N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 21 Janvier 2025

N° RG 24/00010 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCWR et

N° RG 24/00068 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLHM

DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE Ile de France

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [V] [F]

[Adresse 6]

[Adresse 9] [Adresse 3]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e LACROIX

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [F]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société d’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de BATIGERE EN ILE DE FRANCE, a donné à bail à M. [V] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 1] [Adresse 4] par contrat du 2 août 2018, moyennant un loyer mensuel de 203,92€.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 379,79€ a été délivré à M. [V] [F] le 2 décembre 2023.

Devant l’absence de régularisation, la société BATIGERE HABITAT, par acte du 24 avril 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 26 avril 2024, a fait assigner M. [V] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de M. [V] [F] et de tous occupants de son chef ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;La condamnation, à titre provisionnel, de M. [V] [F] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation, à titre provisionnel, de M. [V] [F] à lui payer la somme de 547,98€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation de M. [V] [F] à lui payer la somme de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 901,59€, échéance d’octobre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire eu égard à la modicité du loyer résiduel (145€) et à l’absence de reprise du paiement des loyers, seuls les loyers de mai et juin lui ayant été réglés en 2024.

M. [V] [F] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200€ en règlement de l’arriéré. Il explique ses difficultés financières par des voyages qu’il a été contraint d’effectuer avec sa femme en Algérie pour des raisons familiales (chacun s’y est rendu trois fois). Il perçoit une pension de retraite de 1445€, son épouse n’a pas de revenus. Il a des crédits en cours qu’il rembourse à hauteur de 340€ par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des instances

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de joindre les deux assignations du 24 avril 2024 opposant les mêmes parties et enrôlées sous deux numéros RG différents à la même audience. Elles seront jointes sous le numéro RG : 24/10.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 24 novembre 2023 et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 379,79€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [V] [F] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 3 février 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [V] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 901,59€ à la date du 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

M. [V] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 901,59€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 379,79€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 2 décembre 2023, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera en outre condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er novembre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [V] [F] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

La société BATIGERE HABITAT s’y oppose.

M. [V] [F] propose de verser 200€ en sus du loyer courant ce qui permettrait de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. En outre, il convient de considérer que les versements faits par le défendeur avant l’audience et postérieurement au commandement de payer et à l’assignation s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant sa volonté de rester dans les lieux, et ce bien que le dernier règlement en faveur du bailleur date de juin 2024. M. [V] [F] explique en effet l’arrêt temporaire du paiement des loyers par le fait qu’il a connu des difficultés financières suite aux coûts engendrés par les trajets qu’il a dû entreprendre en Algérie, son pays d’origine, pour des raisons familiales (parents malades).

Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que le défendeur est en situation de régler sa dette locative. Il perçoit une pension de retraite de l’ordre de 1445€, outre une APL de 172€ et une RLS de 75€. Ses charges sont évaluées à environ 520€, outre le remboursement d’un crédit. Il convient enfin de relever que l’arriéré locatif est relativement peu élevé.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [V] [F], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société BATIGERE HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [V] [F] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la jonction des procédures enregistrées sous les RG 24/10 et RG 24/68 sous le RG 24/10 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 3 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE M. [V] [F] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, à titre provisionnel, une somme de 901,59€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 18 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 379,79€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 2 décembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [V] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 4 mensualités de 200€ chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [V] [F] soit condamné à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [V] [F] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [V] [F] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

La Greffière La juge