TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Marie-caroline HUBERT

Madame [I] [X] [O]

Maître [T] [Y]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04946 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43QM

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [C] [G], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Catherine LABUSSIERE BUISSON de l’AARPI G.B.L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1889

Madame [R], [J], [F] [H] épouse [G], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Catherine LABUSSIERE BUISSON de l’AARPI G.B.L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1889

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346 (AJ Totale)

Madame [I] [X] [O], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 novembre 2025

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/04946 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43QM

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 26 janvier 2021 à effet au 27 janvier 2021, M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] ont donné à bail à M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le versement mensuel d’un loyer d’un montant de 1080 euros et d’une provision sur charges d’un montant de 80 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 mai 2023, M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] ont fait délivrer à M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] un congé pour motifs légitimes et sérieux à effet au 26 janvier 2024.

Les bailleurs ont fait dresser un procès-verbal de constat en date du 26 janvier 2024, aux termes duquel le commissaire de justice mandaté par eux a constaté que les locataires n’avaient pas quitté les lieux, M. [Z] [U], présent lors du constat, ayant indiqué au commissaire de justice qu’il contestait le congé.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié le 3 avril 2024, M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] ont fait assigner M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins, à titre principal, de validation du congé délivré le 23 mai 2023, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire de leur contrat de bail, en tout état de cause d’expulsion des occupants, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, et de condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2024, et, par jugement du 25 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection à invité les parties à rencontrer un conciliateur de justice et dit que l’affaire serait de nouveau appelée à l’audience du 31 janvier 2025, à laquelle elle a été renvoyée, la conciliation étant toujours en cours. Le conciliateur a constaté l’absence de conciliation par bulletin du 28 février 2025 et l’affaire a finalement été examinée à l’audience du 24 novembre 2025.

Au cours de celle-ci, M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils demandent au juge de :

A titre principal :

— déclarer valide le congé délivré par commissaire de justice le 23 mai 2023 ;

— juger que le contrat de bail relatif au logement sis [Adresse 5] a été résilié aux torts exclusifs des locataires et prononcer sa résiliation à la date du 26 janvier 2024 ;

— débouter M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire

— juger que M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] n’ont pas respecté leurs obligations locatives ;

— prononcer la résiliation du bail consenti par acte sous seing privé du 26 janvier 2021,

— débouter M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause

— juger que M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 26 janvier 2024 ou à défaut à compter de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [U] et de Mme [I] [X] [O] et celle de toute personne dans les lieux de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et/ou de la force publique ;

— condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer contractuel, depuis la date d’effet du congé ou à compter du jugement à intervenir en cas de résiliation judiciaire, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] à leur payer une astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à la libération des lieux,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] aux entiers dépens,

— condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 1103, 1104, 1224 et suivants du code civil, expliquant qu’il est constant que le motif légitime et sérieux est reconnu dans tous les cas où le locataire ne respecte pas les obligations légales et viole ses obligations contractuelles, notamment lorsque le locataire ne paie pas régulièrement son loyer et charges à date fixée par le bail ou lorsqu’il exerce une activité professionnelle dans les lieux sans autorisation, ce qu’ils estiment être le cas en l’espèce. Ils précisent à ce titre que M. [Z] [U] a domicilié sa société commerciale à l’adresse du bail litigieux, où il reçoit sa clientèle, sans autorisation. Ils rappellent qu’en application des articles L.123-10 du code de commerce et L. 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation, la domiciliation d’une entreprise à l’adresse d’un local d’habitation n’est possible qu’en l’absence de clause contractuelle ou de disposition légale contraire, ajoutant que le règlement de copropriété prohibe l’exercice d’une activité professionnelle commerciale, la domiciliation de société n’y étant tolérée que sous réserve qu’il n’y ait pas de réception de clientèle et que les autorisations aient été requises ; ils ajoutent que le contrat de bail stipule expressément que le logement est destiné à un usage exclusif d’habitation principale. La demande formée au titre de l’indemnisation d’une perte de chance économique par M. [Z] [U] dans le cadre de la présente instance doit d’ailleurs selon eux s’analyser en un aveu judiciaire, tel que défini aux articles 1383 et 1383-2 du code civil, aux termes duquel M. [Z] [U] reconnaît l’existence de l’activité commerciale de sa société dans le logement.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnellement formées par les défendeurs, ils soutiennent que ce sont les locataires qui sont à l’origine du cumul de garanties qu’ils reprochent aujourd’hui à leurs bailleurs, précisant que le dépôt de garantie leur a été remboursé dès qu’ils ont bénéficié de l’assurance de loyers impayés. Ils considèrent par ailleurs leur demande formée à ce titre prescrite, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. S’agissant de l’ « abus de faiblesse » dont les défendeurs se disent victimes, ils soulignent que les locataires n’en apportent pas la preuve. Ils considèrent en outre que la demande formée au titre de l’indemnisation de leur trouble de jouissance est prescrite en application du même texte, et, sur le fond, en contestent le bien-fondé sur le fondement de l’article 1725 du code civil dès lors que les nuisances qu’ils disent avoir subies sont le fait d’un tiers, que les locataires en avaient connaissance lorsqu’ils ont sollicité la conclusion du contrat de bail litigieux, puisqu’ils résidaient dans l’immeuble depuis six années ; ils ajoutent avoir accompli les diligences nécessaires en vue de faire cesser le trouble. Enfin, ils contestent tout harcèlement moral, chantage et abus de droit, considérant que les défendeurs n’en apportent pas la preuve.

