TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 02 août 2024

à M^e LANATA Louise

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 août 2024

à M^e Joël BATAILLE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00587 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OJR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [M]

né le 16 Juillet 1949 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Louise LANATA, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Félix SERMISONI, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

Madame [N] [P]

née le 21 Septembre 1982 à [Localité 5] ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Joël BATAILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2020, Monsieur [O] [M] a consenti à Madame [N] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

À la suite d’échéances impayées, Monsieur [O] [M] a fait délivrer, le 12 juin 2023, à Madame [N] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6 800 € en principal.

Par exploit d’huissier en date du 26 décembre 2023 notifié en préfecture le 28 décembre 2023 Monsieur [O] [M] a fait assigner en référé Madame [N] [P] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 12 août 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [P] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [N] [P] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 10 400 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 12 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme y figurant et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Madame [N] [P] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 600 € jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

— condamner Madame [N] [P] au paiement de la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 13 juin 2023 à laquelle l’affaire est retenue Monsieur [O] [M], représenté par son avocat, dépose des conclusions aux termes desquelles il reprend ses demandes introductives et porte sa demande indemnitaire à hauteur de 14 000 €.

Il précise dans ses écritures que le commandement de payer n’encourt pas la nullité, que la défenderesse ne démontre pas un grief et qu’elle connaissait le montant de son loyer ainsi que celui des sommes dues.

Madame [N] [P], représentée par son avocat, dépose des conclusions au fins de voir rejeter les demandes et condamner le requérant au paiement de la somme de 1 200 € pour les frais irrépétibles.

Elle soutient que le commandement de payer encourt la nullité car il ne distingue pas le montant du loyer et des charges, il ne comporte pas les sommes par elle payées et qu’il ne vise pas l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

À la clôture des débats, la décision est mise en délibéré au 1er août 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 26 décembre 2023 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le 28 décembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

Le délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail en date du 29 décembre 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié à Madame [N] [P] le 12 juin 2023 :

Fait mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette avec clause résolutoire annexée ;Rappelle que le montant du loyer et des charges est de 600 €, tel que mentionné au bail en ce que le loyer y figure pour 600 € charges comprises ;Comporte le décompte de la dette, la locataire ne démontre pas qu’elle ait fait des règlements durant la période visée ;Rappelle l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, le locataire n’a pas réglé sa dette locative ;Rappelle la faculté de saisir le juge sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Par conséquent les contestations élevées relatives à la validité du commandement ne sont pas retenues pour sérieuses.

Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 12 août 2023 par l’effet de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’enlèvement des meubles, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 3].

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [N] [P] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte du décompte actualisé que le montant du loyer provision sur charges comprises s’élève à la somme de 600 € à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 600 € peut être fixée provisoirement.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Monsieur [O] [M] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé.

Par conséquent la créance n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [O] [M] une provision de 14 000 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation au jour de l’audience outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [P], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même Code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties au principal, mais les mesures sollicitées ne se heurtant à aucune contestation sérieuse,

CONSTATONS la résiliation du bail consenti le 29 décembre 2020 par Monsieur [O] [M] à Madame [N] [P] à compter du 12 août 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [N] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à Monsieur [O] [M] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux et la remise des clés d’un montant fixé provisoirement à la somme de 600 € ;

CONDAMNONS Madame [N] [P] à payer à Monsieur [O] [M] une indemnité provisionnelle de 14 000 € à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dues au 13 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [N] [P] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE