TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10577 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2G5D

Minute :

Madame [V] [G]

Madame [H] [X] [G]

Madame [I] [G] [T]

Représentant : M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

C/

Monsieur [U] [W]

Représentant : M^e Lisa GORDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P467

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Frédéric GONDER

M^e Lisa GORDET

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 5]

Madame [H] [X] [G], demeurant [Adresse 4]

Madame [I] [G] [T], demeurant [Adresse 3]

représentées par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Marcel ADIDA, avocat au barreau de l’ESSONE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne assisté de M^e Lisa GORDET, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 27 septembre 2018, l’indivision [G] a consenti à M. [U] [W] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, une cave et un parking situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 545 euros, outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 45 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 545 euros.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le 9 juillet 2024, Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2 229,64 € au titre de l’arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] ont fait assigner M. [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins de :

«  déclarer acquise à leur profit le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail et en conséquence prononcer la résiliation dudit bail,

«  ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, avec le concours de la force publique au besoin,

«  condamner M. [U] [W] au paiement :

Ï de la somme actualisée de 1836,77 euros, assortie des intérêts au taux légal,

Ï d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

Ï d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ï d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

Ï de la clause pénale conformément au bail,

Ï des entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation,

«  dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 27 septembre 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que le locataire n’a pas exécuté régulièrement ses obligations en cessant de payer le loyer courant, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu’il n’y a pas déféré, que son expulsion doit en conséquence être ordonnée.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être en état d’être plaidée.

A l’audience du 30 juin 2025, Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T], représentées, aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience visées par le greffe, n’ont pas maintenu leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et de paiement de la clause pénale. Elles ont toutefois augmenté leurs demandes formées au titre de l’article 700 à la somme de 1500 euros. En outre, elles ont réactualisé à l’audience la dette locative à la somme de 2586,29 euros, échéance du mois de juin 2025 inclue. Elles ont indiqué que le locataire a repris le paiement de l’intégralité du loyer courant au jour de l’audience. Elles se sont opposées à l’octroi éventuel de délais de paiement au défendeur, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elles ont indiqué par ailleurs estimer bien fondées les régularisations de charges effectuées au débit du compte du locataire. Elles ont répondu aux exigences de l’article 23 de la loi du 6 juillet 19898 dans la mesure où elles ont adressé,, par la voie de leur mandataire un courrier explicatif au locataire avec en annexe l’état de répartition des charges du syndic. Elles n’avaient en aucun cas l’obligation d’adresser au locataire le justificatif des charges, le texte prévoyant seulement que le bailleur a l’obligation de tenir les pièces justificatives à disposition du locataire qui en fait la demande et ce pendant six mois.

Elles ont estimé par ailleurs que la demande de remboursement de l’ensemble des provisions sur charges pour les années 2021 à 2024 est injustifiée au regard des observations qui précèdent et le tribunal ne pourra que débouter le défendeur de cette demande.

Monsieur [U] [W], représenté, a demandé :

— à titre principal,

o de débouter les demanderesses de l’intégralité de leurs demandes,

o de les condamner à titre reconventionnel à lui payer la somme de 1670 euros au titre du remboursement des provisions sur charges non régularisées,

o de les condamner à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour régularisation et procédure abusives,

— à titre subsidiaire,

o de suspendre les effets de la clause résolutoire,

o de fixer le quantum de la dette locative à la somme maximale de 896,68 euros au titre de la régularisation des charges 2021 et 2022,

o de fixer un échéancier de 36 mois pour le règlement de la dette,

— en tout état de cause,

o condamner les demanderesses à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

o les condamner aux entiers dépens.

Il a expliqué avoir demandé au mandataire des bailleresses des explications sur les régularisations de charges pour les exercices 2021 et 2022 effectuées en fin d’année 2023. Le mandataire lui a alors transmis des documents lacunaires et notamment aucun élément concernant le mode de répartition des charges entre les locataires, ni la note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Aucun justificatif ne lui a été fourni pour expliquer les montants figurant dans les tableaux transmis. Il a sollicité à nouveau des informations par lettre du 15 avril 2024, cette nouvelle réclamation étant restée sans réponse. C’est dans ce contexte qu’il s’est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Suite aux sollicitations de sa protection juridique, il recevait en octobre 2024 un nouveau décompte du syndic sans proposition de mise à disposition des justificatifs ou explications relatives aux modalités de calcul et de répartition. Il estime que l’ensemble des documents qui lui ont été transmis pour justifier de la régularisation des charges ne sont pas conformes aux exigences légales et jurisprudentielles.

En l’absence de toute présentation des pièces justificatives afférentes aux charges réellement supportées par les demanderesses au cours des années 2021 à 2023, il s’estime bien fondé à demander le remboursement des charges indûment versées pendant ces trois années pour un montant totale de 1670 euros.

Les demandes de régularisations présentées par les demanderesses étant manifestement abusives, il s’estime par ailleurs bien fondé à solliciter des dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience en date du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] produisent un décompte actualisé indiquant que M. [U] [W] reste leur devoir la somme de 2586,29 €, échéance du mois de juin 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif.

M. [U] [W] produit aux débats un extrait de son espace client sur le site de l’agence mandataire des demanderesses. Cet extrait fait mention de ses règlements. Force est de constater que le règlement de 670 euros du 22 mars 2024 et le règlement de 690 euros du 24 juin 2025 n’apparaissent pas sur le décompte produit aux débats par les bailleresses. Il conviendra de déduire des sommes réclamées uniquement le règlement de 670 euros du 22 mars 2024, le règlement du 24 juin 2025 étant précisé comme en cours et restant par conséquent incertain.

S’agissant des régularisations de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023, elles sont contestées par le locataire, ce dernier estimant que les documents produits par les bailleresses pour justifier desdites régularisation ne sont ni des éléments probants ni des justificatifs conformes mettant clairement en exergue le décompte par nature de charge, le mode de répartition entre les locataires et la notice d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copro-priété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation indi-viduelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, les bailleresses, par le biais de leur mandataire, ont transmis et produisent aux débats :

— les régularisations de charges individuelles pour les lots détenus par les demanderesses émises par le syndic de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 6] pour les exercices 2021, 2022 et 2023,

— le relevé général des dépenses de la copropriété pour l’exercice 2021 et l’exercice 2022.

Il sera en conséquence considéré qu’un décompte par nature de charges a été produit pour les exercices 2021 et 2022, mais par pour l’exercice 2023.

En outre, le contrat de bail indique sans ambiguïté que les modalités de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire sont individuelles et électriques.

Dans ces conditions, il sera considéré qu’aucune note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs ne pouvait être produite.

Reste qu’il n’est produit pour aucun des exercices concernés le mode de répartition entre les locataires, qui pourrait consister a minima en la production du règlement de copropriété fixant les tantièmes attachés à chaque lot ainsi que les règles de gestion de l’immeuble.

En outre, suite au courrier adressé par M. [W] à la société ORALIA, mandataire des bailleresses, le 15 avril 2024, dont la réception n’est pas contestée, les demanderesses, si elles n’ont pas l’obligation de transmettre des factures, contrats, et relevés de consommation ayant donné lieu au relevé général des dépenses, auraient dû indiquer les modalités de mise à disposition de ces éléments au locataire qui exprimait le souhait d’en avoir connaissance.

Or au jour de l’audience, les bailleresses ne justifient en rien avoir procédé à cette mise à disposition.

Dans ces conditions, le montant des régularisations de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023 est considéré comme insuffisamment justifié et sera déduit des sommes réclamées.

Le défendeur sera donc condamné au paiement de la somme de 670,31 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 23 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des intérêts légaux à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 27 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 8). Un commandement de payer visant cette clause, et laissant deux mois au locataire pour s’exécuter, a été signifié le 9 juillet 2024, pour la somme en principal de 2 229,64 € arrêtée au 2 juillet 2024 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Comme développé précédemment, après déduction des régularisations de charges des exercices 2021 et 2022, et ajout du règlement de 670 euros manquant, ce commandement sera considéré comme valablement délivré pour la somme de 662,96 euros.

Les causes de ce commandement ont été réglées dans le délai de deux mois par le règlement de 670 euros effectué le 17 juillet 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies.

De ce fait, les demandes relatives au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion du défendeur et au paiement d’une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par les bailleresses que M. [U] [W] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges non régularisées

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Il apparait en conséquence qu’à défaut de fourniture de justificatifs des régularisations effectuées, le locataire peut prétendre à la restitution des provisions versées.

Seuls les décomptes adressés par Oralia au défendeur indiquent :

— pour l’année 2021 : 540 euros de provisions versées,

— pour l’année 2022 : 540 euros de provisions versées

— pour l’année 2023 : 565 euros de provisions versées.

Les bailleresses seront en conséquence condamnées à régler à M. [U] [W] la somme de 1645 euros au titre des provisions versées au titre des charges locatives pour les exercices 2021 à 2023.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1240 dispose que tout ait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si la demande de régularisation de charges en présence d’un défaut persistant de justification desdites charges constitue une faute des bailleresses, M. [U] [W] s’abstient de démontrer que cette faute lui a causé un dommage.

Dans ces conditions, cette demande reconventionnelle sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens de l’instance.

Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] seront en outre condamnés à verser à M. [U] [W] une somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 septembre 2018 entre l’indivision [G] et [U] [W] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

REJETTE en conséquence les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE [U] [W] à verser à Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] la somme de 670,31 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance du mois de juin 2024 incluse, assortie des intérêts légaux à compter de la présente décision;

AUTORISE M. [U] [W] à s’acquitter de la dette en une mensualité et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que le versement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

CONDAMNE Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] à verser à M. [U] [W] la somme de 1645 euros au titre des provisions versées au titre des charges locatives pour les exercices 2021 à 2023 ;

REJETTE la demande reconventionnelle de M. [U] [W] en obtention de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] à verser à M. [U] [W] une somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [G], Mme [H] [X] [G] et Mme [I] [G] [T] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit

LE GREFFIER LE JUGE