En défense, M. [Z] [U], représenté par son conseil, et Mme [I] [X] [O], comparante en personne, ont chacun déposé des conclusions aux termes desquelles ils forment les mêmes demandes et sollicitent du juge :

— qu’il déboute M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes ;

— qu’il dise nul le congé délivré le 23 mai 2023,

— qu’il dise et juge que le bail consenti le 26 janvier 2021 s’est renouvelé par tacite reconduction ;

— qu’il condamne solidairement M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] à leur payer les sommes de :

7648 euros pour cumul de garanties illégales, abus de faiblesse, et rétention de fonds9000 euros pour troubles de jouissance, harcèlement moral et abus de droit, décomposés comme suit :2250 euros au titre du trouble de jouissance,3000 euros au titre du préjudice moral (stress, anxiété, sentiment d’insécurité)2500 euros : perte de chance économique pour l’activité indépendante,1250 euros : frais et dépenses de défense (courriers, impressions, assistance, déplacements)Décision du 29 janvier 2026

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sous astreinte de 75 euros par jour de retard en cas de non-paiement des sommes dues à compter de la signification du jugement à intervenir (la demande d’astreinte étant formée par M. [Z] [U] uniquement)

— qu’il déboute M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— qu’il dise n’y avoir lieu à exécution provisoire (la demande étant formée par Mme [I] [X] [O] uniquement).

Au soutien de leurs prétentions, ils soulèvent la nullité du congé délivré le 23 mai 2023, contestant les motifs graves invoqués par leurs bailleurs : ils soulignent que les retards de paiement des loyers dont se prévalent les bailleurs n’ont jamais excédé six jours, qu’ils ont été intégralement régularisés, de sorte qu’il n’existe à ce jour aucune dette locative ; ils précisent n’avoir jamais reçu aucun courrier de relance ou de mise en demeure pour défaut de paiement.

Ils contestent par ailleurs l’exercice de toute activité commerciale dans les lieux, précisant qu’il ne s’est agi pour M. [Z] [U] que d’y domicilier administrativement sa société. Ils soulignent à ce titre que la Ville de [Localité 9] n’a constaté aucune transformation de la destination du logement, maintenu à usage exclusif d’habitation ; ils rappellent qu’en application des dispositions de l’article L. 123-11-1 du code de commerce, la domiciliation administrative d’une société dans un lieu à usage d’habitation est possible sans autorisation du bailleur, et qu’en application du règlement de copropriété, l’exercice d’une activité professionnelle non commerciale y est tolérée sous réserve qu’elle ne cause aucun trouble pour les occupants des autres locaux ; ils observent à ce titre que les bailleurs ne rapportent la preuve ni de l’accueil d’une clientèle dans les lieux, ni d’aucun trouble généré par cette activité. Ils contestent par ailleurs tout aveu judiciaire.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, ils font valoir :

— l’usage déloyal d’une stratégie de glissement « domiciliation = changement d’usage », sanctionnée comme un abus de droit sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— l’exigence, par les bailleurs, lors de leur entrée dans les lieux, d’un cumul de garanties illégal au regard des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— un abus de faiblesse, tel que défini à l’article 223-15-2 du code pénal, ayant généré chez eux un préjudice moral résultant d’une pression contractuelle exercée sur eux par les bailleurs lors de leur entrée dans les lieux, leurs pratiques abusives, et le déséquilibre manifeste entre les parties,

— un trouble de jouissance résultant de nuisances générées par le bar « LE TRUTH » entre 2021 et 2022 et par le chantage et le harcèlement procédural exercé sur eux à compter du 23 mai 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

I. Sur la demande de validation du congé et la demande reconventionnelle tendant à tendant à prononcer sa nullité

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise notamment. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] à effet du 27 janvier 2021 a été conclu pour une durée de trois ans reconductible; il venait ainsi à échéance le 26 janvier 2024 à minuit.

M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] ont fait délivrer à M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] par acte de commissaire de justice signifié le 23 mai 2023 un congé pour motifs légitimes et sérieux à effet au 26 janvier 2024.

Le congé a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Ce congé repose par ailleurs, d’après ses termes, sur une double justification tenant d’une part au retard répété dans le paiement des loyers et charges au terme convenu dans le bail soit au plus tard le 5 de chaque mois, et d’autre part à la création d’une société commerciale dont l’activité commerciale serait exercée sans autorisation dans les locaux loués.

Les locataires continuent d’occuper les lieux, contestant la validité du congé sur le fond.

Il convient dès lors d’examiner les moyens élevés par les bailleurs pour conclure à la validité du congé objet du présent litige, et ceux élevés par les défendeurs pour conclure à sa nullité.

Le motif légitime et sérieux doit s’apprécier au moment de la délivrance du congé.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé notamment :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

S’agissant du moyen tiré du retard systématique du paiement du loyer et des charges, il convient de constater que le contrat de bail prévoit le règlement du loyer le 5 de chaque mois. A la lecture de l’extrait de compte locataire arrêté au 11 avril 2023, il apparaît que si des retards de paiement ont pu être constatés, ils ont, à chaque fois, été régularisés rapidement :

— le 9 juin 2022 pour le loyer du mois de juin 2022, soit après 4 jours,

— le 7 septembre 2022 pour le loyer du mois de septembre 2022, soit après 2 jours,

— le 7 novembre 2022 pour le loyer du mois de novembre 2022, soit après 2 jours,

— le 8 février 2023 pour le loyer du mois de février 2023, soit après 3 jours,

— le 8 mars 2023 pour le loyer du mois de mars 2023, soit après 3 jours,

— le 11 avril 2023 pour le loyer du mois d’avril 2023, soit après 6 jours, date à laquelle existait une dette de 15,63 euros,

— le 11 mai 2023 pour le loyer du mois de mai 2023, soit après 6 jours, date à laquelle existait une dette de 21,40 euros, régularisée le 27 mai 2023.

Il existait donc, au jour de la délivrance du congé, un arriéré locatif de 21,40 euros, et des retards de paiement, qui en moyenne, sur une période de 11 mois, se sont élevés à 2,36 jours. Les locataires n’ont par ailleurs fait l’objet d’aucune mise en demeure. A partir du 1 juin 2023, plus aucun retard dans le règlement du loyer n’a été constaté.

Le retard dans le paiement des loyers, en moyenne de 2,36 jours par mois sur une période de 11 mois, et l’existence d’un arriéré locatif de 21,40 euros au jour de la délivrance du congé ne sont pas constitutifs d’un motif suffisamment grave et sérieux pour justifier la délivrance d’un congé sur ce fondement.

S’agissant du motif tiré de l’exercice d’une activité commerciale dans les lieux, il convient de rappeler les dispositions de l’article L 123-10 du code de commerce qui dispose que : « les personnes physiques demandant leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise des métiers et de l’artisanat, doivent déclarer leur entreprise dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises dans des conditions fixées par décret en Conseil d’état. Ce décret précise, en outre, les équipements ou services requis pour justifier la réalité de l’installation de l’entreprise domiciliée.

Les personnes physiques peuvent déclarer l’adresse de leur local d’habitation et y exercer une activité, dès lors qu’aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s’y oppose.

Lorsqu’elles ne disposent pas d’un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d’adresse de l’entreprise, déclarer celle de leur habitation. Cette déclaration n’entraîne ni changement d’affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux ».

Aux termes de l’article L123-11-1 du code de commerce, toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.

Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l’alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l’occupation des locaux.

Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d’immatriculation ou de modification d’immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l’ensemble immobilier son intention d’user de la faculté ainsi prévue.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause « OBJET DU CONTRAT », laquelle stipule, en son B., que les locaux sont loués pour un usage exclusif d’habitation principale, ainsi qu’une clause, contenue dans les « conditions particulières », en vertu de laquelle « le locataire ne pourra en aucun cas, même avec l’autorisation du maire dans les conditions de l’article L. 631-7-2 du code de la construction et de l’habitation, exercer une activité commerciale ou professionnelle, autre que celle expressément autorisée dans le cadre d’un bail à usage professionnel et d’habitation, dans tout ou partie des lieux loués ».

Le bail ne contient donc pas de clause interdisant la domiciliation administrative d’un siège social, sous réserve que les lieux soient utilisés à des fins d’habitation exclusivement, interdisant seulement l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans les lieux.

Le Règlement de copropriété contient un article intitulé « occupation » qui prévoit que « les appartements pourront être utilisés à usage d’habitation. Ils pourront également, sous les réserves du IV du présent article, être utilisés pour une activité professionnelle de caractère non commercial (…). Il pourra être toléré dans les appartements, sous les réserves du IV du présent article, et qu’il n’en résulte aucun trouble particulier pour les occupants des autres locaux, la domiciliation d’associations ou de sociétés à la condition qu’elle ne s’accompagne pas de la réception de personnes ou de clientèle, et que les appartements concernés restent affectés à l’habitation (…)

IV. les stipulations ci-dessus ne valent que sous réserve expresse :

— des prescriptions du permis de construire (…)

— des prescriptions en matière sanitaire ou de sécurité,

— des autorisations administratives qui seraient requises,

et d’une façon générale de la réglementation en vigueur dont ces stipulations ne préjugent pas (…).

Le Règlement de copropriété tolère donc la domiciliation de sociétés sous réserve que ne soient accueillis dans les lieux aucune personne ou clients, que la destination des lieux ne soit pas modifiée, et que soient respectées les prescriptions et délivrées les autorisations éventuellement requises, dont les bailleurs ne précisent au cas présent pas la nature.

Les bailleurs produisent, au soutien du fait que M. [Z] [U] aurait exercé une activité commerciale au sein du logement :

— un extrait Kbis, un extrait des inscriptions au Registre National des Entreprises, la situation au répertoire SIRENE et le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales du 16 décembre 2022, dont il résulte que la société UNCHAIN COLOR, créée le 7 décembre 2022, avec date de commencement d’activité fixée au 5 janvier 2023, et dont l’activité correspond à « Toutes prestations de post production de film pour le cinéma, la télévision, l’audiovisuel, les jeux vidéo. Calibration de moniteurs et projecteurs de références et de diffusion. Conseils et formations en gestion des couleurs et solutions informatiques. Location et vente de matériel cinéma, vidéo, télévision, photos, informatique. Tierce maintenance de systèmes et d’applications informatiques. Production cinématographique et audiovisuelle et organisation d’évènements. Archivage de données informatiques. Développement de logiciels et technologies web. Assemblage de matériels et composants électriques et/ou électroniques », a établi l’adresse de son siège social au « [Adresse 2]».

— les statuts constitutifs de la société UNCHAIN COLOR, qui mentionnent également cette adresse comme adresse du siège social,

— une photographie de la boîte aux lettres du logement, sur laquelle figurent les noms : « [U]-[O] UNCHAIN COLOR »,

— une capture d’écran du référencement Google de la société UNCHAIN COLOR, indiquant des horaires d’ouverture de 9h à 20 h du lundi au samedi.

Il résulte de ces éléments que M. [Z] [U], représentant légal de la société UNCHAIN COLOR, personne morale, a domicilié le siège social de son entreprise dans l’appartement litigieux. Il convient dès lors d’apprécier si une activité professionnelle ou commerciale y est effectivement exercée, en violation des stipulations contractuelles, étant rappelé que bien que l’article L123-11-1 du code de commerce susvisé prévoie la notification par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l’ensemble immobilier de l’intention du représentant légal d’installer le siège de sa société à son domicile, il est aujourd’hui admis que la domiciliation d’une personne morale dans les locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal n’entraîne pas un changement de la destination des lieux, si aucune activité n’y est exercée (Cour d’appel, Versailles, Chambre civile 1-2, 25 Mars 2025 – n° 24/01465)

Or, aucune des pièces versées aux débats par les bailleurs ne permet d’affirmer qu’une activité professionnelle ou commerciale serait exercée dans les locaux litigieux. En effet, la seule capture d’écran du référencement Google de la société UNCHAIN COLOR, indiquant des horaires d’ouverture de 9h à 20 h du lundi au samedi, ne permet pas d’affirmer que les clients de cette société seraient reçus à l’adresse du siège social.

Les défendeurs contestant par ailleurs fermement le changement de destination des lieux loués dans leurs écritures, il ne saurait être considéré que le fait de solliciter l’indemnisation d’une « perte de chance économique », dont il sera par la suite démontré qu’elle n’est pas explicitée par les défendeurs, et qui pourrait être comprise comme une demande tendant à indemniser le temps passé par les défendeurs à préparer leur défense plutôt qu’à se consacrer à leur activité professionnelle, constitue un aveu judiciaire, au sens de l’article 1383 du code civil.

Les défendeurs soutiennent en effet que l’adresse du bail litigieux n’est utilisée qu’à titre de domiciliation administrative de la société et que la destination des lieux n’a pas été modifiée. Au soutien de leur argumentation, ils produisent un courrier émanant de Mme [T] [A], employée de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 9], daté du 7 septembre 2023, dont il résulte qu’elle a été sollicitée pour vérifier l’éventuel changement d’usage des locaux litigieux. Dans un courriel du 22 septembre 2023, Mme [T] [A] indique que suite au contrôle réalisé et au regard des éléments en sa possession, elle n’a constaté aucune infraction au règlement municipal sur les changements d’usage. Dans un courriel du 5 octobre 2023, elle indique par ailleurs : « lors de la visite, j’ai constaté que le local est exclusivement à usage d’habitation ». Ils versent par ailleurs aux débats des captures d’écran de plusieurs pages du site internet de la société UNCHAIN COLOR, dont il résulte que les prestations vendues par cette société sont réalisées physiquement au « Studio Buzz », situé [Adresse 8].

Il apparaît ainsi que l’adresse du bail litigieux n’est utilisée que comme adresse du siège social de l’entreprise et qu’aucune activité professionnelle ou commerciale n’est exercée dans les locaux, lesquels ont ainsi conservé leur usage exclusif d’habitation.

Il s’ensuit que le seul reproche pouvant être formulé à l’encontre de M. [Z] [U] et de Mme [I] [X] [O] consiste en la domiciliation du siège social de la société UNCHAIN COLOR à l’adresse des lieux loués sans notification préalable du bailleur, telle que prévue à l’article L123-11-1 du code de commerce ; aucune violation contractuelle ni du règlement de copropriété n’est à déplorer. Ce grief n’est ainsi pas suffisamment grave pour fonder un congé pour motifs légitime et sérieux.

M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G], sur lesquels pèse la charge de la preuve, échouent donc à justifier des motifs légitimes et sérieux des manquements invoqués dans leur congé du 23 mai 2023.

Il résulte par suite de l’ensemble des développements qui précèdent que le congé signifié par M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] à M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] le 23 mai 2023 ne se trouve pas justifié par des motifs légitimes et sérieux.

Il convient par conséquent d’en prononcer la nullité. La demande aux fins de validation du congé formée à titre principal par M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] sera par conséquent rejetée.

II. Sur la demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Il appartient notamment à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes. Il est par ailleurs constant que l’effet des troubles doit persister au jour où le juge statue.

En l’espèce, les bailleurs invoquent les mêmes manquements que ceux invoqués à l’appui de leur demande de validation de leur congé pour motifs légitimes et sérieux à l’appui de leur demande de résiliation judiciaire.

Il a toutefois été précédemment démontré que le manquement à l’obligation de paiement des loyers à la date prévue par le contrat de bail n’était, d’une part, pas suffisamment grave, et d’autre part, qu’il n’avait plus été constaté à compter du 1 juin 2023, et, d’autre part, que le seul reproche pouvant être formulé à l’encontre de M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] consistait en la domiciliation du siège social de la société UNCHAIN COLOR à l’adresse des lieux loués sans notification préalable du bailleur, la destination des locaux à usage d’habitation n’ayant subi aucune modification. Ce manquement ne comporte donc pas le caractère de gravité requis pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail du 26 janvier 2021 et de constater que le contrat de bail liant les parties au contrat a donc régulièrement poursuivi ses effets ultérieurement à cette dernière date.

Les demandes subséquentes tendant à l’expulsion sous astreinte de M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O], et à la condamnation de celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation, seront par suite rejetées.

III. Sur les demandes reconventionnelles

M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] sollicitent du juge qu’il condamne solidairement M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] à leur payer les sommes de :

7648 euros pour cumul de garanties illégales, abus de faiblesse, et rétention de fonds9000 euros pour troubles de jouissance, harcèlement moral et abus de droit, décomposés comme suit :2250 euros au titre du trouble de jouissance,3000 euros au titre du préjudice moral (stress, anxiété, sentiment d’insécurité)2500 euros : perte de chance économique pour l’activité indépendante,1250 euros : frais et dépenses de défense (courriers, impressions, assistance, déplacements)sous astreinte de 75 euros par jour de retard en cas de non paiement des sommes dues à compter de la signification du jugement à intervenir (la demande d’astreinte étant formée par M. [Z] [U] uniquement).

Les bailleurs soulèvent la prescription triennale au soutien de l’irrecevabilité des demandes formées au titre de :

— l’indemnisation du préjudice résultant du cumul de garanties illégales, abus de faiblesse, et rétention de fonds ;

— l’indemnisation du trouble de jouissance résultant de l’activité du bar « LE TRUTH » ;

Mme [I] [X] [O] invoque les dispositions de l’article 2224 du code civil et soutient, dans ses écritures, que « la qualification juridique exacte du cumul interdit et de l’abus de faiblesse n’a pu être établie qu’en 2023, lors de la reconstitution contradictoire du dossier et au fil des tentatives d’expulsion/pressions procédurales ». Elle ajoute que les nuisances liées au local « LE TRUTH » se sont poursuivies jusqu’à fin 2022, et avoir été victime de démarches procédurales hostiles et répétées des bailleurs en 2022-2023. Elle soutient qu’en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2224 du code civil, le délai court à compter de la cessation du trouble. Enfin, elle invoque les dispositions de l’article 2238 du code civil, en vertu duquel la conciliation judiciaire suspend la prescription.

A) Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

La prescription applicable à toute demande formée en application de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989, d’ordre public, est prévue à l’article 7-1 de la même loi.

Aux termes de ce texte, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

En l’espèce, l’action des locataires dérive du contrat de bail d’habitation les liant à M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G], et est donc soumise à la prescription triennale, qui s’applique à toutes les actions relatives à l’exécution d’un bail d’habitation en cours au moment de son entrée en vigueur.

Aux termes de l’article 2238 du code civil, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d’une convention de procédure participative ou à compter de l’accord du débiteur constaté par l’huissier de justice pour participer à la procédure prévue à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée. En cas de convention de procédure participative, le délai de prescription recommence à courir à compter du terme de la convention, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. En cas d’échec de la procédure prévue au même article, le délai de prescription recommence à courir à compter de la date du refus du débiteur, constaté par l’huissier, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois.

En l’espèce, M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] ont saisi la juridiction de leurs demandes indemnitaires pour la première fois que dans leurs écritures déposées à l’audience du 24 novembre 2025. Il est toutefois établi, par le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 25 septembre 2024, qu’à l’audience du 11 septembre 2024, les parties sont convenues d’une mesure de médiation, le conciliateur de justice ayant constaté leur non conciliation le 28 février 2025. La prescription a ainsi, en application de l’article 2238 précité, été suspendue entre le 11 septembre 2024 et le 28 février 2025, soit durant 5 mois et 17 jours.

Contrairement à ce que soutient Mme [I] [X] [O], ni l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ni l’article 2224 du code civil ne fixe le point de départ du délai de prescription à compter de la cessation du trouble. Le délai de prescription court à compter du moment où le demandeur a connaissance des faits lui permettant d’agir en justice.

Sur la recevabilité de l’action en responsabilité de la bailleresse au titre du « cumul de garanties illégales »

La demande formée au titre du « cumul de garanties illégales, abus de faiblesse, et rétention de fonds » est motivée en défense par le fait qu’il aurait été demandé aux locataires, lors de leur entrée dans les lieux, en sus du dépôt de garantie légal d’un mois de loyer (1080 euros), une somme supplémentaire de 8120 euros, présentée comme une avance, mais formalisée ensuite comme une « caution supplémentaire », cela en dépit de la souscription par le bailleur d’une assurance de loyers impayés, de la fourniture de deux garants solidaires et d’un contexte personnel documenté de grande vulnérabilité, cela au mépris des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des échanges de messages entre les parties produits aux débats que bailleurs et locataires se sont accordées sur ce « cumul de garanties » par « annexe de caution au contrat de location signé en date du 26 janvier 2021 », des échanges à ce sujet ayant eu lieu entre les parties dès le 5 novembre 2020. C’est donc, au plus tard, à compter du 26 janvier 2021 qu’ils ont eu connaissance de « ce cumul de garanties », en violation des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de la conclusion du contrat, de sorte qu’ils ne peuvent aujourd’hui sérieusement arguer de ce qu’ils n’ont eu connaissance de « sa qualification juridique exacte que lors de la reconstitution contradictoire du dossier et au fil des tentatives d’expulsion/pressions procédurales ».

Enfin, si le point de départ du délai de prescription pouvait être reporté à la date à laquelle leur préjudice s’est manifesté, les défendeurs ne démontrent l’existence d’aucun dommage en rapport de causalité directe avec ce manquement.

Il n’existe ainsi aucun motif de report du point de départ du délai de prescription et les défendeurs n’étaient recevables à former une demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’ils auraient subi du fait de la violation, par leurs bailleurs, des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, que jusqu’au 26 janvier 2024, dès lors qu’ils ont eu connaissance des faits leur permettant d’exercer leur action le 26 janvier 2021.

Leur demande est par conséquent irrecevable.

Sur la recevabilité de la demande d’indemnisation du trouble de jouissance

Les locataires sollicitent la réparation des troubles de jouissance qu’ils auraient subi du fait de nuisances émanant du bar « LE TRUTH » jusque « fin 2022 », à hauteur de 150 euros par mois durant 15 mois, et demandent en conséquence que leur soit versée la somme de 2250 euros à titre de dommages-intérêts. Il a précédemment été établi que, si la juridiction n’a été saisie de leur demande indemnitaire sur ce fondement que par dépôt de leurs conclusions à l’audience du 24 novembre 2025, la conciliation tentée entre les parties avait suspendu la prescription entre le 11 septembre 2024 et le 28 février 2025, soit durant 5 mois et 17 jours.

Il en résulte que les défendeurs sont recevables à former une demande indemnitaire pour le préjudice subi durant la période postérieure au 24 novembre 2022, à laquelle il convient d’ajouter 5 mois et 17 jours (durée de la suspension de la prescription du fait de la mesure de conciliation), soit pour la période postérieure au 7 juin 2022.

La demande d’indemnisation du trouble de jouissance subi durant la période antérieure au 7 juin 2022 est prescrite donc irrecevable.

B) Sur le fond

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1103 et 1231-1 du code civil, la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance du fait des nuisances causées par « LE TRUTH »

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978).

Aux termes de l’article 1725 du code civil cependant, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée.

Il en résulte que le bailleur n’est tenu de garantir le locataire que des troubles de fait qu’il subit de son fait, ou du fait des personnes dont il doit répondre (ses autres locataires, ses mandataires ou préposés).

Un autre copropriétaire est un tiers ( Civ. 3 e , 25 mars 1998, n° 96-10.119, Bull).

Le bailleur n’ayant pas d’obligation de garantir le trouble de jouissance de fait causé au preneur par des tiers, il ne répond pas des nuisances causées par un copropriétaire du même immeuble (Cass., 3e Civ., 25 mars 1998, pourvoi n° 96-10.119, Bulletin 1998, III, n° 73).

En l’espèce, pour justifier des troubles de jouissance dont ils allèguent, les locataires produisent:

— un « signalement de nuisances sonores provenant d’un local professionnel à [Localité 9] », le bar a chicha « LE TRUTH », datée du 21 juillet 2019,

— une pétition des résidents de l’immeuble du [Adresse 5], datée du 14 juin 2020, et signée de leur main,

— des rapports de mesure acoustiques réalisées « chez M. [W] [U] chez Mme [O] », faisant état, le 9 septembre 2020, de nuisances sonores dues au fonctionnement du moteur d’extraction du local fumoir utilisé par l’établissement « LE TRUTH », supérieures aux seuils de tolérance fixés par les articles R. 1336-4 à R.1336-11 du code de la santé publique.

Si toutes ces pièces sont antérieures à la conclusion du contrat de bail avec les époux [G], et ne sauraient donc fonder une demande indemnitaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de ces derniers, il résulte des nombreux courriels adressés par les locataires au Bureau d’Action contre les Nuisances Professionnelle et à la Cellule Ecoute 20, que les nuisances sonores ont persisté postérieurement à la signature du contrat de bail, et s’agissant de la période pour laquelle la demande est recevable, soit, à compter du 7 juin 2022, il résulte d’une attestation établie par M. [U] le 7 septembre 2022, que ce dernier déclarait subir des troubles liés au bruit et à l’odeur émanant du bar à chicha, en dépit de son emménagement dans un autre appartement de l’immeuble ; il est par ailleurs établi que M. [W] [U] a, le 7 novembre 2022, été convoqué en tant que victime à une audience du tribunal de police dans laquelle la société LE TRUTH était appelée à comparaitre en raison d’infractions diverses, le 27 mars 2023.

Les nuisances subies « jusque fin 2022 », lesquelles ont par ailleurs donné lieu à une assignation en référé de la SARL LE TRUTH par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le 13 septembre 2022, sont ainsi établies.

Il résulte toutefois de l’ordonnance du juge des référés du 4 juillet 2023 que le local occupé par « LE TRUTH » a été donné à bail à la SARL LE TRUTH par la « SCI 18 JUIN 1998 », soit par un autre copropriétaire, et des procès-verbaux d’assemblée générale et des procédures engagées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] que les autres copropriétaires, dont les époux [G], se sont montrés diligents et ont accompli de nombreuses démarches en vue de mettre fin aux troubles causés par ce tiers aux occupants de l’immeuble.

Le trouble est donc le fait d’un tiers, et il est établi que les consorts [G], présents ou représentés lors des assemblées générales des copropriétaires, à l’initiative de diverses procédures pour faire cesser les nuisances, ont accompli les diligences nécessaires aux fins d’y mettre fin.

En conséquence, leur responsabilité ne peut être engagée et la demande indemnitaire formée sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’indemnisation du préjudice moral résultant du « harcèlement procédural» et de l’ « abus de droit »

Les défendeurs soutiennent avoir été victimes, à compter du 23 mai 2023, d’un « harcèlement procédural, contractuel et personnel », matérialisé par la délivrance d’un congé infondé, suivi d’accusations infondées de changement d’usage, un courrier conditionnant le renouvellement du bal à une relocalisation d’entreprise, une plainte infondée pour maltraitance animale, une convocation à un état des lieux sans titre exécutoire, une intimidation en présence d’un commissaire de justice, une assignation sans pièces justificatives « visant à renforcer une pression procédurale illégitime ».

Ils sollicitent l’octroi d’une somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral en résultant.

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou résistance abusive, étant précisé qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

Au soutien du harcèlement procédural et de l’abus de droit dont ils se disent victimes, ils invoquent l’article 222-33-2-2 du code pénal, et produisent :

— le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 23 mai 2023,

— un courrier adressé par les époux [G] en date du 29 septembre 2023, dans lequel ces derniers indiquent, en réponse à un courrier manifestement adressé par les locataires le 1 août 2023, qu’ils entendent maintenir leur demande de congé et contestent avoir reçu une demande d’autorisation d’établissement du siège social de la société au sein de l’appartement donné à bail,

— un courrier du 23 octobre 2023, dans lequel les époux [G] maintiennent leur position quant à un changement d’usage des locaux, en dépit de ce qui a été constaté par la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 9], et leur propose une reconduction tacite de leur bail sous réserve de changement de domiciliation du siège social de l’entreprise UNCHAIN COLOR avant le 5 décembre 2023,

— un échange de courriels daté du 7 décembre 2023, dont il résulte que l’agence de gestion locative a été alertée par M. [V], propriétaire du box lot 166 au 3eme sous-sol, du fait que dans le box mitoyen, appartenant aux époux [G], un chien hurlait à la mort, un certain M. [M] [K] ayant répondu à ce mail le même jour, indiquant s’être rendu dans les sous-sols de l’immeuble et n’avoir rien constaté d’anormal,

— une plainte déposée par M. [Z] [U] le 13 décembre 2023, dans laquelle il rapporte : « le 7/12/2023 à 16h30, j’ai reçu la visite de la police du [Localité 6] en VTT ; lorsqu’ils se sont présentés à moi, ils m’ont indiqué qu’une personne avait appelé le 17 suite à un chien enfermé qui hurlerait à la mort dans mon box ; (…) les policiers n’ont constaté la présence d’aucun animal. M. [B] [K] fait partie du conseil syndical et m’a fait parvenir l’échange de mail (…) Je soupçonne ma propriétaire d’avoir fait cela car j’ai déjà plusieurs antécédents avec elle au sujet d’une demande d’expulsion pour fausse raison »

— un courrier de convocation à un état des lieux de sortie en date du 26 janvier 2024 à 10h, adressé par commissaire de justice en LRAR,

— une plainte déposée par M. [Z] [U] le 2 janvier 2024, pour des faits de chantage, étayant l’infraction dénoncée par le fait que les propriétaires auraient accepté de renouveler son contrat de bail à la condition qu’il modifie la domiciliation de son entreprise ;

— l’acte introductif de la présente instance, du 3 avril 2024,

— un courrier daté du 8 août 2024 adressé au conseil des demandeurs, dans lequel M. [Z] [U] sollicite la transmission des pièces jointes à l’assignation.

