TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04320

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJRM

Minute : 1052/24

S.A. D’HLM EMMAUS HABITAT

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [E] [P] veuve

[K]

Représentant : M. [J] [K] (Fils)

muni d’un pouvoir spécial

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAUMANET

Copie délivrée à :

MME [P]

vve [K]

Le 30 Septembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 5],

Représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [E] [P] veuve [K], demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

Représentée par Monsieur [J] [K], son fils, muni d’un pouvoir spécial

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [K] et Madame [E] [K] née [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sur la commune de [Localité 7] par contrat du 19 juin 2014, moyennant le paiement d’un loyer de 430,76 euros, de provisions sur charges de 115,79 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 202,33 euros.

Par acte signé sous seing privé le 17 juillet 2014, EMMAÜS HABITAT a également donné à bail à Madame [E] [K] et Monsieur [J] [K] un emplacement dans un parc de stationnement couvert situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer de 25 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 25 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société EMMAÜS HABITAT a fait signifier le 4 octobre 2023 à Madame [E] [K] née [P] deux commandements de payer, l’un visant la clause résolutoire pour le local d’habitation à hauteur de 2625,55 euros et l’autre relatif à l’emplacement de stationnement à hauteur de 219,67 euros, la dette locative étant arrêtée au 20 septembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Madame [E] [K] née [P] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins de :

— déclarer acquise le bénéfice de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire des baux aux torts exclusifs de la défenderesse,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3434,15 euros au titre des loyers et charges impayés, et en cas de résiliation prononcée par le juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire,

— voir ordonner son expulsion du logement et de l’emplacement du parking, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée pour chaque bail au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation des baux, et jusqu’à complète libération des lieux, comme si les baux s’étaient poursuivis,

— la condamner au paiement de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,

A l’audience du 24 juin 2024, la société EMMAÜS HABITAT, représentée, a réactualisé sa créance à hauteur de 3334,15 euros, arrêtée à la date du 19 juin 2024. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la défenderesse.

Madame [E] [K] née [P], représentée par son fils Monsieur [J] [K], n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement souhaitant apurer sa dette par mensualités de 100 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations Familiales de Seine Saint Denis, pour une situation d’impayés persistante à ce jour, le 20 septembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail relatif au local d’habitation conclu le 19 juin 2014 contient une clause résolutoire (article 7.5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 octobre 2023, pour la somme en principal de 2625,55 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans ce bail se sont trouvées réunies à la date du 15 novembre 2023.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société EMMAÜS HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [E] [K] née [P] reste lui devoir au titre des sommes dues pour le local d’habitation et l’emplacement de stationnement la somme de 3 334,15 € à la date du 19 juin 2024.

En l’espèce, le décompte inclut des frais de contentieux (179,95 €) qu’il conviendra de déduire de la somme réclamée au titre des loyers et charges.

La locataire sera donc condamnée au paiement de la somme de 3154,20 € au titre de la dette locative (logement et emplacement de stationnement) arrêtée au 19 juin, 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Madame [E] [K] née [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière de la défenderesse décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement de l’intégralité du loyer courant et le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [E] [K] née [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire du bail d’habitation sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion du local d’habitation et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

En outre, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite du local d’habitation, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat du local d’habitation s’était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [K] née [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société EMMAÜS HABITAT, Madame [E] [K] née [P] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2014 entre la société EMMAÜS HABITAT et Madame [E] [K] née [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sur la commune de [Localité 7] sont réunies à la date du 15 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [E] [K] née [P] à verser à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 3154,20 € au titre de la dette locative (local d’habitation et emplacement de stationnement) arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse ;

AUTORISE Madame [E] [K] née [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 100 € chacune, puis une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire du bail précité qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [E] [K] née [P] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 7],

AUTORISE EN CE CAS l’expulsion de Madame [E] [K] née [P] et celle de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE EN CE CAS Madame [E] [K] née [P] à payer à la société EMMAÜS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [E] [K] née [P] à verser à la société EMMAÜS HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes;

CONDAMNE Madame [E] [K] née [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire,

La greffière, Le juge