TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10355 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2F6W

Minute : 25/00135

PMM

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS [Localité 7] GESTIMMO

Représentant : M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [M] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Magali HENON

Copie délivrée à :

M. [M] [E]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX-SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ

par Madame Nadine SPIRY, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS [Localité 7] GESTIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par son représentant légal

représentée par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [E] (identité vérifiée à l’audience) est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6] et [Adresse 4].

A l’audience du 2 décembre, se prévalant de son assignation du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] A [Localité 7], représenté par son syndic, la SAS AULNAY GESTIMMO, demande au tribunal de proximité d’AULNAY SOUS BOIS de :

• condamner M. [M] [E] à lui payer la somme actualisée à l’audience de 6. 816, 62 euros, au titre des charges impayées au 26 novembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 28 mai 2020, date de la première mise en demeure de payer ;

• condamner M. [M] [E] à lui payer la somme de 1. 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

• condamner M. [M] [E] à lui payer la somme de 974, 41 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

• condamner M. [M] [E] à lui payer la somme de 1. 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de délivrance de l’assignation pour un montant de 142, 22 euros et de la signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 100 euros ;

• ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [M] [E] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, exliquant qu’un échéancier a déjà été mis en place en mars 2024 mais n’a pas été respecté.

A l’audience, M. [M] [E] comparait, ne conteste ni le montant ni le principe de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 285 euros par mois. Il explique percevoir la somme de 2. 900 euros mensuelle et que le montant de son crédit immobilier est de 1. 300 euros. Il justifie l’existence de la dette par une baisse de salaire liée à la période du covid-19 et un changement de syndic, avec lequel il n’a pas entretenu de contact.

L’affaire est mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En l’espèce, M. [M] [E] ayant été cité à personne et comparaissant, la décision, rendue en premier ressort, est contradictoir, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales

• Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] A [Localité 7] verse notamment aux débats:

– un relevé de propriété attestant de ce que M. [M] [E] est propriétaire des lots 836 et 534 situés [Adresse 6] et [Adresse 4] ;

– un décompte daté du 26 novembre 2024 ;

– les appels de fonds ;

– les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 avril 2021, 23 mai 2023, 25 juin 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [M] [E] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6. 816, 62 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [M] [E] au paiement de la somme de 6. 816, 62 euros, au titre des charges dues à la date du 26 novembre 2024, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2024 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2020.

• Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] A [Localité 7] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [M] [E] seul, la somme de 341 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [M] [E] sera condamné à payer la somme de 341 euros au syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] A [Localité 7] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2020.

• Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] A [Localité 7] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

• Sur les délais de paiement

Compte-tenu de la situation personnelle du défendeur, des délais de paiement lui seront octroyés selon des modalités exposées au dispositif.

II. Sur les demandes accessoires :

M. [M] [E], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] A [Localité 7] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [E] à verser au syndicat des copropriétairesDE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] A [Localité 7], représenté par son syndic, la SAS [Localité 7] GESTIMMO, la somme de 6. 816, 62 euros, au titre des charges dues à la date du 26 novembre 2024, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2024 incluses, ainsi que la somme de 341 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020 ;

AUTORISE M. [M] [E] à s’acquitter des sommes susvisées en 23 mensualités de 295 euros, et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principalet intérêts, le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] A [Localité 7], représenté par son syndic, la SAS [Localité 7] GESTIMMO, de sa demande de condamnation de M. [M] [E] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [E] à verser au syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 6] A [Localité 7], représenté par son syndic, la SAS [Localité 7] GESTIMMO, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [E] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de l’assignation et de la décision à intervenir ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 17 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,