RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D’INDEMNITÉS DU 09 FEVRIER 2026

DOSSIER N° RG 25/00001 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBW5

NAC : 70H

Minute N° 26/00001

Projet : Fixation des indemnités de dépossession – Parcelle AN [Cadastre 4]

À l’audience du 09 Février 2026, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Vice-présidente, Juge de l’Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 15]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentée par Maître Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION.

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

Entreprise AXL GMZ GROUP

[Adresse 7]

[Localité 10]

D’AUTRE PART,

En présence de Monsieur [I] [W], Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

La société AXL GMZ Group a fait l’acquisition le 30 mars 2021 d’une parcelle AN [Cadastre 4], située [Adresse 12] à [Localité 15] (Réunion) aux fins de créer, en tant que promoteur, plusieurs logements livrés en vente en état de futur achèvement, la [Adresse 18], lotissements longeant le [Adresse 13].

Cette parcelle AN [Cadastre 4] d’une superficie de 2985 m², issue d’une parcelle mère initialement cadastrée AN [Cadastre 9], a fait l’objet de 25 divisions parcellaires.

L’assiette de cette parcelle AN [Cadastre 4] est en partie grevée d’un emplacement réservé destiné à l’aggrandissement du chemin communal dont la société AXL GMZ Group a tenu compte lors de ses travaux.

Le 19 mars 2024, la société AXL GMZ Group a décidé d’exercer son droit de délaissement et a donc mis en demeure la commune de [Localité 15] d’acquérir l’emprise partielle de la parcelle AN [Cadastre 4] (AN [Cadastre 5]), de 260 m², au prix moyen de 60.000 euros, soit selon elle à un prix inférieur à ceux du secteur.

La commune de [Localité 15] a, par courrier du 22 mai 2024, fait une contre-proposition de prix à la société AXL GMZ Group à hauteur de 48,50 euros le m² pour les 260 m² au motif que ce prix se rapproche de celui des Domaines et que le délaissé non aménagé et non exploitable doit supporter de ce fait un abattement.

Faute d’accord amiable, la commune de [Localité 15] a, via son avocat, selon courrier du 10 mars 2025, reçu au greffe 20 mars 2025, saisi la juridiction de l’expropriation et sollicité par mémoire de saisine qu’elle prononce le transfert de propriété à son profit, fixe les indemnités dues à la somme de 15.083,50 euros toutes indemnités comprises, et condamne la société AXL GMZ Group à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont Me [J] [K] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance.

Par ordonnance du 14 avril 2025, le juge a fixé le transport sur les lieux au 13 juin 2025 et dit que l’audience se tiendra le 23 juin suivant.

Le 28 mai 2025, le greffe a enregistré les conclusions de la commissaire du gouvernement par lesquelles elle demande au juge de fixer le prix pour le bien immobilier cadastré AN [Cadastre 5], classé en Ubpsfr2, de 260 m², à 241 euros le m² soit une indemnité totale de 69.926 euros.

Par ordonnance du 13 juin 2025, la date du transport et de l’audience ont dû être annulées, la commune n’ayant pas rapporté la preuve de la notification dans les temps légaux de l’ordonnance du 14 avril 2025 à la société AXL GMZ Group.

Par ordonnance du 30 juin 2025, le juge a fixé une nouvelle date de transport sur les lieux au 29 août 2025 et une nouvelle date d’audience au 08 septembre 2025, la défenderesse ayant cette fois été avisée par signification.

La visite des lieux a donc eu lieu le 29 août 2025 en présence de l’avocat de la commune, de la directrice du foncier, de l’instructeur du foncier de la commune et de la commissaire du gouvernement.

L’affaire, appelée à l’audience du 08 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi, l’avocat de la commune souhaitant répliquer aux conclusions de la commissaire du gouvernement.

La société AXL GMZ Group n’a pas comparu.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 novembre 2025 et la commune a dit finalement ne pas répliquer. Elle a déposé ses écritures et pièces.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de fixation des indemnités de dépossession

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur la consistance du bien

La parcelle AN [Cadastre 4] est en forme de “E” et contourne la [Adresse 18]. Elle comprend au niveau de la barre basse du E une fraction du [Adresse 12], où se situe l’emplacement réservé n° 36 et l’emprise AN [Cadastre 6] à estimer.

Cette emprise correspond à une longue bande de 4 mètres en forme de courbe légère dans un espace contigu à 7 parcelles bâties de la résidence donnant sur le [Adresse 12], soit la voie publique. Cette bande de terrain est non bâtie, accessible en voiture depuis le chemin, comme observé lors du transport.

La parcelle se situe à mi-hauteur du [Adresse 12] dans le secteur urbanisé dit [Adresse 19] comprenant des constructions à usage d’habitation, quelques commerces de proximité et des écoles et se trouve donc desservie par tous les réseaux.

La parcelle est libre de toute occupation et location et n’est pas concernée par le plan de prévention des risques naturels (PPR).

Sur le zonage

La parcelle est située en zone Ubpsfr2. La zone UB couvre les espaces urbains des mi-pentes et des hauts à dominante d’habitat individuel mais le développement y est à contenir en considération du paysage agricole et naturel. Le secteur Ubpsfr2 correspond à une zone située au sein du périmètre de protection rapprochée du [Localité 17] Samy constituant des réserves nécessaires aux besoins de l’agglomération à court et moyen terme en vue de la création de stationnements et de trottoirs.

Sur la surface de l’emprise à considérer

La commissaire du gouvernement a indiqué dans ses écritures que la contenance cadastrale de la parcelle AN [Cadastre 4] est de 2985 m² et que l’emprise concernée, sous la référence AN [Cadastre 5], est de 260 m².

La commune indique que l’emprise concernée est de 311 m².

Il ressort de la demande d’acquisition pour délaissement du 19 mars 2024 que la société AXL GMZ Group a proposé un prix pour l’emprise partielle de la parcelle d’une surface de 260 m² et que la commune, dans sa contre-proposition, a proposé un prix réduit mais pour une surface également de 260 m².

Le prix devant ici être évalué au m², il n’est pas nécessaire pour le juge de déterminer avec précision la surface exacte de la parcelle qui pourra être établie par un document d’arpentage ultérieurement. Si la commune a évoqué dans un courrier du 22 mai 2024 qu’elle établirait la superficie exacte par arpentage, cela n’a pas été versé au dossier.

Il reste cependant que la commune de [Localité 15] a dans sa contre-proposition du 22 mai 2024 proposé un prix en considération de 260 m² et non 311 m².

Pour les besoins de la fixation du prix de la parcelle AN [Cadastre 5], il sera retenu une surface de 260 m². Un rectificatif sur le prix pourra le cas échéant avoir lieu a posteriori entre les parties.

Sur la date de référence

Selon l’article L.230-1 du Code de l’urbanisme, les droits de délaissement prévus par les articles L. 152-2, L. 311-2 ou L. 424-1, s’exercent dans les conditions prévues par le présent titre.

La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.

L’article L.230-3 du du même code prévoit que la collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.

En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.

A défaut d’accord amiable sur le prix à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l’absence de plan d’occupation des sols rendu public ou de plan local d’urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l’article L. 424-1, celle d’un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l’article L. 102-13 et à l’article L. 424-1, celle de la publication de l’acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l’article L. 311-2, un an avant la création de la zone d’aménagement concerté.

Le juge de l’expropriation fixe également, s’il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l’article L. 230-2.

Le propriétaire peut requérir l’emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’acquisition d’un terrain situé en emplacement réservé peut, avec l’accord de la personne publique au bénéfice de laquelle la réserve est inscrite au plan, être réalisée par une autre personne publique ou le titulaire d’une concession d’aménagement, la destination de l’emplacement réservé restant inchangée.

L’article L.230-4 du du même code prévoit que dans le cas des terrains réservés en application de l’article L. 152-2, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an mentionné à l’article L. 230-3.

L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation prévoit que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 14] [Localité 16], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.230-5 du Code de l’urbanisme, l’acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieure. Les droits des créanciers inscrits sont reportés sur le prix dans les conditions prévues à l’article L. 222-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il résulte de ces dispositions et de l’article L.230-3 du Code de l’urbanisme renvoyant à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation que la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce, il s’agit du PLU de la commune de [Localité 15] dont le règlement en vigueur a été approuvé le 12 juin 2019.

A cette date, la parcelle AN [Cadastre 5] était entièrement classée en zone Ubpsfr2 du PLU.

La commune dit qu’en application de l’article L.230-3 du Code de l’urbanisme, la date de référence est celle de l’approbation du PLU selon délibération du 12 juin 2019, révision allégée n°1 du 15 décembre 2000, sans plus de détails concernant cette révision allégée.

Il sera donc retenu la date de référence du 12 juin 2019.

Sur la qualification de terrain à bâtir

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

« 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Ainsi, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelque soit leur utilisation, effectivement desservis par une voie d’accès et situés dans un secteur désigné comme constructible par un PLU.

La commissaire du gouvernement retient que la commune a en réalité pris en compte la destination future du bien comme ayant proposé un prix de 15.083,50 euros.

Il est admis et même acquis que l’évaluation d’une parcelle expropriée doit se faire en fonction de la parcelle mère et non de la seule emprise expropriée. Pour l’indemnisation du préjudice du propriétaire, il ne peut donc être tenu compte de la destination future du bien à évaluer.

La parcelle mère, AN [Cadastre 9], dont est issue la parcelle AN [Cadastre 5], n’était pas divisée au 12 juin 2019, date de référence. Il y a donc lieu de retenir que le bien à considérer est un terrain constructible.

Sur l’évaluation des indemnités

Sur l’abattement

Il convient de dire que si une parcelle est concernée par un emplacement réservé l’empêchant de réaliser des travaux ou aménagements et donc des constructions portant atteinte au droit de propriété, l’article L.322-6 du Code de l’expropriation a précisément prévu cette hypothèse.

Il ressort de ce texte que lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

La commune indique que le prix basé sur des mutations de terrains non bâtis doit supporter un abattement classique de 80 % en raison de la servitude de passage grevant le bien.

L’emplacement réservé est une servitude délimitée dans le PLU et opposable au propriétaire ayant conduit à un gel de la constructibilité de son terrain et partant, a porté atteinte à son droit de propriété.

Si l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation dit qu’il doit être tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation du bien, c’est sous réserve de l’application des dispositions de l’article L. 322-6 qui précise que si l’expropriation d’un terrain comprend un emplacement réservé par un PLU, il convient pour l’évaluation de ce terrain de considérer que l’emplacement réservé a cessé.

Il en résulte qu’aucun abattement ne peut donc être prévu du chef de cet emplacement réservé.

La commune sera déboutée de sa demande d’abattement.

Sur l’indemnité principale

Selon l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, le juge de l’expropriation fixe le prix de l’immeuble, y compris l’indemnité de réemploi, comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

Selon les dispositions de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Dans sa demande de délaissement, la société AXL GMZ Group a réclamé à la commune la somme de 60.000 euros pour les 260 m² déaissés sans faire état d’une indemnité de remploi mais en indiquant que ce prix est inférieur au prix du marché.

Elle n’a toutefois transmis aucun mémoire.

La commune a demandé au juge de fixer un prix de 15.083,50 euros pour 311 m², soit 48,50 euros le m², à titre d’indemnités totales, sans préciser non plus d’indemnités de remploi.

Elle a proposé, selon la méthode par comparaison, qui doit être retenue à l’espèce, 3 termes de comparaison portant sur des mutations de terrains non bâtis classés en zone Ubpsfr2 se trouvant à proximité de la parcelle AN [Cadastre 5], accédant comme elle au [Adresse 12] et présentant les mêmes caractérisques.

Il convient de relever que deux des trois termes de référence sont anciens, 27 décembre 2018 et 23 décembre 2019 et ne seront pas retenus de ce fait comme pertinents.

Il y a lieu de retenir, en revanche le troisième terme, proposé par la commune, correspondant à la cession du 10 octobre 2021 de la parcelle AN [Cadastre 3] entre deux sociétés portant sur un terrain à bâtir de 967 m² situé [Adresse 8], comme la parcelle AN [Cadastre 5], et totalement classée en zone Ubpsfr2, de surcroît dans la zone AN, outre qu’elle n’est pas impactée par le PPR et qu’elle se situe à 720 m du bien en cause. La vente a été faite au prix de 230.414,75 euros HT, soit à 238,28 euros le m² HT.

Sur 15 termes de comparaison sélectionnés, la commissaire du gouvernement n’en a retenu que deux dont la cession du 10 octobre 2021, la seconde étant la cession le 22 juin 2022 de la parcelle AO [Cadastre 2] entre deux particuliers portant sur un terrain à bâtir de 665 m². Si cette parcelle est certes concernée par le PPR, contrairement à la parcelle en cause, sa surface arpentée de 469 m², en zone Ubpsfr2, proche de la surface à évaluer (260 m²), et le bien se situe à seulement 185 m de la parcelle AN [Cadastre 5]. La vente s’est réalisée pour 114.000 euros hors taxe, soit au prix de 243,07 le m² HT.

Il en résulte un prix moyen au m² de 240,68 euros le m² qui, rapporté au 260 m² à indemniser, donne au titre de l’indemnité principale un montant de 62.660 euros (260 m² x 240,68 euros le m²), conformément aux conclusions du commissaire du gouvernement.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

Cette indemnité due à la société AXL GMZ Group sera calculée sur la base de 20 % jusqu’à 5.000 euros, soit 1.000 euros, de 15 % de 5.001 euros à 15.000 euros, soit 1.500 euros et 10 % au-delà de 15.000 euros, soit 4.766 euros, et donc une indemnité de remploi de 7.266 euros au total.

Sur les frais irrépétibles et dépens

Il n’apparaît inéquitable, eu égard à ce qui précède, de laisser à la charge de la commune de [Localité 15] la charge des frais irrépétibles par elle engagés, au demeurant non justifiés. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de la commune de [Localité 15].

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente de l’expropriation statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

PRONONCE au profit de la commune de [Localité 15] le transfert de propriété de la parcelle inscrite au cadastre sous la référence AN n° [Cadastre 5] située [Adresse 12] sur le territoire de la commune de [Localité 15] (Réunion) pour une superficie de 260 m² non arpentée ;

FIXE en conséquence le prix, hors TVA, dû par la commune de [Localité 15] à la société AXL GMZ Group au titre de ce transfert de propriété aux sommes de :

—  62.660 euros (soixante-deux mille six cent soixante euros) au titre de l’indemnité principale,

—  7.266 euros (sept mille deux cent soixante-six euros) au titre de indemnité de remploi ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 15] de ses demandes au titre de l’abattement et des frais non répétibles ;

LAISSE les dépens de l’instance à la charge de la commune de [Localité 15] .

La présente décision a été signée par la Vice-présidente de l’expropriation et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE DE L’EXPROPRIATION