. Néanmoins, les inscriptions manuscrites présentes sur l’état des lieux de sorties sont difficilement lisibles et ne sont pas fondées à se distinguer du « forfait de nettoyage complet du logement » dont le sort sera examiné ci-après. Le bailleur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

— au nettoyage des sanitaires pour 14,46 euros : cette prestation n’est pas fondée à se distinguer du « forfait de nettoyage complet du logement » dont le sort sera examiné ci-après. Le bailleur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

— au remplacement et à la mise en service manivelle de volet roulant dans le séjour, pour 68,36 euros : l’état des lieux de sortie porte la mention « manivelle cassée ». La somme réclamée par le bailleur sera donc intégralement mise à la charge du locataire ;

— au remplacement de la prise de courant, pour 16,37 euros : l’état des lieux de sortie porte la mention « prise PC encastrée ». La somme réclamée par le bailleur sera donc intégralement mise à la charge du locataire ;

— au nettoyage des grilles de ventilations et des bouches VMC pour 26,36 euros : cette prestation n’est pas fondée à se distinguer du « forfait de nettoyage complet du logement » dont le sort sera examiné ci-après. Le bailleur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

— au nettoyage complet du logement : cela coïncide avec les constatations de l’état des lieux de sortie faisant état de la saleté et d’encrassement généralisé de l’appartement. Cette somme sera donc mise à la charge de monsieur [C] [H] ;

— à l’évacuation d’encombrants : l’état des lieux de sortie mentionne la présence d’environ 8 m3 d’encombrants et le procès-verbal de commissaire de justice établi le 26 juillet 2023 mentionne la présence de biens sans valeur marchande avec l’indication selon laquelle les biens sans valeur marchande « seront réputés abandonnés » s’ils n’ont pas été retirés par le locataire dans un délai de deux mois à compter de l’expulsion. Par suite, il convient de mettre à la charge de monsieur [C] [H] les frais d’évacuation des biens sans valeur restés dans l’appartement.

Les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie obéissant à des règles spécifiques, ils seront examinés ci-après.

En conséquence, monsieur [C] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 1045,08 euros dont il convient de déduire la somme de 309,97 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, le bailleur produit la facture du commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie à hauteur de 200 euros. Le demandeur a justement retenu la moitié à la charge du locataire, soit la somme de 100 euros.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [C] [H] à payer à l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable ;

CONDAMNE monsieur [C] [H] à payer à l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision :

1133,87 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er mai 2023 au 26 juillet 2023 ;735,11 euros au titre de l’indemnité de réparation locative, déduction faite du dépôt de garantie de 309,97 euros ;100,00 euros au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT de ses autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [C] [H] à payer à l’OPH de Loir et Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [C] [H] aux entiers dépens de la présente instance;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,