TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 AVRIL 2026

N° RG 26/00149 – N° Portalis DB22-W-B7J-TSLV

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] N au [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro 728 203 480 ayant son siège social [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H],

demeurant [Adresse 4],

Comparant.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 FÉVRIER 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [H] est propriétaire des lots n°3 et 80 de la Résidence LA [Localité 1] 4 – BAT. N, sise [Adresse 5] à [Localité 2].

Faisant grief à M. [U] [H] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] N, sise [Adresse 5] à [Localité 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a, par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026 remis à étude, fait assigner

M. [U] [H] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du

17 mars 1967, de :

— condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 3.318,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 janvier 2026,

— condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 528,16 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 341,73 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [U] [H] à lui payer la somme de 2.161,75 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] [H] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Il a indiqué s’opposer à la demande de délai de paiement dans la mesure où aucun paiement n’était intervenu depuis 2023.

M. [U] [H] a comparu. Il a indiqué reconnaître le montant de la dette de charges et a expliqué avoir subi des impayés de son locataire. Il a sollicité un échéancier de 300 euros par mois en plus des charges courantes à compter du mois de mai 2026. Il a également sollicité que les condamnations au titre des frais, dommages et intérêts, et de l’article 700 du code de procédure civile soient diminuées.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 3], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de M. [U] [H] pour les lots n°3 et 80,

— une mise en demeure en date du 9 novembre 2022 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 303,94 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 9 mai 2023 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 315,29 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 14 mai 2024 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 1.392,04 euros, dont 42 euros de frais de relance,

— un courrier de relance en date du 10 juin 2024, adressé par le syndic au défendeur pour un montant de 1.444,04 euros,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée au défendeur en date du 24 juillet 2024, pour un montant de 2.308,90 euros dont 138,03 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure en date du 12 septembre 2025 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 3.590,61 euros,

— une mise en demeure en date du 29 octobre 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 4.600,44 euros, dont 264,08 euros au titre de l’exercice en cours,

— un décompte sur la période courant du 30 septembre 2022 au 12 janvier 2026 pour un solde débiteur de 3.318,13 euros au titre des charges, 1.406,66 euros au titre des frais de syndic et 139,73 euros au titre des dépens,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2022 au

31 mars 2026,

— les régularisations de charges pour les exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

23 novembre 2022, 7 février 2024 et 7 janvier 2025, ayant approuvé les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [U] [H], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du

29 octobre 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée

le 3 novembre 2025, d’avoir à payer la somme de 264,08 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que M. [U] [H] est redevable

de la somme de 3.318,13 euros au titre des charges de copropriété échues

au 12 janvier 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus.

M. [U] [H] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 528,16 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025/2026 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [U] [H] de la somme de 528,16 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème et

3ème trimestres 2026, devenus exigibles par anticipation.

M. [U] [H] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 341,73 euros correspondant aux frais suivants :

— mise en demeure du 9 novembre 2022 pour 42 euros,

— mise en demeure du 9 mai 2023 pour 42 euros,

— relance du 1er juin 2023 pour 32 euros,

— mise en demeure du 14 mai 2024 pour 42 euros,

— relance du 10 juin 2024 pour 44 euros,

— sommation de payer du 24 juillet 2024 pour 139,73 euros.

Les frais de mise en demeure du 9 novembre 2022, justifiés par la production de ladite mise en demeure, de son accusé de réception et de la facture correspondante, pour un montant de 42 euros, seront retenus au titre des frais nécessaires. Il en est de même des frais de sommation de payer en date

du 24 juillet 2024 pour 139,73 euros.

En revanche, les frais correspondant aux autres mises en demeure et courriers de relance, lesquels ne présentent pas d’intérêt réel, ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article précité.

M. [U] [H] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 181,73 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [U] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [U] [H] sollicite des délais de paiement et propose de régler les sommes dues par versements de 300 euros par mois en sus des charges courantes à compter du mois de mai 2026.

Il justifie percevoir un salaire net mensuel imposable de 2.786 euros par mois

(au vu de son bulletin de paie de décembre 2025 : 33.431,33 euros de cumul annuel divisé par 12). Il indique que son épouse perçoit une rémunération mensuelle de 1.600 euros environ, qu’ils ont trois enfants à charge et assument, outre les charges courantes, un loyer de 1.000 euros par mois et des remboursements d’emprunts de 500 euros par mois pour le bien concerné par la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que

M. [U] [H] n’a effectué aucun réglement depuis 2023. À titre subsidiaire, si des délais lui étaient accordés, le syndicat demande qu’ils soient assortis d’une déchéance du terme.

Au vu de la situation économique de M. [U] [H], telle qu’elle résulte des éléments versés aux débats, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

M. [U] [H], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [U] [H] sera condamné à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] N, sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne M. [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] N, sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.318,13 euros au titre des charges de copropriété échues au 12 janvier 2026, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2026 inclus ;

Condamne M. [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] N, sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 528,16 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations

du fonds de travaux des 2ème et 3ème trimestres 2026 ;

Condamne M. [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] N, sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 181,73 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] N, sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Autorise M. [U] [H] à s’acquitter des sommes ci-dessus, en plus des charges courantes, par 14 versements mensuels de 300 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité ;

Dit que, faute pour M. [U] [H] de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] N, sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [H] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] N, sise [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 AVRIL 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE