TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

N° RG 24/00470 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4K7

Minute : 24/00251

Monsieur [M] [S]

Représentant : Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L 258

C/

Monsieur [H] [C]

dossier, copie certifiée conforme, executoire délivrée à :

Maître Cédric LIGER

copie certifée conforme délivrée à :

Monsieur [H] [C]

M. Le préfet

le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17/03/2023, M. [M] [S] a consenti à M. [H] [C] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis, [Adresse 4], avec parking sur la commune d'[Localité 5], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1 300 € outre des charges trimestrielles relatives à la consommation d’eau.

Un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer hors charges a été versé par le locataire.

Par exploit d’huissier de justice du 07/02/2024, M. [M] [S] a fait assigner M. [H] [C] en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges,

— constater que le défendeur s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre depuis le 04/01/2024,

— ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner, à défaut, l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement demeuré sans effet,

— condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 7 929,57 € au titre de l’arriéré de loyers arrêtés au 03/01/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus,

. une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 300,00 € jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23/04/2024, M. [M] [S], représenté par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 11 912,07 €, terme du mois d’avril 2024 inclus, soulignant que le défendeur n’a effectué aucun paiement depuis le mois d’août 2023. Pour le surplus, il sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [H] [C], cité par remise de l’acte à l’étude de l’huissier instrumentaire, n’a pas comparu, ni personne pour lui. Malgré des courriers et visites au domicile avec avis de passage, le défendeur ne s’est pas rapproché du service de la prévention des expulsions locatives. Le diagnostic social et financier remis au tribunal avant l’audience n’est donc pas renseigné.

La partie présente ayant été entendue, elle a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par la production de l’avis de réception par l’organisme, le 06/11/2023, du courriel électronique lui notifiant la situation d’impayé du locataire.

Conformément à l’article 24 III modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le bailleur produit l’accusé de réception électronique du 09/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, les conditions générales du bail contiennent un paragraphe prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

La loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023 a réduit le délai de régularisation des impayés à six semaines.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 947,00 € a été signifié au locataire le 03/11/2023, lui rappelant qu’il disposait d’un délai de deux mois pour payer la dette, renonçant ainsi au délai imparti par les nouvelles dispositions résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Cet acte visant tant l’article 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 03/01/2024 à minuit.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, le bailleur a actualisé la dette à la somme de 11 912,07 €, terme d’avril 2024 inclus, mais en l’absence du défendeur qui n’a pu en débattre, l’actualisation à la hausse de l’arriéré locatif doit être écartée et seules les demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance seront examinées.

Il ressort de l’examen du relevé détaillé du compte du locataire que la créance non sérieusement contestable s’élève à 7 929,57 € terme du mois de janvier 2024 inclus et M. [H] [C] ne démontrant aucun paiement libératoire, il convient de le condamner à son paiement.

Il résulte de l’article 24, V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le paragraphe VII de l’article 24 précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, le défendeur ne comparait pas, n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et ne remplit ainsi pas les conditions pour bénéficier de délais. En conséquence, le bail est résilié depuis le 04/01/2024 et depuis lors, le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre. Il devra les libérer et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, le bailleur, M. [M] [S] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Depuis la résiliation du bail M. [H] [C] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer à la somme de 1 300,00 €, correspondant au montant du loyer, conformément à la demande et ce, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur ou son mandataire ou par expulsion.

M. [H] [C] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens et il n’apparaît pas enfin inéquitable de le condamner à participer aux frais que M. [M] [S] a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 17/03/2023 ont été réunies le 03/01/2024 à minuit et que le bail est résilié depuis le 04/01/2024 ;

Ordonnons à M. [H] [C] de quitter les lieux sis, [Adresse 4] gauche avec parking, sur la commune d'[Localité 5] et de les rendre libre de tous occupants de son chef, avec remise des clés au bailleur ;

A défaut de libération volontaire, autorisons M. [M] [S] à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [C] et de tous occupants de son chef de ce logement, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [H] [C] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, à la somme de 1 300,00 euros (mille trois cent euros) ;

Condamnons M. [H] [C] à payer à M. [M] [S] la somme non sérieusement contestable de 7 929,57 euros (sept mille neuf cent vingt-neuf euros et cinquante-sept centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus ;

Condamnons, en tant que de besoin, M. [H] [C] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 8]

[Localité 6] ;

Condamnons M. [H] [C] à payer à M. [M] [S] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [H] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 04/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE