Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 9 janvier 2025, n° 24/09593

TJ Bobigny 9 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés par l'assemblée générale et que les copropriétaires étaient donc débiteurs des charges, rendant la demande du syndicat fondée.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être supportés par les copropriétaires défaillants.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges avait causé un préjudice certain au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 9 janv. 2025, n° 24/09593
Numéro(s) :	24/09593
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François THOMAS

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09593 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CJF

Minute : 25/11

S.D.C. [Adresse 3]

Représentant : M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

Monsieur [G], [V] [B]

Madame [W] [R] [B] épouse [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame CatherineBOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 3], domiciliée : chez Son Syndic la société Gérance Richelieu

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e François THOMAS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G], [V] [B]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [R] [B] épouse [L], demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] sont propriétaires des lots 230 et 266 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier à Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] une sommation de payer la somme de 5790,56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :

5195,69 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 octobre 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation du 10 juin 2024 sur 5790,56 euros de l’assignation sur 5195,59 euros,770,16 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon le détail :114,07 euros au titre des mises en demeure,327,77 euros au titre des honoraires syndic,327,72 euros au titre des frais commissaire de justice,700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais de sommation de payer, d’assignation.

À l’audience du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 4895,69 euros au titre des charges arrêtées au 5 novembre 2024 et maintient ses autres demandes.

Il expose que Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [G] [V] [B], Madame [W] [R] [L] épouse [B] régulièrement assignés, à personne présente à domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 5 octobre 2020, 26 septembre 2021, 29 septembre 2022, 27 septembre 2023 et 9 octobre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2023 et approuvant le budget prévisionnel jusqu’au 30 juin 2024 et 30 juin 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, le relevé de compte mentionne le solde de charges au 30 juin 2024 à hauteur de 392,42 euros, alors que l’appel de régularisation, n’est pas communiqué et que les comptes annuels au 30/06/2024 n’ont pas été approuvés lors de l’assemblée générale du 9 octobre 2024, la résolution ayant été rejetée.

Il convient donc de déduire du solde le montant de la régularisation des charges 2024.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement de 806,77 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 86 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4859,08 euros, au titre des charges de copropriété dues au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, sur la somme de 2011,51 euros, du 16 octobre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 770,16 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, outre 36,61 euros déduits du décompte de charges, soit 806,77 euros.

Il est justifié de l’envoi de trois mises en demeure les 2 février 2022, 3 juin 2022 et 20 novembre 2023 facturées conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande à hauteur de 2 fois 36,61 euros et une fois 39,03 euros.

En revanche l’envoi de la mise en demeure le 8 mars 2023 n’est pas justifiée. La demande sera rejetée.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 10 juin 2024, à hauteur de 162,44 euros, dont il est justifié. Il n’est pas justifié d’une deuxième facturation pour l’acte, la demande à ce titre pour 165,27 euros sera rejetée.

En revanche, les frais de « constitution de dossier », de 327 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 274,72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé rendu par défaut en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 4859,08 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 5 novembre 2024, appel du 1/10/2024 inclus, hors solde charges 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 2011,51 euros, du 16 octobre 2024 sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 274,72 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [V] [B] et Madame [W] [R] [L] épouse [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT