MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Août 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00484 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U6BB

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. DU 55 PARC C/ S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER :

Lors des débats : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

Lors du délibéré : Madame Valérie PINTE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU 55 PARC, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 822 926 853, dont le siège social est sis 4, Allée Joseph Belin – 94420 LE PLESSIS TREVISE

représentée par M^e Nathalie FERREIRA, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : 21

DEFENDERESSE

S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 847 893 120, dont le siège social est sis 37, Rue du Docteur André Libert – 94490 ORMESSON SUR MARNE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 04 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Août 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Août 2024

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 1er janvier 2022, la S.C.I. DU 55 PARC a donné à bail commercial à la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE des locaux situés 27 et 37 rue Docteur André Libert à ORMESSON SUR MARNE (94490), consistant dans une maison à usage d’habitation sise au 27 rue du Docteur André Libert et d’un bâtiment à usage de commerces et de bureaux sis 37, rue du Docteur André Libert moyennant un loyer annuel de 67 200,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par un avenant du 29 décembre 2022 les parties ont convenu de la restitution des locaux sis 27 rue du Docteur André Libert et la réduction à compter du 9 octobre 2022 du loyer annuel à la somme de 36 000 € hors taxes et hors charges ainsi que du montant du dépôt de garantie à la somme de 9 297 €.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. DU 55 PARC a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 23 janvier 2024, à la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE, pour une somme de 11 394,81 €, au titre de l’arriéré locatif au 18 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 28 mars 2024, la S.C.I. DU 55 PARC a fait assigner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail :

— condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE à payer à la S.C.I. DU 55 PARC la somme provisionnelle de 11 394,81 € correspondant au titre du commandement de payer avec intérêts au taux légal majoré de 8 points ;

— condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE à payer à la S.C.I. DU 55 PARC la somme provisionnelle de 4461,60 € correspondant aux loyers impayés depuis la délivrance du commandement jusqu’au mois de février 2024 avec intérêts au taux légal majoré de 8 points ;

— condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté de 50 %, jusqu’à la libération des locaux sous astreinte de 500,00 € par jour de retard ;

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— juger que le montant des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie demeureront acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage qui lui a causé ;

— condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 4 juin 2024, la S.C.I. DU 55 PARC, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 août 2024.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1.le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2.le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. a clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. DU 55 PARC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 11 394,81 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 24 février 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il n’y a ni lieu d’accorder la majoration du loyer ni la majoration du taux d’intérêt. En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer annuel augmentée de 50 %, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. Il en va de même pour la majoration du taux d’intérêt de huit points demandé par le bailleur.

En outre, il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. DU 55 PARC, l’obligation de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 24 février 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 974.76 € (au titre des loyers, charges et taxes impayées pour les mois de décembre 2023 à février 2024 inclus, déduction faite de la somme de 2 401.38 € réclamée au titre d’une facture impayée de février 2024 dont le détail n’est pas produit ne permettant pas au juge de vérifier le bien fondé de cette créance), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11 394,81 € et à compter du 28 mars 2024 pour le solde.

Il n’y a pas lieu de majorer le taux d’intérêt. En effet, si bail stipule qu’à défaut de paiement par le preneur d’un terme de loyer le bailleur pourra exiger des intérêts majorés de huit points, cette clause s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. DU 55 PARC formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 février 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE et de tout occupant de son chef des lieux situés 37 rue Docteur André Libert à ORMESSON SUR MARNE (94490) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE à la payer ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS par provision la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE à payer à la S.C.I. DU 55 PARC la somme de 12 974.76 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 24 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 sur 11 394,81 € euros et à compter du 28 mars 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la S.A.S. CABINET D’AFFAIRES HEAVEN IMMOBILIER GROUPE à payer à la S.C.I. DU 55 PARC la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 août 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS