Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01521 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76ABC

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[G] [F]

[E] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

Jugement rendu le 06 Mars 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barrea de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [F],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [E] [Z],

demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 09 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01521 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76ABC et plaidée à l’audience publique du 09 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2022, M. [H] [D] a donné à bail à M. [G] [F] et Mme [E] [Z] un logement meublé situé au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 5 du mois de 440,00 euros et d’un forfait de charges de 10,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 19 mars 2022, M. [H] [D] a souscrit auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10135367972 en garantie des loyers et des charges de M. [G] [F] et Mme [E] [Z].

Suite au non-paiement par M. [G] [F] et Mme [E] [Z] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M. [H] [D], la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 900,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [G] [F] et Mme [E] [Z] le 17 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite assigné M. [G] [F] et Mme [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs des défendeurs ;

ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement :

*de la somme de 1350,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 900 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 9 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2025, s’élève désormais à 1800,00 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [G] [F] et Mme [E] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les articles 7 et 24 de cette loi s’applique aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire.

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits de la bailleresse

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par M. [D] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de M. [D].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, de sorte que les locataires bénéficiaient d’un délai de deux mois et non six semaines pour régler les causes du commandement.

Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 900 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, si le propriétaire actionne le cautionnement. Il convient donc de condamner M. [F] et Mme [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 450 euros, du 17 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à M. [D] sera justifié par une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

A défaut de la présence d’une clause de solidarité prévoyant expressément le paiement des indemnités d’occupation, les locataires ne seront pas tenus de régler lesdites indemnités solidairement.

Cependant, ces derniers concourent tous les deux au dommage et seront donc tenus in solidum le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives montrant qu’à la date du 7 janvier 2025, M. [F] et Mme [Z] lui devaient la somme de 1800,00 euros.

Aucune clause de solidarité n’est insérée au bail, de sorte que les locataires ne sont pas tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [F] et Mme [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront conjointement condamnés à payer cette somme de 1800,00 à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 900,00 euros, à compter du 15 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 450,00 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] et Mme [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de M. [H] [D],

CONSTATE que le contrat conclu le 1er avril 2022 entre M. [H] [D] (bailleur), d’une part, et M. [G] [F] et Mme [E] [Z] (locataires), d’autre part, concernant le logement meublé au [Adresse 5] à [Localité 7] est résilié depuis le 17 juillet 2024 ;

ORDONNE à M. [G] [F] et Mme [E] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement meublé situé au [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune M. [G] [F] et Mme [E] [Z] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450,00 euros (quatre cent cinquante euros) par mois, dès lors que le paiement par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à M. [H] [D] sera justifié par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE conjointement M. [G] [F] et Mme [E] [Z] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1800,00 euros (mille huit cents euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 900 euros (neuf cents euros), à compter du 15 octobre 2024, sur la somme de 450,00 euros (quatre cent cinquante euros), et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [F] et Mme [E] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 mai 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 15 octobre 2024 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,