TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05567 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPS6

Minute : 24/980

S.A.S. IRLF

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [B] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 novembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. IRLF, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [O],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2022, la SA RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail à Monsieur [B] [O] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 394,63 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2023, la SA RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait signifier à Monsieur [B] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2750,30 euros en principal, au titre des loyers impayés au 5 mai 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 mai reçue le 26 mai 2023.

Par acte authentique du 25 juin 2021, la SA RLF RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a apporté à la SAS IRLF l’immeuble au sein duquel les locaux sont situés.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la SAS IRLF a fait assigner Monsieur [B] [O] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 10 euros par jour de retard,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs conformément au code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [B] [O] au paiement de la somme de 7992,66 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 juin 2024, juin 2024 inclus, avec intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes visées et de l’assignation pour le surplus, outre loyers charges et indemnités d’occupation, impayés au jour de l’audience,ordonner la capitalisation des intérêts,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,rappeler l’exécution provisoire,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 16 juin 2024.

À l’audience du 12 septembre 2024, la SAS IRLF, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9712,95 euros arrêtée au 4 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SAS IRLF soutient que Monsieur [B] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 12 mai 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [B] [O], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 16 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SAS IRLF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2024.

En conséquence, les demandes de la SAS IRLF aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 mai 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 février 2022 à compter du 13 juillet 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [O] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [B] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 février 2022, du commandement de payer délivré le 12 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 4 septembre 2024 que la SAS IRLF rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 182,27 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [O] à payer à la SAS IRLF la somme de 9530,68 euros, au titre des sommes dues au 4 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mai 2023 sur la somme de 1078,61 euros, de l’assignation du 13 juin 2024 sur la somme de 6732,78 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS IRLF les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [B] [O] à payer à la SAS IRLF la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS IRLF aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 février 2022 entre la SAS IRLF d’une part, et Monsieur [B] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 5], sont réunies à la date du 13 juillet 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [O] à compter du 13 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à la SAS IRLF la somme de 9530,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 sur la somme de 1078,61 euros, de l’assignation du 13 juin 2024 sur la somme de 6732,78 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à la SAS IRLF l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance d’octobre, et jusqu’à complète libération des lieux,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à la SAS IRLF la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 mai 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS IRLF de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Page