TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10037 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z66Y

N° de MINUTE : 25/01067

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, SARL

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître [B], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [N] est propriétaire des lots n°0001 et n°0021 de l’immeuble sis [Adresse 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, a fait assigner Monsieur [L] [N] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées à Monsieur [N] le 13 février 2025 et par RPVA le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [L] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 15 032,32 euros, correspondant à14 154,12 euros à titre principal, charges arrêtées au 11 février 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;878,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;CONDAMNER Monsieur [L] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;CONDAMNER Monsieur [L] [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 1 944,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;CONDAMNER Monsieur [L] [N], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation d’un montant de 107,81 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [N], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [L] [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [L] [N] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 mars 2025 et fixée à l’audience du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [N] ;

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté le 11 février 2025 à la somme de 15.218,32 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 12 février 2021, 02 mars 2023, 20 décembre 2023 et 26 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

— le contrat de syndic en vigueur du 21 décembre 2023 au 31 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu toutefois d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1.375,9 euros, se décomposant comme suit :

Frais de mise en demeure du 19/07/2022 de 45,60 euros,Frais de mise en demeure du 10/08/2022 de 33,60 euros,Frais de « contentieux » du 09/09/2022 de 480 euros,Frais de mise en demeure du 26/09/2022 de 186 euros,Frais de « contentieux » du 09/05/2023 de 144 euros,Frais de « régul assignation » du 21/07/2023 de 203,89 euros,Frais de « suivi dossier contentieux » du 18/06/2024 de 175 euros,Frais de « Assignation TJ » du 15/01/2025 de 107,81 euros.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux arrêtés au 11 février 2025 a donc été de 17.374,91 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 3.532,49 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.842,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 février 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 12 septembre 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [L] [N], sur la somme de 1.374,33 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 878,20 euros au titre de ces frais, ce qui correspond aux frais suivants :

Frais de mise en demeure du 19/07/2022 de 45,60 euros,Frais de mise en demeure du 10/08/2022 de 33,60 euros,Frais de « contentieux » du 09/09/2022 de 480 euros,Frais de « contentieux » du 09/05/2023 de 144 euros,Frais de « suivi dossier contentieux » du 18/06/2024 de 175 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie des mises en demeure de payer adressées selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 les 19 juillet 2022 et 10 août 2022. En revanche, il ne verse pas en procédure le contrat de syndic applicable à ces dates, ce qui ne permet dès lors pas de vérifier que de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification. Il ne pourra en conséquence être fait droit à ces demandes.

Il en est de même des frais de « contentieux » des 09 septembre 2022 et 09 mai 2023, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

Si le contrat de syndic en vigueur le 18 juin 2024 prévoit bien que les frais de suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice sont imputables au seul copropriétaire concerné, c’est « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ». Le syndicat des copropriétaires échouant à rapporter la preuve de diligences particulières ou inhabituelles effectuées dans le cadre de ce suivi, il ne peut être fait droit à cette demande.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), a déjà initié une instance à l’encontre de Monsieur [L] [N] devant le tribunal de proximité d’Aubervilliers, par exploit du 29 avril 2020. Il s’est toutefois désisté de ses demandes suite à l’apurement par Monsieur [N] de sa dette en cours de procédure.

En continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, Monsieur [N], qui n’a procédé qu’à un seul paiement à hauteur de 1.000 euros le 11 octobre 2022, les autres sommes portées au crédit de son compte individuel consistant en des régularisations de charges, a nécessairement occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation. Monsieur [N] ayant été attrait en avril 2020 devant la juridiction de proximité, il ne pouvait ignorer les conséquences de sa défaillance sur la copropriété. Ces éléments caractérisent la mauvaise foi de Monsieur [L] [N].

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [L] [N], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [N] sera condamné aux entiers dépens, et ce, compris le coût de l’assignation d’un montant de 107,81 euros, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.944 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, dont il est justifié en procédure.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 13.842,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 février 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022 sur la somme de 1.374,33 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 1.944 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation d’un montant de 107,81 euros ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT