TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

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REFERENCES : N° RG 24/11661

N° Portalis DB3S-W-B7I-2MD4

Minute :

S.A. [Adresse 10]

Représentant : Me [X], avocat au

barreau de VAL D’OISE

C/

Madame [D] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

ME DELPLA

Copie délivrée à :

MME [T]

Le 12 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Mai 2025

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A. [Adresse 11], dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Antoine DELPLA du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [D] [T], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 septembre 2018, la société Osica aux droits de laquelle vient la société anonyme d’HLM CDC Habitat social a donné à bail à Mme [D] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (93) (escalier B), pour un loyer mensuel de 498,72 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 498,72 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 12 juillet 2024, la société anonyme d’HLM CDC Habitat social a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 182,94 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 11 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025.

A cette date, la société anonyme d’HLM CDC Habitat social, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

l’expulsion de Mme [D] [T] ;

et la condamnation de Mme [D] [T] :

au paiement de la somme actualisée de 4 963,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

au paiement d’une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles

et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

Elle expose, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers dus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

Mme [D] [T] comparaît. Elle explique être bénéficiaire du revenu de solidarité active depuis un accident de travail et avoir deux enfants à charge. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 13] par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM CDC Habitat social justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 21 septembre 2018 contient une clause résolutoire en son article 3 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 182,94 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 septembre 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [D] [T] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et d’un solde non justifié (87,18€ + 135,97€ + 75,08€ + 149,27€), la somme de 4 739,89 euros à la date du 3 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

Mme [D] [T] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4 739,89 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, des paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que Mme [T], par un règlement de 300 euros effectué le 5 février 2025, a repris le paiement du loyer résiduel de 230,38 euros, déduction faite de l’allocation logement (458,05€) et du RLS (86,09€).

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [D] [T] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er mars 2025 jusqu’à son départ définitif des lieux.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [D] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM CDC Habitat social les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2018 entre la société anonyme d’HLM CDC Habitat social et Mme [D] [T] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] (93) (escalier B) sont réunies à la date du 13 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [D] [T] à payer à la société anonyme d’HLM CDC Habitat social la somme de 4 739,89 euros (décompte arrêté au 3 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [D] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM CDC Habitat social puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [D] [T] soit condamnée à verser à la société anonyme d’HLM CDC Habitat social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande présentée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [D] [T] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE