TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 23/01483 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X74T

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JUILLET 2024

MINUTE N° 24/02105

— ---------------

Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 juin 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’Association Syndicale Libre (ASL) du PARC AEROLIANSPARIS GESTION,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David BILLARD de la SELARL Maras Billard Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : Z07

ET :

L’Association Syndicale Libre (ASL) [Localité 4] ACTIVIT ES AS1/AS2,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0668

La SCI [Localité 4] ACTIVITES CAMPUS, INTERVENANTE VOLONTAIRE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2613

La SCI [Localité 4] ACTIVITES CEM, INTERVENANTE VOLONTAIRE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2613

La SCI [Localité 4] ACTIVITES SERVICES, INTERVENANTE VOLONTAIRE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2613

Société SCI [Localité 4] ACTIVITES2 CAMPUS, INTERVENANTE VOLONTAIRE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2613

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté préfectoral n°08-287160274 du 8 septembre 2008, la zone d’aménagement concerté (ZAC) dite « Sud Charles de Gaulle » a été créée à l’initiative de Grand Paris Aménagement, sur le territoire de la Communauté d’agglomération Terres de France, en vue d’accueillir un Parc d’activités international dénommé AEROLIANSPARIS GESTION.

Parallèlement, a été créée l’association syndicale libre (ASL) du Parc AEROLIANSPARIS GESTION, groupement de propriétaires fonciers régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et par le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006, relatifs aux associations syndicales de propriétaires.

Les statuts de l’ASL, modifiés au 21 février 2023, indiquent que :

l’association réunit tous les propriétaires ou copropriétaires d’une partie quelconque des parcelles de terrain comprises dans le périmètre du parc d’activités de la zone d’aménagement concerté Sud Charles de Gaulle ;est membre de plein droit de l’association tous les propriétaires de parcelles ou de lots de copropriété situés dans le périmètre du parc ;son objet est de garantir les intérêts communs des membres en leur donnant les moyens d’intervenir sur les modalités de gestion et d’animation du parc.

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2018, l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 a été créée en vue de la gestion et l’entretien de l’ensemble immobilier sis à [Localité 4], au sein de la [Adresse 6], constituant partie des ilots AS1 et AS2 de ladite ZAC.

Sont membres de l’ASL TREMBLAY ACTIVITES AS1/AS2 les SCI [Localité 4] ACTIVITES CAMPUS, SCI [Localité 4] ACTIVITES CEM, SCI [Localité 4] ACTIVITES SERVICES, et SCI [Localité 4] ACTIVITES S2 CAMPUS.

Par acte du 11 août 2023, la société ASL AEROLIANSPARIS GESTION a assigné l’ASL TREMBLAY ACTIVITES AS1/AS2 devant le président de ce tribunal statuant en référé, lui demandant de :

CONDAMNER par provision l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 à lui payer la somme totale de 264.647,69 euros au titre de sa dette de charges comme des pénalités de retard encourues, lesquelles continuent de courir, répartie comme suit entre ses parcs :[Localité 4] ACTIVITES CAMPUS, référencé AF028 : 61.994,56 euros ;[Localité 4] ACTIVITES SERVICES, référencé AF041 : 4.186,79 euros ;[Localité 4] ACTIVITES CEM, référencé AF042 : 75.197,05 euros ;[Localité 4] ACTIVITES CEM C2 C3, référencé AF046 : 21.898,40 euros ;[Localité 4] ACTIVITES 2 CEM, référencé AF048 : 26.225,99 euros ;[Localité 4] ACTIVITES 2 CAMPUS, référencé AF049 : 60.592,68 euros ;[Localité 4] ACTIVITES CAMPUS BAT A1, référencé AF050 : 14.552,22 euros ;CONDAMNER l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 aux intérêts légaux à compter de la réception de la mise en demeure du 12 juin 2023 ;CONDAMNER l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 aux entiers dépens et à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 décembre 2023, à laquelle les SCI [Localité 4] ACTIVITES CAMPUS, SCI [Localité 4] ACTIVITES CEM, SCI [Localité 4] ACTIVITES SERVICES et SCI [Localité 4] ACTIVITES S2 CAMPUS ont déclaré intervenir volontairement.

Par ordonnance du 27 décembre 2023, le juge des référés a reçu les interventions volontaires de ces SCI et fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour recevoir une information sur la médiation, et désigné ce médiateur, en cas d’accord des parties, pour procéder à une médiation.

A défaut d’accord entre les parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 20 juin 2024.

Lors de cette audience, la société ASL AEROLIANSPARIS GESTION actualise ses demandes et sollicite du juge des référés qu’il :

CONDAMNE par provision l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 à lui payer la somme totale de 430.717,70 euros au titre de sa dette de charges comme des pénalités de retard encourues, lesquelles continuent de courir, répartie comme suit entre ses parcs :[Localité 4] ACTIVITES CAMPUS, référencé AF028 : 92 .919,32 euros ;[Localité 4] ACTIVITES SERVICES, référencé AF041 : 13.204,80 euros ;[Localité 4] ACTIVITES CEM, référencé AF042 : 106.821,26 euros ;[Localité 4] ACTIVITES CEM C2 C3, référencé AF046 : 38.846,32 euros ;[Localité 4] ACTIVITES 2 CEM, référencé AF048 : 49.129,25 euros ;[Localité 4] ACTIVITES 2 CAMPUS, référencé AF049 : 108.542,74 euros ;[Localité 4] ACTIVITES CAMPUS BAT A1, référencé AF050 : 21.254,01 euros ;CONDAMNE l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 aux intérêts légaux à compter de la réception de la mise en demeure du 12 juin 2023 ;CONDAMNE l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 aux entiers dépens et à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique en substance, en réponse aux moyens soulevés en défense, que :

dans le respect des stipulations de l’article 21 de ses statuts, elle a toujours adressé au syndic CITYA CHAMBRAS, à qui il avait été donné mandat de gestion par l’ASL défenderesse, les appels de fonds destinés à l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 pour le compte de ses membres ;que depuis 2021, elle fait face à des impayés récurrents de la part de l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 ;que contrairement à ce qui est soutenu en défense, ses statuts ne donnent pas compétence au Conseil des Syndics pour agir en recouvrement, mais désignent son président pour la représenter en justice, lequel n’est pas tenu d’obtenir préalablement l’autorisation du Conseil des Syndics ;elle n’a jamais sollicité de répartition de la dette entre les défenderesses.

En réplique, l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 demande au juge des référés de :

JUGER qu’il existe une contestation sérieuse tenant aux statuts de l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION qui ne prévoient pas de syndicat en violation des dispositions de l’article 9 de l’ordonnance de 2004, et à la contradiction des statuts quant au recouvrement des sommes dues par les membres, lequel relèverait du pouvoir du président (article 24) et du Conseil des Syndics (article 18), ce qui ne permet pas de savoir qui aurait compétence et donc qualité pour agir, ces circonstances rendant les demandes sérieusement contestables ; JUGER que le quantum de l’obligation en paiement de l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION est sérieusement contestable ;JUGER que l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION ne rapporte pas la preuve du quantum de son obligation en paiement ;JUGER que l’article 24 des statuts de l’ASL demanderesse s’analyse en une clause pénale, dont le montant est excessif ;JUGER que la provision sollicitée à ce titre est sérieusement contestable et relève des pouvoirs du juge du fond ;DEBOUTER l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION de sa demande en paiement de la somme totale de 430.717,70 euros arrêtée au troisième trimestre 2024 inclus ;JUGER que le troisième semestre 2024 n’est pas exigible, et débouter la demanderesse de la prétention formée à ce titre ;DEBOUTER l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION de sa demande en paiement des pénalités de retard de 73.714,43 euros ;LUI ACCORDER un report au 15 décembre 2024 pour régler les sommes qui pourraient être mises à sa charge ;DEBOUTER l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION de sa demande en paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 ajoute que :

elle doit être l’unique destinataire des appels de fond trimestriels de cotisations de ses membres ;elle avait confié un mandat de gestion à la société CITYA CHAMBRAS qui s’est révélée défaillante dans l’exécution de sa mission, ce qui a conduit à son remplacement par la société ARCADE REPM le 26 avril 2024 ; que cette société n’est pas en mesure aujourd’hui de connaitre avec certitude le montant de la somme restant due au titre des charges ;elle est créancière de sommes importantes auprès de ses membres qui ne payent pas leurs charges et qu’elle est débitrice d’une somme de 150.000 euros auprès de ses fournisseurs ;il est apparu que certains de ses membres payaient directement les charges à la demanderesse sur la base d’appel effectués par celle-ci en violation de ses statuts ;le quantum de la créance dont l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION s’affirme titulaire est contestable, la demande étant fondée sur des extraits de comptes tiers peu compréhensibles comportant des libellés obscurs et ne permettant pas de déterminer à quelle période ils se rapportent.

Intervenantes à titre volontaire, les SCI [Localité 4] ACTIVITES CAMPUS, SCI [Localité 4] ACTIVITES CEM, SCI [Localité 4] ACTIVITES SERVICES et SCI [Localité 4] ACTIVITES S2 CAMPUS demandent au juge des référés de :

DIRE qu’il existe une contestation sérieuse ; DEBOUTER l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION de ses fins, demandes et conclusions ;CONDAMNER l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION à leur payer à chacune la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles font valoir que :

la société CITYA CHAMBRAS ne peut intervenir en tant que syndic de l’ASL, c’est-à-dire au titre de fonctions de gestionnaire ou de syndic, puisqu’elles sont statutairement inexistantes, outre que l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION ne produit pas le mandat de gestion qu’elle invoque ;elles n’ont fait l’objet d’aucun appel de fonds de la part de l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 ;la demanderesse a adressé au syndic CITYA CHAMBRAS les appels de fonds qui lui étaient destinés alors que cette société ne peut faire fonction de syndic ;l’analyse des factures des appels de fonds permet de constater que leur émetteur n’est pas identifié, et les lettres dites de relance ne comportent pas de signature ;ce n’est pas le Conseil des Syndics qui a procédé à l’appel des fonds et aucune délibération dudit Conseil ne semble avoir été adoptée pour engager une procédure de recouvrement ; elles indiquent qu’il se déduit de l’article 19 des statuts de la demanderesse que si le président du Conseil des Syndics de l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION a le pouvoir de le représenter, il n’entre pas dans ses attributions de procéder au recouvrement des créances, qui reste réservé au Conseil des Syndics ;elles contestent la demande de répartition de la créance alléguée entre des membres de l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2, en alléguant que l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION ne saurait dicter à celle-ci la répartition des dettes entre ses membres.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Et en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Au cas présent, les statuts de la société ASL AEROLIANSPARIS GESTION prévoient que :

elle est gérée par un Conseil des Syndics de trois à cinq membres, nécessairement choisis parmi les membres de l’assemblée générale, qui élisent parmi eux un Président et un Vice-Président ;ses ressources sont assurées au moyen de charges annuelles versées par ses membres, dont le montant est arrêté annuellement par l’assemblée générale ordinaire qui approuve les comptes et la gestion du Conseil des Syndics, ainsi que le budget prévisionnel présenté par celui-ci ;les charges font l’objet d’appels de fonds adressés par le Conseil des Syndics à chaque membre, trimestriellement.

Or, force est de constater que la société ASL AEROLIANSPARIS GESTION ne produit aucun fondement à l’appui des appels de fonds communiqués, et notamment la décision de l’assemblée générale en approuvant le montant, ainsi que la désignation régulière d’un Conseil des Syndics seul compétent pour procéder aux appels de fonds.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement, décision qui rend sans objet les demandes reconventionnelles de l’ASL [Adresse 5] ACTIVITES AS1/AS2.

Succombant, elle sera condamnée au paiement des dépens.

Enfin, l’équité commande de ne pas laisser aux défenderesses la charge de leurs frais exposés et non compris dans les dépens, selon des modalités visées au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rappelons que par ordonnance du 27 décembre 2023, le juge des référés a reçu les interventions volontaires des SCI [Localité 4] ACTIVITES CAMPUS, [Localité 4] ACTIVITES CEM, [Localité 4] ACTIVITES SERVICES et [Localité 4] ACTIVITES S2 CAMPUS ;

Rejetons la demande de provision de l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION ;

Condamnons l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION au dépens ;

Condamnons l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION à payer à l’ASL [Localité 4] ACTIVITES AS1/AS2 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons l’ASL AEROLIANSPARIS GESTION à payer aux SCI [Localité 4] ACTIVITES CAMPUS, SCI [Localité 4] ACTIVITES CEM, SCI [Localité 4] ACTIVITES SERVICES et SCI [Localité 4] ACTIVITES S2 CAMPUS la somme de 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 JUILLET 2024.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE