Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 25 proxi fond, 28 octobre 2025, n° 25/03846

TJ Bobigny 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges de copropriété sont dues par le copropriétaire, qui n'a pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes, rendant ainsi la créance certaine et exigible.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a estimé que les frais de recouvrement sont justifiés et doivent être supportés par le copropriétaire défaillant.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a reconnu que la résistance de Monsieur [O] [V] a entraîné un préjudice pour les autres copropriétaires, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il est inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 25 proxi fond, 28 oct. 2025, n° 25/03846
Numéro(s) :	25/03846
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	11 novembre 2025
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Texte intégral

Page

TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03846 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2565

Minute : 25/103

S.D.C. DU [Adresse 2]/[Adresse 3] REPRESENTE PAR LE CABINET ROUMILHAC

Représentant : M. [R] [Z] muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [O] [V]

Copie exécutoire délivrée à :

S.D.C. DU [Adresse 2]/[Adresse 3] REPRESENTE PAR LE CABINET ROUMILHAC

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Monsieur [O] [V]

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 28 Octobre 2025

Jugement reputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 Octobre 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de M^me Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de M^me Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.D.C. DU [Adresse 2]/[Adresse 3] REPRESENTE PAR LE CABINET ROUMILHAC,

demeurant [Adresse 4]

représentée par M. [R] [Z] muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [V],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [V] est propriétaire des lots 67 et 90 au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 novembre 2024 présentée le 08 novembre 2024, le SDC DU [Adresse 2]/[Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [O] [V] une mise en demeure de payer la somme de 3.792,01 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 4ème trimestre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, le SDC DU [Adresse 2]/[Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [O] [V] un commandement de payer la somme de 7.368,53 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [O] [V] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

7.275,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 mars 2025, en ce compris les charges provisionnelles pour le 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7.368,53 euros à compter du 19 février 2025 et sur le tout à compter de l’assignation,245,89 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesOrdonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.

À l’audience du 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par Monsieur [R] [Z] en vertu d’un pouvoir du 1er juillet 2025, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [O] [V], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [O] [V], régulièrement assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :

Du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 janvier 2023 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024, Du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 février 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2023, ajustant le budget pour l’exercice 2023/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025, Du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 février 2025 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2024, ajustant le budget pour l’exercice 2024/2025 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025/2026, Et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 25 mars 2025 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales des 17 janvier 2023 et 8 février 2024,

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Si les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte du 25 mars 2025 reprend les différents appels et les règlements effectués.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.275,04 euros, au titre des charges de copropriété dues au 23 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 245,89 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 6 novembre 2024 pour un montant de 54 euros, d’une relance le27 novembre 2024, facturée 23 euros. L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic.

Seul sera pris en compte le coût de la première mise en demeure du 6 novembre 2024 soit 5,80 euros.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 19 février 2025, à hauteur de 167,89 euros, dont il est justifié.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 173,69 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [O] [V] qui a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 7 décembre 2018. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [O] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [V] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [O] [V] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer au SDC DU [Adresse 2]/[Adresse 3] la somme de 7.275,04 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer au SDC DU [Adresse 2]/[Adresse 3] la somme de 173,69 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer au SDC DU [Adresse 2]/[Adresse 3] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer au SDC DU [Adresse 2]/[Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT