TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 23/02503 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNOB

Minute : 24/01109

PMM

S.D.C. [Adresse 6] SISE A [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER

Représentant : M^e DOMINIQUE-DROUX & BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 191

C/

Monsieur [J] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry BAQUET

Copie délivrée à :

M [J] [Z]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT-CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, en qualité de juge du tribunal de proximité

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge du tribunal de proximité, assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 6] SISE A [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS 2ASC IMMOBILIER, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

représentée par M^e DOMINIQUE-DROUX & BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [Z] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 7].

Le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS 2ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [J] [Z] devant le tribunal de proximité d’AULNAY SOUS BOIS aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• condamner Monsieur [J] [Z] à lui payer la somme de 5. 622, 62 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023, au titre des charges impayées au 27 octobre 2023 ;

• condamner Monsieur [J] [Z] à lui payer la somme de 1. 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

• condamner Monsieur [J] [Z] à lui payer la somme de 228 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

• condamner Monsieur [J] [Z] à lui payer la somme de 1. 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

• rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 avril 2024.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la hausse à la somme de 6. 265, 22 euros (2ème trimestre 2024 inclus).

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [J] [Z] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Le syndicat n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, à condition qu’ils s’accompagnent d’une clause de déchéance de l’intégralité de la dette en cas d’impayé d’une mensualité.

A l’audience, Monsieur [J] [Z] comparaît, ne conteste ni le montant ni le principe de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 261 euros par mois. Il expose percevoir 1. 640 euros mensuels, ne pas avoir d’autre dette et avoir 4 enfants à charge.

L’affaire est mise en délibéré au 25 juin 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] étant comparant, la décision est contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales

• Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 7] verse notamment aux débats:

– un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [J] [Z] est propriétaire des lots 79 et 45situés [Adresse 7],

– deux décomptes datés du 27 octobre 2023 et du 8 avril 2024,

– les appels de fonds,

– les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 mars 2021, 3 mai 2022, 16 février 2023 et 5 juillet 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [J] [Z] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6. 265, 22 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [J] [Z] au paiement de la somme de 6. 265, 22 euros, au titre des charges dues à la date du 8 avril 2024, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 novembre 2023.

• Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 7] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [J] [Z] seul, la somme de 48 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé (en particulier la facture du syndic au syndicat d’un montant de 180 euros d’honoraires en date du 27 octobre 2023).

Par conséquent, Monsieur [J] [Z] sera condamné à payer la somme de 48 euros au syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 7] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 novembre 2023.

• Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 7] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Compte-tenu de la situation personnelle de Monsieur [J] [Z], il y a lieu de l’autoriser à se libérer du montant de sa dette en lui accordant des délais de paiement.

II. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [Z] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 7] la somme de 400 euros en application de l’article précité.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS 2ASC IMMOBILIER, la somme de 6. 265, 22 euros, au titre des charges dues à la date du 8 avril 2024, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2024 incluses, ainsi que la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [J] [Z] à s’acquitter des sommes susvisées en 23 mensualités de 263 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 6] SISE [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS 2ASC IMMOBILIER, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 25 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,