Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE N° RG : N° RG 23/02840 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XJ7U

Ordonnance du juge de la mise en état

du 02 Juillet 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 02 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 1

Affaire : N° RG 23/02840 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XJ7U

N° de Minute : 25/00912

DEMANDEUR

S.A.R.L. NT2JM SPORTS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Gregory HANIA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 403

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. MB [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0608

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 07 mai 2025.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2013, la société PACT 400 a donné à bail à la SARL NT2JM SPORTS divers locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93) pour une durée de 9 ans, commençant à courir le 10 juin 2013, et ce, pour un loyer initial de 26.000,00 euros par an hors taxes et hors charges.

La société NT2JM SPORTS a versé la somme de 13.300,00 euros, correspondant à six mois de loyers, au titre du dépôt de garantie.

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2017, la société PACT 400 et la société NT2JM SPORTS ont signé un protocole d’accord aux termes duquel la société NT2JM SPORTS reconnaissait être redevable de la somme de 49.815,40 euros et s’engageait à régler sa dette en quinze échéances mensuelles à compter du 1er janvier 2017, outre un premier paiement de 13.000 euros le jour de la conclusion dudit protocole.

Par acte notarié du 27 juin 2017, la société PACT 400 a vendu les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] (93) à la SARL MB [Localité 6].

Par acte d’huissier du 07 décembre 2018, la société NT2JM SPORTS a donné congé à la société MB [Localité 6] pour le 10 juin 2019, date à laquelle elle a libéré les lieux.

Par exploit de commissaire de justice du 20 décembre 2021, la société MB [Localité 6] a assigné la société NT2JM SPORTS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir condamner à lui payer, avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2020, la somme de 26.900 euros au titre de l’arriéré locatif, celle de 2.023,27 euros au titre des pénalités contractuelles et celle de 224,25 euros représentant le coût d’une sommation.

Par ordonnance du 06 octobre 2022, le juge des référés du tribunal de céans a débouté la société MB [Localité 6] de ses demandes, rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles et laissés les dépens à la charge de la société MB [Localité 6].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 08 février 2023, la société NT2JM SPORTS a fait assigner la société MB [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir condamner la défenderesse au paiement de la somme de 13.300 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement du dépôt de garantie, la somme de 35.645 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des charges indûment payées ainsi que la somme de 16.188 euros à titre de provision à valoir sur les loyers mensuels hors taxes et hors charges indûment payés.

La société MB [Localité 6] s’est constituée. Par conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 13 mars 2024, actualisées le 20 janvier 2025, elle a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de :

DECLARER la société NT2JM SPORTS prescrite dans ses demandes portant la révision du loyer et des charges en raison d’une prétendue surface erronée d’un bail du 10 juin 2013 alors qu’elle avait eu le temps d’engager une procédure à ce titre au cours des 5 premières années du bail si elle estimait cette surface erronée et si elle estimait pouvoir engager une telle action alors que les clauses du bail s’y oppose clairement ;

DECLARER la société NT2JM SPORTS prescrite dans toutes ses demandes portant sur la période 2017, 2018 et 2019

DEBOUTER la société NT2JM SPORTS de toutes ses demandes ;

CONDAMNER la société NT2JM SPORTS à verser à la société MB [Localité 6] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société MB [Localité 6] invoque l’article 1353 du code civil et l’article 9 du code de procédure civile, et fait principalement valoir que :

le bail du 10 juin 2013 décrit le local loué par la société NT2JM SPORTS comme étant d’une superficie d’environ 380 m². S’il devait s’avérer être d’une superficie de 340 m², il n’en demeure pas moins qu’aux termes de l’article 2 dudit bail, le preneur s’est engagé à ce que toute différence entre les cotes et surfaces et les dimensions réelles des lieux ne justifie ni réduction ni augmentation du loyer,la demande de remboursement des loyers est donc infondée,de surcroît, les charges sont également dues au regard des dispositions de l’article 9 du bail,malgré les efforts fournis par le bailleur, la société NT2JM SPORTS n’a pas réglé les charges locatives au cours de ses dernières années de présence et en reste donc redevable,c’est de fait de mauvaise foi que la société NT2JM SPORTS se fonde sur un relevé de surface non certifié qui aurait été versé dans le cadre de la procédure en référé pour contester le montant desdites charges,c’est en effet à compter du bail, soit du 10 juin 2013, ou au plus tard en 2017 lors de la signature du protocole, que le preneur aurait dû agir en contestation, ayant largement eu la possibilité d’examiner les lieux et en mesurer la superficie,l’acte saisisssant le tribunal dans le cadre de la présente instance étant du 08 février 2023, l’action de la société NT2JM SPORTS devra donc être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 21 janvier 2025, la société NT2JM SPORTS a demandé au juge de la mise en état de :

? Débouter la société MB [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions relativement à l’incident de mise en état par elle formée ;

En conséquence:

? Juger que les demandes en paiement de la société NT2JM SPORTS à l’encontre de la société MB [Localité 6] ne sont pas frappées de prescription;

? Condamner la société MB [Localité 6] à payer à la société NT2JM SPORTS la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’à la prise en charge des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société NT2JM invoque les articles 1101 et suivants du code civil, et fait principalement valoir que :

ce n’est que le 06 juillet 2022, dans le cadre de l’action en référé, que le conseil du bailleur a adressé par mail au preneur l’attestation de superficie sollicitée par voie de sommation, permettant à la société NT2JM SPORTS de prendre connaissance de la superficie de 340 m² des locaux loués,c’est donc à compter du 06 juillet 2022 que le délai visé à l’article 2224 du code civil a commencé à courir,il ne peut donc y avoir de prescription valablement opposée à la présente action et ce, tant à l’égard des demandes relatives au loyer que de celles relatives aux charges,le bailleur est tenu à une obligation de délivrance conforme à l’égard du locataire en application des dispositions de l’article 1719 du code civil,en délivrant un local d’une surface inférieure à celle figurant au bail, il commet un manquement à ladite obligation de délivrance,au regard de sa connaissance depuis le 03 mars 2017 de la superficie de 340 m² des locaux, il a de surcroît exécuté de façon déloyale le contrat de bail, violant ainsi les dispositions de l’article 1104 du code civil,l’argument selon lequel il incombait au preneur de vérifier la surface réelle des locaux ne peut prospérer et ce, d’autant qu’en acquérant le 25 juin 2017 les locaux du bailleur précédent, la société PACT 400, elle avait connaissance d’un différentiel de surface entre la surface réelle et la surface contractuelle et aurait dû spontanément en aviser la société NT2JM SPORTS,la société MB [Localité 6] devra donc être déboutée de sa fin de non recevoir.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries sur incident du 07 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

L’article 2224 du code civil dispose: “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

L’article 2240 du même code dispose : “La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.”

En l’espèce, le bail conclu le 10 juin 2013 par les sociétés PACT 400 et NT2JM SPORTS portait sur des locaux à usage commercial décrits comme étant « Dans le bâtiment A au rdc droite, des locaux disposant d’un hall d’entrée indépendant, de sanitaires privatifs, et 6 laboratoires pour une surface totale d’environ 380 m². »

Par un exploit d’huissier du 20 décembre 2021, la société MB [Localité 6] a assigné la société NT2JM SPORTS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de solliciter sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif. Dans ce cadre, elle a versé en pièce n°8 jointe à ses conclusions pour l’audience du 02 septembre 2022, un certificat de superficie réalisé par la société AVD DIAG le 03 mars 2017 établissant que la superficie des locaux donné à bail à la demanderesse était de 340,80 m². L’ordonnance de référé du 06 octobre 2022 mentionne dans sa motivation que « le bailleur ne conteste pas que la surface réellement louée est de 340 m² alors que les charges ont depuis 2017 été calculées sur la base d’une surface louée de 380 m². ».

La société MB [Localité 6] échoue à rapporter la preuve que la société NT2JM SPORTS avait connaissance de cette superficie de 340,80 m² avant la notification de ses conclusions pour l’audience du 02 septembre 2022. Elle ne verse ainsi aucune pièce venant démontrer, comme elle l’affirme, que l’action aurait due être engagée au plus tard suite à la conclusion du protocole d’accord du 18 janvier 2017. En tout état de cause, le certificat de superficie ayant été établie le 03 mars 2017, à la requête de la société PACT 400, il ne pouvait être connu de la société NT2JM SPORTS lors des discussions préalables audit protocole. La société MB [Localité 6] n’apparaît en outre pas fondée à remettre en cause une pièce qu’elle a elle-même versée à l’appui de ses prétentions dans le cadre de la procédure en référé diligentée à son initiative à l’encontre du preneur par le biais d’une assignation signifiée le 20 décembre 2021.

Le conseil de la société NT2JM SPORTS justifie en pièce n°10 avoir reçu le certificat de superficie le 06 juillet 2022 du conseil de la société MB [Localité 6] et avoir ainsi découvert le différentiel de superficie. Le délai de prescription a commencé en conséquence à compter de cette date. Dès lors, l’action judiciaire introduite par la société NT2JM SPORTS à l’encontre de la société MB [Localité 6] par exploit de commissaire de justice du 08 février 2023 n’est pas prescrite, ayant été mise en œuvre dans le délai de 5 ans visé à l’article 2224 du code civil.

La fin de non recevoir tirée de la prescription formée par la société MB [Localité 6] sera donc rejetée et l’action intentée par la société NT2JM SPORTS sera en conséquence déclarée recevable.

2- Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, il n’y a lieu ni de distinguer les dépens de l’incident des dépens de l’instance, dont ils suivront dès lors le sort, ni de condamner la société MB [Localité 6], dès à présent, à indemniser la société NT2JM SPORTS des frais irrépétibles liés à l’incident.

Les dépens et les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile resteront donc réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription formée par la SARL MB [Localité 6] ;

DECLARE recevable l’action intentée par la SARL NT2JM SPORTS ;

RESERVE les dépens et les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état de la section 1 du 09 octobre 2025 à 10h00 pour conclusions actualisées de la SARL NT2JM SPORTS.

Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Madame AIT Madame THINAT