TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Références :

N° RG 25/00068 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SLX

MINUTE N°2025/ 364

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

c/

[J] [G], [F] [E]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT dit HERAULT LOGEMENT

immatriculé au RCS de [Localité 14] sous le n° 273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Madame [J] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 16] [Adresse 12] [Adresse 3] [Adresse 15]

[Localité 8]

Monsieur [F] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 16] [Adresse 12] [Adresse 3] [Adresse 15]

[Localité 8]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 30 novembre 2020 avec prise d’effet au même jour, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF SUD-EST MEDITERRANEE, propriétaire, a donné à bail à Mme [G] [J] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6], pour un loyer initial mensuel de 388.95 €, outre 187.39 € pour provision sur charges.

Selon attestation notariale en date du 31 mars 2021, ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D’HLM a cédé en pleine propriété à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT un ensemble de biens immobiliers notamment deux bâtiments comprenant 56 logements collectifs sis à [Adresse 11] [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT DIT HERAULT LOGEMENT (ci-après dénommé HERAULT LOGEMENT), selon acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, à Madame [G] [J] et à M. [E] [F] et ce pour un montant de 1161.51 € dont 1067.98 € en principal au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, HERAULT LOGEMENT a assigné Madame [G] [J] et M. [E] [F] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé aux fins de voir par provision :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au bénéfice du propriétaire aux motifs de l’impayé des loyers et charges et du défaut de production de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [J] et de M. [E] [F] et de leurs biens et de toutes personnes dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la [Localité 13] Publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Madame [G] [J] et M. [E] [F]

à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de deux mille cinq cent sept euros et quarante huit centimes (2507.48 €) € ;

— condamner solidairement Madame [G] [J] et M. [E] [F] à payer à HERAULT LOGEMENT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges comprises, indexée dans les mêmes conditions que le montant du loyer contractuel jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés et payables chaque mois à terme échu ;

— rappeler que les délais éventuellement accordés ne pourront affecter l’exécution du contrat ;

— condamner solidairement Madame [G] [J] et M. [E] [F] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [G] [J] et M. [E] [F] aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution comprenant notamment le coût de du commandement de payer ;

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi en raison de la carence de Madame [G] [J] et M. [E] [F] aux deux rendez-vous fixés par le travailleur social le 6 janvier 2025 et le 28 janvier 2025.

A l’audience du 4 mars 2025, le conseil d’HERAULT LOGEMENT actualise la dette à somme de 3879.91 € arrêtée au 20 février 2025 selon décompte produit. Il précise qu’à la suite du transfert de propriété la date de prise d’effet du bail est le 1er avril 2021. Il maintient l’ensemble de ses prétentions.

Mme [G] [J] et M. [E] [F] ne sont ni comparants ni représentés.

A l’issue l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

Par mail en date du 14 mars 2025, HERAULT LOGEMENT par l’entremise de son conseil s’est désisté de son instance engagée contre M. [E] [F] et a maintenu ses demandes contre Mme [R] [J].

Une réouverture des débats a été ordonnée afin que le demandeur produise le bail consenti à Mme [R] [J] avec prise d’effet au 1er avril 2021 mentionné dans l’assignation pour le local d’habitation objet du litige.

A l’audience de renvoi le 20 mai 2025 le conseil de HERAULT LOGEMENT indique qu’en réalité il n’existe pas de bail ou d’avenant au bail initial consenti à Mme [R] [J], HERAULT LOGEMENT venant en l’espèce aux droits de ICF SUD-EST MEDITERRANEE suite à l’acquisition du bien immobilier en date du 31 mars 2021 ainsi que cela est attesté. Il dépose sans nouvelles conclusions.

Mme [G] [J] et M. [E] [F] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 9 décembre 2024 soit plus de six semaines avant la première audience,du 4 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HERAULT LOGEMENT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 4 octobre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 6 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par HERAULT LOGEMENT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2020 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article 9) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux au titre d’arriérés locatifs et après un délai d’un mois au terme duquel une assurance contre les risques locatives n’est pas justifiée, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié à Mme [G] [J] et M. [E] [F] le 3 octobre 2024 pour la somme de 1161.51 € dont 1067.98 € au titre des arriérés locatifs et de justifier d’une assurance.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2024 au titre des arriérés locatifs et à la date du 4 novembre 2024 au titre de la non justification de l’assurance.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, HERAULT LOGEMENT s’étant désisté de son action contre M. [E] [F], Mme [G] [J] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Mme [G] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour HERAULT LOGEMENT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de HERAULT LOGEMENT à l’audience n’actualise pas la dette laquelle au jour de l’audience du 4 mars 2025 s’élevait, selon le décompte produit au dossier, à la somme de 3879.91 € arrêtée 20 février 2025.

Mme [G] [J], non comparante ni représentée, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Mme [G] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 3879.91 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [J], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence Mme [G] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS le désistement de HERAULT LOGEMENT de son action contre M. [E] [F] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2020 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF SUD-EST MEDITERRANEE, aux droits de laquelle vient HERAULT LOGEMENT à la suite de l’acquisition du bien immobilier, et d’autre part Mme [R] [J] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 4 décembre 2024 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 4 novembre 2024 en raison de la non justification d’une assurance locative ;

ORDONNONS, en conséquence, à Mme [R] [J] et toutes personnes dans les lieux de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, HERAULT LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [R] [J] à payer à HERAULT LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 555.40 € (cinq cent cinquante-cinq euros et quarante centimes) augmentée de la somme de 36.50 € (trente-six euros et cinquante centimes) correspondant à la facturation d’eau, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS Mme [R] [J] à verser à HERAULT LOGEMENT la somme de 3879.91 € (trois mille huit-cent-soixante- dix-neuf euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS Mme [R] [J] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [R] [J] ;

CONDAMNONS Mme [R] [J] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,