REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/09255 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KPX5

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 02 Juillet 2025

[C], [C], [C] c/ [V], [H]

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Juillet 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Anne LE PIVERT-LEBRUN, M^e Valérie MONTI

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [Y] [C] venant au droit de Madame [C] [W] décédée le 14 janvier 2023

né le 04 Novembre 1942 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Valérie MONTI, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [Z] [C] venant au droit de Madame [C] [W] décédée le 14 janvier 2023

né le 21 Juillet 1945 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Valérie MONTI, avocat au barreau de GRASSE

Madame[W] [C] décédée le 14 janvier 2023

née le 04 Mars 1935 à [Localité 9] (ALPES MARITIMES)

DEFENDEURS:

Monsieur [X] [V]

né le 29 Mai 1983 à [Localité 8] (PAS-DE-[Localité 8])

[Adresse 2]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Anne LE PIVERT-LEBRUN, avocat au barreau de VALENCE

Madame [H] épouse [V]

née le 14 Novembre 1983 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Anne LE PIVERT-LEBRUN, avocat au barreau de VALENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22/02/2018, Mme [W] [C] donné à bail à M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] , en contrepartie d’un loyer mensuel de 800 euros, .

Différentes échéances sont demeurées impayées et M. [Y] [C] et M. [Z] [C] ayants droit de la bailleresse décédée on fait délivrer à M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08/10/2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 13 800 euros en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 10/12/2024, M. [Y] [C] et M. [Z] [C] ont fait assigner M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans aux fins de voir aux fins de résiliation du bail.

A l’audience initiale, les parties sont représentées par leurs conseils respectifs et l’affaire renvoyée à plusieurs reprises à la demande d’au moins l’une d’entre elles pour être fixée à plaider au 30/04/2025 ;

A cette dernière date M. [Y] [C] et M. [Z] [C] par la voie de leur conseil soutiennent leurs dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et aux termes desquelles il est sollicité :

Constater le jeu de la clause résolutoire acquise au et par conséquence la résiliation du contrat de location en date du 22/02/2018 ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin;

Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et révisable dans les mêmes conditions outre les charges soit la somme de 843€ à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel,

Condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] à payer la somme de 7 649.70 euros arrêtée au mois d’avril 2025 au titre des loyers impayés et charges, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation.

Condamner solidairement à payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner solidairement aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer pour un montant de 210.67 €.

M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] quant à eux par la voie de leur conseil soutiennent leurs dernières écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, et aux termes desquelles il est sollicité :

Au principal :

Débouter les demandeurs de leur demande tendant à la résiliation du bail et à leur condamnation à leur régler les sommes revendiquées au titre de l’arriéré de loyer, charges et taxes d’habitation ;

Subsidiairement et reconventionnellement :

Accorder le bénéfice des dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

Autorise à procéder à la consignation des loyer à la caisse dépôts et consignation dans l’attente des travaux à réaliser ;

En toutes hypothèses :

Condamner les demandeurs à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

À la clôture des débats, la décision contradictoire en premier ressort a été mise en délibéré au 02/07/2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande : L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, les bailleurs produisent la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 11/12/2024 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 19/03/2025.

En l’espèce, M. [Y] [C] et M. [Z] [C] justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09/10/204 plus de deux mois avant d’avoir fait assigner leurs locataires le 10/12/2024.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la résiliation judiciaire et l’expulsion et les arriérés de loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1229 du code civil précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce les demandeurs justifient avoir fait délivrer aux preneurs un commandement de payer en date du 08/10/2024 pour un montant de 13 800 euros en principal au titre de l’arriéré de loyer ; étant précisé que le bail objet du litige en date du 22/02/2018 ne comporte aucune clause résolutoire ;

En l’espèce, il demeure constant que différents règlements sont intervenus en suite de ce commandement dont il a été tenu compte dans le décompte régulièrement produit aux débats par les bailleurs ; à l’examen de ce même document il ressort que le reliquat restant dû par les preneurs s’élève à la somme de 2 533 € arrêté à la date du mois d’avril 2025 ;

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme aux bailleurs.

Par ailleurs, la violation caractérisée et continue par les locataires de leur obligation de payer le loyer au terme convenu constitue un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat à ses torts exclusifs qui prendra effet au jour du prononcé de la présente décision, et donc d’ordonner l’expulsion dans les conditions mentionnées dans le dispositif ci-après

— Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation du bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] seront à compter du 02/07/2025 occupant les lieux sans droit ni titre ; à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer, soit 800 € de nature à réparer le préjudice subi par M. [Y] [C], M. [Z] [C].

Condamne solidairement M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] à payer à M. [Y] [C] et M. [Z] [C] la somme mensuelle de 800 € à compter du 02/07/2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ; déboute M. [Y] [C], M. [Z] [C] du surplus de leur demande sur ce point ;

— Sur l’arriéré de charges

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1193 du code civil dispose quant à lui que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1194 du même code indique que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Il demeure constant que le bail querellé ne porte aucune mention quant aux sort des charges, le montant ainsi que la période exigible n’étant, par ailleurs, pas précisées ; pour autant il n’est nullement démontré que la bailleresse ai entendu, d’une part, exonérer les preneurs du paiement de ces dernières ni, d’autre part, entendu assumer sur ses propres deniers ce même règlement ;

Toutefois, il n’est nullement justifié en l’espèce que la bailleresse, puis ses ayants droit aient procédé à la communication auprès des locataires du mode de répartition des charges et , de même, qu’ils aient tenu à disposition de ces derniers les pièces justificatives inhérentes ,étant précisé que la demande sur ce point n’ayant été formulée que lors de l’ introduction de la présente procédure ; de fait, l’absence de régularisation ne permet nullement aux demandeurs de réclamer les charges tant échues qu’à échoir par suite il convient de rejeter la demande ;

Sur la demande reconventionnelle

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

— Sur la demande de consignation

A l’appui de leur demande de consignation du montant des loyers , les locataires soutiennent que le logement objet du bail n’est pas conforma aux disposions e de la loi du et des articles 1719 et1720 du code civil en vertu desquelles le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le locataire qui entend se prévaloir d’un trouble de jouissance doit prouver que le logement est indécent et que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’équipement,

Le locataire doit de même démontrer qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

En l’espèce sont produites, d’une part, la facture de la société LAM ENTREPRISE et un ticket d’achat CASTORAMA des 15/05/202 et 10/12/2021 :

— la première situation correspond à l’exécution de différents travaux de peinture dont la charge incombe selon l’engagement souscrit lors de la conclusion du bail aux preneurs tel que cela résulte de la mention figurant au contrat au terme de laquelle il a été expressément prévu que «  En contre partie des loyers… le locataire s’engage à assurer les travaux de peinture intérieur et extérieur, les petits travaux d’entretien » par suite la facture produite correspond à cet engagement ; au surplus la réfection des peinture ne constitue pas une insalubrité.

— le ticket CASTORAMA correspond à l’achat d’un chauffe-eau pour un montant de 199 euros, pour autant rien n’indique que ce dernier ait été réalisé par les locataires le ticket ne permettant pas de connaitre l’identité de l’acheteur ni que ce même élément était effectivement destiné au local objet du bail.

D’autre part, il est produit différents clichés photographiques, en noir et blanc et couleur de différentes murs et plafonds ; ces clichés, non datés et non établi contradictoirement, ne sauraientt établir l’existence de l’insalubrité alléguée ; par suite la demande de consignation n’est pas fondée elle sera rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’appui de leurs demandes conjointes, M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] ne versent aucun justificatif quant à leur situation financière actuelle ni aucun document quant à leurs revenus et charges, de sorte qu’il est impossible pour la juridiction de statuer sur la demande ; enfin la créance étant établie depuis le mois de juin 2021, ainsi les défendeurs ont, de fait, pu bénéficier des plus larges délais pour apurer leur dette ; par suite ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, condamne solidairement M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] qui succombent à la procédure, supporteront la charge des dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer pour un montant de 210.67 € ;

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] à payer à M. [Y] [C] et M. [Z] [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection par jugement contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de M. [Y] [C] et M. [Z] [C] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 22/02/2018 aux torts exclusifs des preneurs avec effet au 02/07/2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] de libérer les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 12] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [C] et M. [Z] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] à régler à M. [Y] [C], M. [Z] [C] la somme 2 533 € arrêtée à la date du mois d’avril 2025 au titre de l’arriéré de loyer ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] à régler à M. [Y] [C] et M. [Z] [C] et la somme mensuelle de 800 € à compter du 02/07/2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au titre de l’indemnité d’occupation ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…)

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] à régler à M. [Y] [C] et M. [Z] [C] la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

DEBOUTE M. [Y] [C] et M. [Z] [C] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente est assortie de droit de l’exécution provisoire.

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [I] épouse [V] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais du commandement de payer pour un montant de 210.67 € ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 02/07/2025

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection