JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[Adresse 13]

N° RG 23/00055 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3MMJ

SAS CDC HABITAT Action Copropriétés

C/

Mme [Y] [B] épouse [X]

M. [O] [X]

Programme de rénovation urbaine Saint-Paul Corot avec l’ANRU

LE 14 FEVRIER 2024

JUGEMENT

EXPROPRIANT

SAS CDC HABITAT Action Copropriétés

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 853 319 036 , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE :

EXPROPRIES

Madame [Y] [B] épouse [X]

née le 15 Février 1972 à [Localité 8] (COMORES)

Mariée, de nationalité comorienne, demeurant [Adresse 10]

Monsieur [O] [X]

né le 10 Janvier 1969 à [Localité 8] (COMORES)

Marié, de nationalité comorienne, demeurant [Adresse 9]

Tous deux représentés par M^e Sarah VANDENDRIESSCHE, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de [Localité 12], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président: Céline DEPRE, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY

Débats à l’audience publique du 20 décembre 2023

EXPOSE DU LITIGE :

Le Parc Corot est un vaste ensemble immobilier, en copropriété, situé à [Localité 12], [Adresse 1] ; sa construction s’est achevée en 1964, avec la création de 375 appartements; il devait répondre à la forte demande de logements, notamment du fait de l’arrivée de plus de 450 000 rapatriés d’Algérie en 1962.

L’ensemble construit s’étend sur trois parcelles cadastrales : la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 4] regroupant les bâtiments G et E et le centre commercial, la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] regroupant les bâtiments A-C-D-F-H et trois linéaires de 10 garages chacun et la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6] regroupant un linéaire de 10 garages.

Vu la requête en fixation d’indemnité d’expropriation de la société CDC HABITAT Action Copropriétés, datée du 18 avril 2023 et déposée le 02 mai 2023, dont il ressort que :

Dès 1973, l’ensemble immobilier a commencé à se dégrader du fait d’une gestion défaillante du syndic professionnel de l’époque, SAGEC/URBANIA, qui n’assurait pas l’entretien des parties communes et n’engageait pas de procédure de recouvrement des charges de copropriété à l’encontre des copropriétaires défaillants ; de sorte qu’au fur et à mesure, le bâti s’est dégradé et de plus en plus de propriétaires occupants ont quitté la copropriété au profit de locataires ou ont cédé leurs appartements à bas prix permettant sans le vouloir une exploitation de ceux-ci par des marchands de sommeil ; leur présence et le manque d’implication des copropriétaires bailleurs ont contribué à alimenter la spirale de dégradation, paupérisant le Parc Corot.

Ainsi à partir de la fin des années 1970, le bâtiment B s’est dégradé au point de devenir totalement insalubre ; le préfet des Bouches-du-Rhône a pris, le 14 mai 1980 le concernant, un arrêté d’insalubrité remédiable ; mais le bâtiment a dû être détruit en 1991.

En 1980, il a été constaté qu’à peine un tiers des propriétaires occupaient encore leurs biens et la dégradation des bâtis était telle que la collectivité territoriale a mis en œuvre de multiples mesures, notamment un diagnostic social urbain a été réalisé dans le cadre du programme de rénovation urbaine Saint-Paul-Corot avec l’agence nationale pour la rénovation urbaine, qui a permis à la métropole de prendre acte des difficultés auxquelles étaient confrontées les copropriétés constituant l’ensemble immobilier du Parc Corot : des dégradations préoccupantes des bâtis et des équipements collectifs, outre une gestion urbaine compliquée, avec des charges de copropriété impayées, des logements vacants et des squats .

C’est ainsi que dans le cadre de ses compétences en aménagement du territoire, la métropole [Localité 7]-[Localité 12] Provence a lancé le projet d’aménagement du Parc Corot et de ses abords, autour de [Adresse 11] et de la [Adresse 14], d’une superficie d’environ 93 400 m², suivant délibération n°DEVT 004-4210/18/ CM du 28 juin 2018.

L’assemblée délibérante a pris le 26 septembre 2019, par délibération n°DEVT 006-6812/19/CM, la décision de recourir à une concession d’aménagement sans transfert de risque, au sens du code de la commande publique ainsi qu’aux articles L. 1414-1 à L. 1414-4 du code général des collectivités territoriales et aux articles L.300-1, L.300-4, R 300-11 et suivants du code de l’urbanisme.

Le marché a été attribué à la société CDC HABITAT Action Copropriétés et un traité de concession a été régularisé le 5 mai 2020.

Ainsi, la société CDC HABITAT Action Copropriétés a déposé à la préfecture un dossier de déclaration d’utilité publique sur le fondement de l’article L615-7 du code de la construction et de l’habitation.

Le préfet des Bouches-du-Rhône a pris le 21 décembre 2022 un arrêté portant déclaration d’utilité publique et de cessibilité au profit de la société CDC HABITAT Action Copropriétés, l’emprise expropriée portant sur les lots privatifs et les parties communes composant le bâtiment C du Parc Corot.

Dans le cadre de cette opération, aucun accord n’a pu être trouvé avec Monsieur [O] [X] et Madame [Y] [X] née [B], propriétaires suivant actes du 20 mai 2016 ; les droits et biens immobiliers visés dans la présente instance constituent les lots n° 436 et n°469, soit respectivement un appartement de type F3 situé au 12e étage de l’immeuble 5 du bloc C et une cave située au sous-sol de l’immeuble 5 du bloc C.

L’expropriante offre une indemnité totale de dépossession de 31.800 euros se décomposant comme suit : 28.000 euros au titre de l’indemnité principale et 3.800 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions au greffe le 12 juin 2023 ; il conclut à ce qu’il plaise au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité globale de dépossession à hauteur de 31.800 euros soit une indemnité principale à hauteur de 28.000 euros et l’indemnité de remploi à hauteur de 3.800 euros.

Monsieur [O] [X] et Madame [Y] [X] née [B] ont constitué avocat ; selon mémoire récapitulatif reçu au greffe le 19 décembre 2023, ils sollicitent une indemnité principale d’expropriation à hauteur de 67.184,20 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 6.530 euros, outre la condamnation de l’expropriante à une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Vu le dossier de la métropole [Localité 7]-[Localité 12] Provence de décembre 2021 présentant le projet simplifié d’acquisition publique, faisant état de l’insalubrité du Parc Corot et de son insécurité, liée notamment au trafic de stupéfiants, à l’installation d’un réseau criminel développant le trafic de logements, d’armes et de prostitution, outre les règlements de comptes (les derniers meurtres datant du 17 avril 2021,17 septembre 2021, 22 juillet 2022, 6 mars 2022, le 13 mai 2023) et la dangerosité présentée par les squats de migrants entraînant des tensions et des violences sur fond de rivalités entre clans, le juge de l’expropriation a sollicité auprès des forces de police en date du 31 janvier 2023 l’assistance et la protection policière pour l’ensemble des personnes présentes lors des visites des lieux, et ce compte tenu de la dangerosité avérée du site ; l’état-major départemental de la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône, ayant parfaitement compris et admis la demande, a écrit à la juridiction le 3 février 2023 pour préciser que “les modalités d’assistance qu’aurait à mettre en œuvre la direction départementale de sécurité publique des Bouches-du-Rhône dépassent [ses] capacités opérationnelles […] pour en garantir la sécurisation [de la délégation judiciaire] dans un site sensible” et par conséquent son impossibilité de prêter assistance lors des visites.

Qu’ainsi par ordonnance rendue le 10 mai 2023, le juge de l’expropriation a constaté l’impossibilité de procéder au transport sur les lieux en raison de la dangerosité du site et de l’absence de protection policière.

Dans ce contexte, les parties ont été autorisées à présenter et à verser à la procédure tous les documents ou pièces jugées nécessaires par elles pour justifier de l’état des lieux (photographies, constats d’huissier, rapports d’experts, attestations, etc) et/ou toute autre preuve utile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article R.311-22 du Code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l’expropriant.

Selon l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans lequel l’immeuble est situé. En l’espèce, la parcelle est classée en zone UC3- tissus discontinus de collectifs, zone de type urbaine à vocation habitat du PLUi approuvé le 19 décembre 2019, opposable depuis le 28 janvier 2020, qui est la date de référence.

L’expropriante rappelle que le bâtiment C est le bâtiment le plus dégradé du Parc Corot ; que le syndicat secondaire du bâtiment C a été placé sous administration judiciaire à compter du 13 janvier 2017 ; que suivant l’ordonnance en date du 31 août 2019, le président du tribunal judiciaire de Marseille, saisi à la demande de l’administrateur judiciaire dans le cadre des dispositions relatives à la carence de copropriété prévues au code de construction et de l’habitation a désigné deux experts en la personne de M. [J], pour examiner l’aspect technique de l’immeuble et de M. [K], pour examiner son aspect financier ; ils ont rendu un rapport mettant en évidence la carence du syndicat secondaire, de sorte que suivant jugement en date du 22 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire a prononcé la carence du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C du Parc Corot et par délibération en date du 10 mars 2022 la métropole Aix-Marseille Provence a approuvé le projet simplifié d’acquisition publique du bâtiment C en vue de sa démolition.

En l’espèce, il convient de retenir à la méthode par comparaison pour l’évaluation du bien en cause.

L’expropriante fait valoir que l’indemnité proposée repose sur une évaluation du pôle d’évaluation domaniale de la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, conformément aux articles L 615-7 et L 615 -8 du code de la construction et de l’habitation, et à titre comparatif, elle cite de nombreuses acquisitions intervenues dans le bâtiment C du Parc Corot entre le 3 août 2020 et le 9 février 2023 arguant qu’elles font ressortir une moyenne de 535 euros le mètre carré pour des biens dont la superficie est de l’ordre du bien en cause soit 47,18 m2 ; elle souligne que cette valeur du mètre carré est inférieure à la somme indemnitaire qu’elle propose, et que l’état de dégradation générale de l’immeuble voué à la démolition ne permet pas une indemnisation plus haute.

Il convient en effet d’admettre que les termes de comparaison produits par la société CDC HABITAT Action Copropriétés sont pertinents, pour être actuels et concerner le même bâtiment ; on peut ainsi observer que le lot n°503 du bâtiment C d’une superficie de 54m² s’est vendu 26.000 euros le 9 février 2023, soit une valeur de 384 euros le mètre carré et que le lot n°515 du bâtiment C d’une superficie de 54 m² s’est vendu 20.236 euros le 6 juillet 2021, soit une valeur de 374 euros le mètre carré.

Les expropriés contestent l’indemnisation proposée et produit une comparaison avec des mutations intervenues entre le 26 avril 2021 et le 30 juin 2022 sur la section cadastrale concernée section 888; toutefois, les ventes listées ne correspondent pas réellement à des ventes intervenues dans le Parc Corot, mais plutôt dans un secteur géographique proche de celui-ci situé sur l’avenue Corot, où les immeubles sont de bonne qualité et ne s’inscrivent en aucune façon dans la problématique du Parc Corot.

Le commissaire du gouvernement produit également des exemples de mutations d’appartements publiées intervenues dans le même bâtiment C du Parc Corot, dont il ressort une moyenne du prix du mètre carré à hauteur de 415,80 euros/m2 ; il doit être observé des valeurs homogènes en fonction des superficies ; ainsi un appartement de 54 m² a été vendu le 6 mai 2022 au prix de 22.500 euros, soit un prix de 416 euros le mètre carré, un appartement de 58 m² a été vendu le 28 juillet 2022 au prix de 23.000 euros soit 396 euros le mètre carré, un appartement de 39 m² a été vendu le 24 février 2021 au prix de 15.500 euros, soit 397 euros le mètre carré.

Les expropriés ne produisent aux débats aucun élément de nature à justifier de l’état du bien, ne contestant pas qu’il puisse être squatté.

Ainsi, il doit être tenu compte des éléments suivants :

— Aux termes de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas tenu compte dans la surface habitable de la superficie des combles aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas […]; les caves ne sauraient être prises en compte pour le calcul de l’indemnité dans la mesure où il ne s’agit pas de surfaces habitables;

— Il est de notoriété publique que le Parc Corot est une cité en déshérence, symbole du mal logement et de la violence (titre France Info du 15 octobre 2021 écrit par [G] [T]) désigné par le journaliste [W] [N] le 2 novembre 2018 comme étant “le pire lieu de [Localité 12]”; le bâtiment C qui fait partie de ce Parc est composé de 66 logements divisés en deux blocs.

— L’ensemble des documents versés par la société CDC HABITAT Action Copropriétés et la succession des arrêtés pris démontrent la fragilité et les désordres structurels du bâti et les photographies produites montrent que l’immeuble présente une architecture typique des années 60, sans aucun charme, même si les baies vitrées des appartements les plus élevés s’ouvrent sur la mer et les îles du Frioul ; les défauts classiques de ces constructions tiennent à une mauvaise isolation phonique et thermique, outre des matériaux de qualité très moyenne tant au niveau de l’étanchéité que de l’électricité, et présentent des difficultés à être entretenues correctement compte tenu de leur grandeur ; les photographies montrent également que les parties communes fortement dégradées et sales, les boîtes aux lettres cassées, les cages d’escaliers et les paliers étroits posant de surcroît un problème spécifique de sécurité-incendie.

— Il ressort de l’extrait du registre des délibérations du bureau de la métropole Aix-Marseille Provence du 10 mars 2022 que le bâtiment C est l’un des plus dégradés du Parc Corot ; comme pour le bâtiment A, la qualité constructive souffre de nombreux défauts (vieillissement des bétons, réseau obsolète, mauvaise qualité thermique et acoustique) mais aussi d’un état d’abandon général ; le rapport établi par M. [J], expert judiciaire nommé dans le cadre de la procédure de carence souligne un problème de sécurité cruciale pour ce bâtiment ; l’occupation sociale du bâtiment est composée de familles très précaires, la plupart sans emploi avec pour certaines des situations administratives complexes ; cet immeuble connaît également une problématique très lourde de squats, plus de 20 logements étant squattés en décembre 2021.

Compte tenu de l’ensemble de ces observations, il convient de fixer la valeur de l’appartement de Monsieur [O] [X] et Madame [Y] [X] née [B] à 674 euros/m², soit une indemnité totale d’expropriation à hauteur de 31.800 euros se décomposant comme suit : une indemnité principale à hauteur de 28.000 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 3.800 euros.

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriante.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 31.800 euros, l’indemnité globale d’expropriation due par la société CDC HABITAT Action Copropriétés à Monsieur [O] [X] et Madame [Y] [X] née [B] se décomposant comme suit : une indemnité principale à hauteur de 28.000 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 3.800 euros ;

LAISSE les dépens à la charge de la société CDC HABITAT Action Copropriétés.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION