TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00108 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PYL

Minute : 25/00363

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [V] [Z] [B] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [N] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Monsieur [V] [Z] [B] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 26 juin 2023, Est Ensemble Habitat a consenti à M. [N] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 348,60 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 348,60 euros.

Le 18 juin 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [N] [S] un commandement de payer la somme en principal de 5910,50 € arrêtée à la date du 10 juin 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 janvier 2025, Est Ensemble Habitat a fait citer M. [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o de le condamner au paiement de la somme de 8683,32€ au titre de la dette locative, arrêtée à la date du 25 novembre 2024, avec intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’il n’a ni régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, ni justifié d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 4 avril 2025, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 11 659,97€ arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et que l’attestation d’assurance n’a pas été fournie. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

M. [N] [S], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur.

Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail du 26 juin 2023 stipule une clause résolutoire pour défaut de souscription d’une assurance. Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours visant la clause résolutoire a été signifié à M. [N] [S] le 18 juin 2024 par exploit de commissaire de justice.

M. [N] [S] ne justifie nullement être assuré au titre des risques locatifs à l’époque de la délivrance du commandement, ni dans le mois qui a suivi.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 18 juillet 2024, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [N] [S] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [N] [S] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 19 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que M. [N] [S] reste devoir la somme de 11 659,97 € arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Il convient de déduire du montant réclamée la somme de 129,92 euros correspondant à des frais de procédure dont il n’est pas justifié.

M. [N] [S] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 11 530,05 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 8683,32 euros, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [N] [S] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs figurant au bail consenti le 26 juin 2023, par Est Ensemble Habitat à M. [N] [S] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 10] sont réunies à la date du 18 juillet 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [N] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Est Ensemble Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons M. [N] [S] à payer à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 19 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons M. [N] [S] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 11 530,05 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 8683,32 euros, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Condamnons M. [N] [S] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [N] [S] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 mai 2025.

La greffière Le juge