— des échanges de courriels entre M. [Z] [U] et l’agence de gestion locative, dans lequel le locataire explique que la CAF l’a informé de la suspension de son aide au logement à la suite d’une déclaration erronnée ou d’une fausse déclaration intentionnelle de la part de l’entreprise, au motif que la déclaration adressée à la CAF ne mentionne pas sa colocation avec Mme [O] au [Adresse 1].

Outre le fait qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection de se prononcer sur la réunion des éléments constitutifs d’une infraction pénale, il sera constaté que les pièces versées au soutien du harcèlement procédural dont ils se disent victimes sont insuffisants à établir le harcèlement, le chantage et les tentatives d’intimidation dont ils se prévalent.

S’il est exact que les époux [G] ont fait une appréciation inexacte de leurs droits en délivrant congé, dès lors qu’ils semblaient persuadés que M. [Z] [U] exerçait une activité commerciale dans le local d’habitation, ce dont témoignent leurs courriers, réitérant leur position, ils avaient toutefois le droit de délivrer congé, de convoquer les défendeurs à un état des lieux de sortie pour la date d’effet du congé, et de faire constater la présence dans les lieux des locataires par commissaire de justice à cette date. Le fait de proposer une reconduction du bail sous réserve que les locataires modifient la domiciliation de la société UNCHAIN COLOR n’apparaît par ailleurs pas constitutive d’un chantage ; elle illustre plutôt la volonté des bailleurs de trouver une issue amiable à un problème dont ils ont certes surestimé la gravité, mais qui leur apparaissait alors comme une contravention aux stipulations contractuelles et à la loi, visée dans leurs courriers. Les tentatives d’intimidation et d’expulsion ne ressortent pas du procès-verbal de constat du 26 janvier 2024. Quant à la plainte infondée pour maltraitance animale, elle semble, à la lecture des courriels versés aux débats et de la plainte de M. [Z] [U], le fait d’un certain M. [V], la simple mention par M. [U] du fait qu’il « soupçonnait » sa propriétaire d’en être à l’origine étant insuffisante à en apporter la preuve. Les seules déclarations de M. [U] quant à une « fausse déclaration intentionnelle » du mandataire du bailleur à la CAF sont également insusceptibles, à elles-seules, de caractériser les fautes invoquées.

Ni le harcèlement procédural, ni le chantage ni l’abus de droit ne sont donc caractérisés, et les défendeurs seront par conséquent déboutés de la demande de réparation formée au titre de la réparation de leur préjudice moral sur ces fondements.

Sur l’indemnisation de la perte de chance économique

Les défendeurs sollicitent le paiement de la somme de 2500 euros « pour la perte de chance économique pour l’activité indépendante ». Force est toutefois de constater qu’aucun développement dans leurs écritures ne permet d’expliquer en quoi cette perte de chance est caractérisée, ni quelle activité elle concerne. Il n’est pas non plus précisé de quelle faute qu’aurait commis les bailleurs elle serait la conséquence. Aucune pièce ne permet par ailleurs de l’étayer.

Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur les frais et dépenses de défense

Les défendeurs sollicitent le paiement de la somme de 1250 euros pour les frais et dépenses de défense (courriers, impressions, assistance, déplacements), qu’ils considèrent comme étant une demande indemnitaire, mais qui relève en réalité des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre duquel ils ne forment aucune demande.

Ils seront par conséquent déboutés de cette demande, qui n’est, au surplus, étayée par aucune pièce versée aux débats.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G], qui succombent tant en leur demande formée à titre principal qu’en leur demande formée à titre subsidiaire, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

PRONONCE la nullité du congé pour reprise et pour motifs légitimes et sérieux délivré par M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] à M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] par acte d’huissier signifié le 23 mai 2023 pour le 26 janvier 2024, et portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail en date du 26 janvier 2021 à effet au 27 janvier 2021 conclu entre M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] d’une part, et M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5], a poursuivi ses effets postérieurement au 26 janvier 2024 ;

REJETTE, en conséquence, les demandes formées par M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] tendant à la validation du congé, à l’expulsion sous astreinte de M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O], et à la condamnation de ceux-ci au paiement d’une indemnité d’occupation ;

JUGE IRRECEVABLE la demande tendant condamner solidairement M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] à payer à M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] la somme de 7648 euros à titre de dommages-intérêts pour cumul de garanties illégales, abus de faiblesse, et rétention de fonds, car prescrite,

JUGE IRRECEVABLE la demande tendant à indemniser le trouble de jouissance résultant des nuisances causées par le bar « LE TRUTH » pour la période antérieure au 7 juin 2022,

REJETTE la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance causé par le bar LE TRUTH à compter du 7 juin 2022 à M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] ;

REJETTE la demande d’indemnisation du préjudice moral de M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] ;

REJETTE la demande d’indemnisation de la perte de chance économique de M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] ;

REJETTE la demande d’indemnisation des frais et dépenses de défense de M. [Z] [U] et Mme [I] [X] [O] ;

CONDAMNE M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] aux dépens ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par M. [C] [G] et Mme [R] [H] épouse [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

Fait et jugé à [Localité 9] le 29 janvier 2026

la greffière la Présidente