N°Minute:25/00021

DOSSIER : N° RG 24/00732 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDYJ

Copie exécutoire à

M^e Caroline TREZEGUET

expédition à

M. [C] [X] [I]

Mme [R] [U] épouse [I]

le 02 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 02 Janvier 2025

PAR Claire GUILLEMIN, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, Société d’Economie Mixte, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline TREZEGUET, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [C] [X] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [R] [U] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 26 Novembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 02 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 9 novembre 2022, la SEM CDC HABITAT (ci-après dénommée CDC HABITAT ) a conclu avec M. [C] [I] et Mme [R] [I] un contrat de bail pour un logement situé [Adresse 4] et ce moyennant un loyer mensuel de 850 euros outre un loyer pour des annexes de 65 euros ainsi qu’une provision sur charges mensuelle de 135,95 euros.

Après tentative de conciliation et estimant que M. [C] [I] et Mme [R] [I] étaient redevables de loyers, CDC HABITAT les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé selon exploit de commissaire de justice délivré à étude le 11 juillet 2024 pour l’audience du 26 novembre 2024 aux fins de :

Vu les Articles 834 et 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article L. 213-4-3 du COJ créé par L. n° 2019-222 du 23 mars 2019,

Vu le commandement de payer en date du 14 mars 2023,

Vu l ‘article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs portant

modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu le contrat de bail du 09 novembre 2022,

— CONDAMNER solidairement M. [C] [I] et Mme [R] [I] à lui payer par provision la dette locative de 3 152,85 € correspondant aux loyers des mois de décembre 2022, janvier 2023 et février 2023,

— — ORDONNER à M. [C] [I] et Mme [R] [I] de laisser le bailleur ou toute entreprise habilitée par ce dernier, accéder à leur logement sis [Adresse 5] — à [Localité 2] (FRANCE), à telle date qu’il plaise au Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, de fixer pour vérifier la conformité des travaux réalisés par les locataires,

ET A DEFAUT d’y satisfaire,

— CONDAMNER solidairement M. [C] [I] et Mme [R] [I] [F] payer une astreinte de 100 euros par jour de retard courant à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— — SE RESERVER le droit de liquider l’astreinte.

— RAPPELER QUE l’exécution provisoire est de droit.

— CONDAMNER in solidum M. [C] [I] et Mme [R] [I] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1 000 € (MILLE EUROS) sur le fondement dc l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens du présent référé, en ce compris les frais du commandement de payer du 14 mars 2023 s’établissant à la somme de 156.90 € TTC et les frais de l’article A 444-31 DP du 17.03 € TTC.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant M. [C] [I] et Mme [R] [I], daté du 18 novembre 2024. La conclusion est qu’ils n’ont pas répondu à la convocation du travailleur social.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 novembre 2024.

Lors de cette audience, CDC HABITAT, était représentée par son avocat qui a maintenu ses demandes initiales conformément aux termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, M. [C] [I] a comparu en personne et a indiqué qu’il a refusé avec son épouse de payer trois mois de loyers afin d ‘être dédommagés des travaux incombant au bailleur et qu’ils ont dû réaliser.

Mme [R] était non comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est en outre constant qu’il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige. Par ailleurs une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que pourrait éventuellement prendre les juges du fond s’ils étaient saisis de la demande. La contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

En l’espèce, le défendeur explique qu’il avait visité préalablement à la signature du bail le logement, qu’il lui a été assuré que les travaux afin de remédier aux désordres et malfaçons affectant le logement seraient effectués avant leur entrée dans les lieux, qu’ils ont signé le bail dans les locaux du bailleur, qu’une fois sur place pour la réalisation de l’état des lieux ils se sont aperçus que les travaux n’avaient pas été effectués, qu’il indique avoir été « pris en otage » puisque leur camion de déménagement était sur les lieux, qu’au regard de la carence du bailleur il a effectué lui-même les travaux et qu’il ne peut donc faire parvenir de justificatifs au bailleur. Il admet avoir refusé l’accès à son logement pour des raisons liées à l’état de santé de sa femme qui a souffert d’un COVID compliqué puisque la personne qui s’est présenté a refusé de porter un équipement adapté.

Il doit être précisé que M. [I] était en possession d’un dossier qui n’a pas été remis au tribunal puisque celui-ci n’avait pas fait l’objet d’une communication préalable au conseil de CDC HABITAT conformément aux articles 15 et 16 du code de procédure civile. CDC HABITAT s’étant opposé à tout renvoi.

En réplique, CDC HABITAT indique que s’agissant d’un logement neuf des réserves avaient été émises et qu’il était prévu que des travaux devaient être réalisés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, que les locataires ont signé l’état des lieux d’entrée en toute connaissance de cause, que CDC HABITAT n’a pu s’engager à faire effectuer des travaux avant l’entrée dans les lieux des défendeurs puisque la réalisation de ceux-ci ne dépendaient pas du bailleur, que les locataires ont refusé l’accès à leur logement afin de vérifier et faire constater la conformité des travaux par les entreprises concernées.

A l’appui de sa demande CDC HABITAT produit notamment le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée, des échanges de mail avec les défendeurs, une sommation du 3 mai 2024 d’être présent afin de faire constater la réalisation des travaux dans les règles de l’art.

Dès lors, au vu de ces éléments, il convient de dire qu’il existe des contestations qui doivent être considérées comme sérieuses et qui ne relèvent pas des attributions du juge des référés s’agissant de la demande de paiement de la somme de 3 152,85 euros.

Afin de vérifier la conformité des travaux réalisés par les défendeurs dans le logement susvisé, il convient d’ordonner à M. [C] [I] et Mme [R] [I] de permettre au bailleur et/ou à toute entreprise mandatée par ce dernier, d’accéder à leur logement sis [Adresse 5] à [Localité 2] dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance moyennant un délai de prévenance de 10 jours.

A l’issue de ce délai, et à défaut d’exécution volontaire, M. [C] [I] et Mme [R] [I] seront redevables d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois, et ce jusqu’à parfait accès pour la réalisation de ce constat.

Il convient de débouter pour le surplus CDC HABITAT de ses demandes.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [I] et Mme [R] [I], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la dette locative de 3 152,85 euros au regard de la contestation sérieuse ;

ORDONNONS à M. [C] [I] et Mme [R] [I] de laisser le bailleur, et/ou toute entreprise mandatée par ce dernier, accéder à leur logement sis [Adresse 6] dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance moyennant un délai de prévenance de 10 jours afin de vérifier la conformité des travaux réalisés par les défendeurs dans le logement susvisé ;

DISONS qu’à l’issue de ce délai de deux mois, et à défaut d’exécution volontaire, M. [C] [I] et Mme [R] [I] seront condamnés à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois, et ce jusqu’à parfait accès pour la réalisation de ce constat ;

RAPPELONS que le Juge de l’exécution devra être saisi de la liquidation éventuelle de cette astreinte,

DEBOUTONS CDC HABITAT du surplus de ces demandes ;

CONDAMNONS M. [C] [I] et Mme [R] [I] in solidum aux dépens ;

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

CONSTATONS l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS